본문 바로가기

댓글0
번역beta

Translated by kakao i

번역할 언어 선택

뷰 본문

직방

작지만 경기도 북부에서 가장 강한 구리시!

빠숑의 입지 분석 레시피 #41. 경기도에서 면적은 가장 작지만 강한 입지의 힘을 지닌 구리시 입지 분석!

9,340 읽음
댓글0
번역beta

Translated by kakao i

번역할 언어 선택
No.1 부동산 앱 직방이
집 구하는 모든 분에게
유용한 정보를 드리기 위해,
국내 최고의 부동산 전문가와 함께
‘부동산, 어떻게 살 것인가?’
시리즈를 기획했습니다.

그 두 번째 시리즈로,
‘대한민국 부동산 투자’의 저자로
16년간 대형 건설사들을 대상으로
부동산 컨설팅을 해온 컨설턴트이자,
‘빠숑의 세상 답사기’ 블로그를
운영 중인 파워블로거,
더리서치그룹 부동산조사연구소
김학렬 소장과 함께
‘빠숑의 입지 분석 레시피’를
연재합니다.

논리적인 시각을 바탕으로
부동산 입지를 보는 시야를
넓혀드릴 칼럼과 함께
매주 수요일에 찾아가겠습니다.
(편집자 주)

구리시는 최근 10여 년간 세상의 여타 부동산 이슈와는 거의 무관한 지역이었습니다. 태생이 같은 남양주시는 별내 신도시와 다산 신도시로 연일 언론에 다뤄졌지만, 구리시는 특별한 공급도, 눈에 띄는 시세 변동도 없었습니다. 심지어 금융위기 폭락 장에서조차 말이죠.


그런 구리시에도 드디어 부동산 이슈의 한 편을 차지하는 계기가 생깁니다. 바로 갈매 보금자리지구입니다. 아직도 특별한 변화가 없는 구리시의 타 동 지역들과는 다르게, 갈매동은 보금자리주택 분양으로 이전과는 다르게 주목받고 있습니다.


갈매동은 지리상 노원구 공릉동, 중랑구 신내동과 가까워 구리시 일부라기보다는 서울의 변두리 지역 중 하나로 보는 것이 타당할 수도 있습니다. 별내신도시와 가깝다는 면에서는 남양주시라 해도 무방하고요. 물론 번화가로서 비슷하다는 의미는 아니지만, 서울이나 남양주 생활권이라고 보는 것이 이 지역 분위기를 이해하는 데 도움이 됩니다.

직방 빅데이터랩에서 본 갈매동 일대 아파트 평당가

출처직방

논밭이 대부분이었던 갈매동이 보금자리 주택의 분양과 개발로 채워지면, 구리시의 새로운 강자로 등극할 것입니다. 물론, 재건축이나 재개발로 조금씩 탈바꿈 하는 기존 구리시의 도심과 비교를 해봐야겠지만 말이죠.

서울의 베드타운
임무를 수행하는 구리시

사실 구리시 면적은 굳이 지역을 나누어 살펴볼 정도로 넓지 않습니다. 서울 한 개 구 정도 크기예요. 언제든 서울시에 편입된다 해도 전혀 지장이 없을 만하며, 실제로 편입을 위한 여러 가지 노력을 하고 있습니다. 남양주시는 구리시가 내심 서울이 아니라 자신들에게 편입되길 바라기도 하죠.


구리시의 중심 번화가인 인창동은 중랑구 망우동, 상봉동과 바로 연결됩니다. 남양주시의 가장 번화가인 도농동과도 같은 생활권으로, 6번 국도를 통해 닿을 수 있습니다. 구리시에서 가장 면적이 넓은 교문동은 광진구 광장동에서 강변북로로 바로 연결됩니다.


강변북로를 타고 양수리 쪽으로 가다 보면 어디까지가 광진구이고, 어디서부터가 구리시인지 구분하기 어려울 정도로 맞닿아 있습니다. 2014년 11월에 개통된 용마터널을 통하면 중랑구 면목동까지 5분도 채 걸리지 않고요. 구리암사대교를 건너면 강동구 지역에 닿습니다. 서울외곽순환도로를 타면 북쪽으로 남양주와 의정부에 가깝고, 남쪽으로는 강동구와 하남시에 접근할 수 있습니다.

직방 빅데이터랩에서 본 구리시 동별 아파트 평당가

출처직방

이처럼 구리시의 모든 지역은 서울에 연결되어 있습니다. 그냥 서울이라고 해도 전혀 어색함이 없을 정도입니다. 실제 구리시 거주자 중 다수가 서울로 출퇴근합니다.


강동구, 송파구, 강남구까지 출퇴근하는 분들이 상당히 많고, 노원구, 중랑구 쪽으로 가시는 분들도 상당합니다. 서울의 베드타운 역할을 가장 제대로 수행하는 위성도시라고 할 수 있죠. 그렇기 때문에 남양주시에 포함되어 있던 이 지역을 구리시라는 별도의 지자체로 분리했던 겁니다. 위치가 서울에 가깝기도 하지만, 도시 성격 자체가 남양주시와는 다르기 때문입니다.

구리시
인구와 면적은?

구리시 면적은 경기도에서 가장 작다.

출처직방

구리시는 면적도 작고, 인구수도 적고, 세대수도 적습니다. 특히 면적은 경기도 31개 시, 군 중에서 가장 작습니다. 인구 7만 명의 과천시보다도 작으니까요.


또한, 인구수는 22위입니다. 외형만 놓고 도시의 순위를 정한다면 당연히 하위권에 랭크될 크기이지만, 그 누구도 구리시를 하위권 도시로 여기지 않습니다. 기본적으로 구리시는 도시 이미지가 강하기 때문입니다.


대부분 경기도 도시 지역들은 농촌을 기반으로 하는 군, 읍, 면으로 시작합니다. 농촌 지역 일부에 일거리가 생기면서 인구가 증가하거나, 산업 단지가 들어서거나, 이웃하고 있는 대도시에 ‘묻지마 편입’이 되며 도시로 성장하는 것이 일반적입니다.


하지만 구리시는 태생 자체가 달랐습니다. 양주나 남양주에 속해있던 시절에도 도시화가 훨씬 먼저 진행된 지역이었습니다. 양주나 남양주에 포함되기에는 너무 커버린 것이죠. 이것이 구리가 별도의 도시로 분리된 이유입니다. 단칸방에 온 가족이 모여 살다가, 성인이 된 자식을 분가시키는 것과 같은 이치겠지요.


1986년 구리시로 세상에 등장할 때부터 이미 남양주의 위상을 뛰어넘은 상태였습니다. 이 차이는 상당히 컸습니다. 최근 몇 년 동안은 남양주의 전성시대였음에도, 아직도 남양주보다 구리의 위상이 몇 단계 더 높습니다.


남양주시 측면에서 보면, 1986년 구리시를 분리해준 것이 내내 아깝습니다. 그래서 틈만 나면 두 도시의 통합을 주장하고 있습니다. 남양주시는 당연히 늘 찬성하지만, 구리시의 입장은 다릅니다. 구리시만의 좋은 환경을 나누어 주기 싫은 것이죠. 늘 무산되고 있음에도 불구하고, 앞으로도 계속 통합이 추진될 겁니다.

직방 빅데이터랩에서 본 최근 3년간 구리시 인구 흐름. 인접한 서울 지역에서 유입되고 있고, 남양주시와 하남시로 유출되고 있다.

출처직방
택지개발 지역이
여전히 남아있는 구리시

구리시는 1986년 처음으로 세상에 나왔습니다. 당시 인지도는 매우 낮았습니다. 제 기억에 구리시가 사람들의 관심 속에 본격적으로 등장하기 시작한 것은 1992년부터라고 생각합니다.


이 지역을 온 세상에 알린 영웅이 등장했거든요. 그 영웅은 바로 고인이 되신 대한민국 최고의 코미디언 이주일 씨입니다. 이주일 씨가 구리시 국회의원에 당선되면서, 이 지역이 연일 언론에 오르내리게 되었습니다. 인지도가 오르면서 도시화 또한 급속하게 진행됩니다. 당연히 읍면보다는 시의 인지도가 더 높지요. 이주일 씨의 국회의원 당선은 구리시를 ‘시’로 알린 가장 강력한 이슈였습니다.


도시화한 모습만 보면 구리시는 완전한 서울의 부도심 같습니다. 이미 금천구나 도봉구 이상의 위상을 지니고 있으며, 광진구는 몰라도 중랑구나 노원구와 유사한 수준이라 봐도 됩니다. 하지만 아직 구리시의 절반 이상이 미개발 상태라, 택지개발이 가능한 지역이 꽤 남아 있습니다.


갈매 보금자리지구가 좋은 예시죠. 이렇게 서울과 경기도의 성격을 동시에 지니고 있는 구리시는 말 그대로 부동산 입지의 교본 같은 지역입니다. 꾸준히 관찰하다 보면, 부동산에 대한 이해의 폭이 넓어질 수밖에 없는 도시입니다.

구리시,
교통망 확장이 관건!

앞으로 구리시 부동산을 관찰하는 데 있어 핵심은 교통망의 확장입니다. 용마터널과 구리암사대교의 개통은 강남권과의 연계 가능성을 보여주었습니다. 향후 대중교통의 꽃이라고 할 수 있는 전철망도 확장될 예정입니다.


강동구 암사동이 종점이었던 8호선이 별내신도시까지 연장되고 있기 때문입니다. 이 노선이 개통되면 교문동, 인창동에 역이 신설됩니다. 6호선 연장도 검토 중이죠. 6호선 종점 봉화산역에서 인창동 경의·중앙선 구리역까지의 연장을 강력하게 추진하고 있습니다. 남양주시 다산신도시의 활성화 차원에서도 진행될 가능성이 매우 높다고 생각됩니다.

8호선, 6호선이 구리를 포함해 연장될 예정이다.

출처직방

이러한 교통망의 확장은 경기도의 서울 접근성을 개선하는 역할을 하게 됩니다. 구리시의 미래를 상상하면서 꾸준히 지켜본다면 서울과 경기도가 어떻게 이견을 조율해 나갈지 살펴 가는 재미도 느낄 수 있을 것입니다.

남양주시, 서울과의
통합 가능성은?

앞서도 짧게 말씀드렸는데요. 최근 구리시와 남양주시의 통합을 추진하는 목소리가 커졌습니다. 이 두 지역은 애초에 양주시에서 분리된 만큼 같은 뿌리는 맞습니다. 구리시는 도시 기능이 커지고 남양주는 농촌 기능이 많아서 자연스럽게 분리된 겁니다.


이들이 통합되면 이름을 어떻게 지어야 할까요? 구리의 위상이 좀 더 높고, 면적은 남양주가 압도적으로 넓기 때문에 이들을 절충하는 이름이 필요할 것으로 보입니다. 사실 지명이야 구리시를 그대로 쓰든, 남양주시를 그대로 쓰든, 새로운 지명을 만들든 큰 상관은 없습니다.


다만 통합 후에 어떤 시너지가 생길지가 궁금합니다. 아마도 구리시의 인기가 더 높아질 것으로 판단됩니다. 통합 구리-남양주시의 중심은 무조건 구리시가 될 테니까요. 중심이 되면 사람들이 더 몰리게 됩니다. 사람들이 몰리면 여러 가지 지역 활성화가 진행됩니다. 일거리도 많아지고, 상권도 더 활성화되고, 주거 시설의 가치도 올라갈 수밖에 없지요.


통합되면 당장 남양주시에 뭔가를 해줘야 해서 구리시에 손해라고 판단하는 분들도 계시겠지만, 도심은 절대 손해 보지 않습니다. 서로에게 기회를 줄 수 있다는 점에서 통합을 적극적으로 검토해 보아도 좋을 것 같습니다.


그러나 사실 구리시는 남양주시가 아니라 서울에 통합되고 싶어 할 겁니다. 서울이라는 타이틀이 그렇게나 값진 것입니다. 서울이라는 지명을 가졌다는 이유 하나만으로도, 진짜 중심지에 산다는 의미가 되니까요.


만약 서울과 통합된다면, 아차산을 나누어 쓰고 있는 광진구와 통합이 되면 좋겠습니다. 중랑구나 노원구보다 광진구와의 통합이 더 이익일 것 같다는 점을 떠나, 아차산과 관련된 여러 가지 이슈를 서로 나눠 먹기 식으로 홍보하는 것이 불필요한 소모전 같다고 여겨지기 때문입니다.

직방 빅데이터랩에서 본 최근 1년 아파트 매매 가격 변동률. 구리시는 서울, 남양주와 가까이 있다.

출처직방
작지만 강한 구리시,
앞으로의 관전 포인트!

마지막으로 구리시의 지명에 관한 재미있는 이야기로 오늘 칼럼을 마무리하겠습니다. 구리시의 지명이 고구려에서 왔다는 웃지 못할 주장이 있는데요. 구리라는 말이 고구려에서 왔다는 겁니다. 고구려가 고려가 되고, 고려가 구리가 되었다는 것이지요. 그렇게 생각하고 들으면 고개를 끄덕일 만하죠.


하지만 구리시 지명에 관련한 정확한 기록이 있습니다. 구리라는 지명의 어원은 구지면과 망우리의 조어입니다. 구지는 한강과 왕숙천의 교차점이 곶처럼 튀어나와 있다고 하여 생긴 말이고요. 그래서 조선 시대까지는 구지면으로 불렸다고 합니다.


구지면은 현재 구리시 지역이고요. 망우리는 현재 중랑구에 있는 지명입니다. 과거에는 망우리도 구리 지역의 일부였던 겁니다. 일제강점기에는 현재 구리시와 중랑구를 같은 지역으로 두고 관리했습니다. 그래서 구리라고 불렸던 것입니다.


이후 중랑구 지역은 서울로 편입되었고, 현재의 구리시 지역만 남은 것이지요. 그런 측면에서 본다면 지명을 다시 구지시로 환원해도 좋을 것 같다는 생각을 해봅니다. 어감도 좋고, 지명과 연계성도 높고, 일제의 잔재라는 오명도 벗을 수 있으니까요.


구리시 이야기를 하면서 이 지역에 대한 애착이 더 생겨 버렸습니다. 개인적으로는 대한민국 최고의 명당, 동구릉에서 관심이 시작되었는데요. 이 동구릉의 정기를 그대로 받는 구리시는 계속 평온한 지역이라는 생각이 듭니다. 구리시는 작지만, 무척 강하고, 생활이 편리하고, 사람들이 좋아하는 지역입니다. 더불어 서울로 가기에도 좋은, 쾌적한 도시가 아닌가 싶습니다.


향후 구리시의 관전 포인트는 바로 이겁니다. 남양주와 결혼할지, 서울과 결혼할지, 아니면 양쪽의 구애를 받으면서 화려한 솔로로 남을지 말입니다. 혼자 살아도 늘 매력이 차고 넘칠 것 같은 지역이지요. 서울에 점점 더 가까워지고 있는 구리시가 더 기대된답니다.

글. 빠숑(김학렬)

더리서치그룹 부동산조사연구소 소장

'서울 부동산의 미래' 저자

블로그 '빠숑의 세상 답사기'

http://blog.naver.com/ppassong



작성자 정보

직방

    실시간 인기

      번역중 Now in translation
      잠시 후 다시 시도해 주세요 Please try again in a moment