직방

6·13지방선거가 여당의 완승으로 끝나면서 문재인 정부가 추진하고 있는 부동산 규제 정책은 더욱 탄력을 받을 것으로 예상된다.

거의 마지막으로 남은 규제 카드인 ‘보유세 강화’가 공론화되고 있는 분위기다. 보유세 강화는 부동산 시장에 어떤 영향을 가져오게 될까? 보유세가 무엇인지, 실제 주택 보유자들이 체감하게 되는 영향은 무엇일지 알아보자.

보유세는 말 그대로 부동산 소유자에게 매년 부과되는 세금이다. 부동산을 취득할 때 내는 취득세와 양도할 때 내는 양도세는 취득이나 양도라는 이벤트가 발생할 때 내는 일회성 세금이지만, 보유세는 부동산을 보유하고 있는 동안 매년 주기적으로 발생하기 때문에 만약 보유세가 인상될 경우, 부동산 소유자가 느끼는 부담은 커질 수밖에 없다.

그것이 정부가 보유세를 강화하려는 이유다. 부동산 소유자가 부담을 느끼도록 해서 부동산 시장 과열을 막으려는 것이다. 하지만 조세 저항 역시 만만치 않다. 정부는 이에 신중할 수밖에 없고, 명분이 필요한데 이번 지방 선거 압승으로 조금 더 자신 있게 정책을 밀어부치지 않을까 싶다.

취득세는 집을 살 때 한번 내는 것이니 기분 좋게 낼 수 있고, 양도세는 집을 팔 때 취득가격과 양도가격의 차이인 양도차익에서 일정 비율을 내는 것으로 투자 수익금 일부를 내는 것이니 이 역시도 기분 좋게 낼 수 있다.

하지만 보유세는 집값이 오르든 안 오르든 상관없이 매년 정기적으로 내야 하니 부동산을 보유하고 있는 입장에서는 부담이 크다. 보유세를 인상한다면 적어도 취득세나 양도세 부담은 낮춰주어야 하는데 그럴 계획은 없다고 한다.

보유세율이 선진국 대비 높지 않다는 의견도 있다. 하지만 양도세율은 우리나라가 높은 편이고 양도세가 없는 국가도 있다. 부동산 시장 안정화를 내세우며 세수를 확대하고 싶은 것이 속내 아닐까 하는 생각도 하게 된다.

아무튼 보유세는 부동산을 보유한 대한민국 국민이면 누구나 내야 하는 세금이다. 보유세는 재산세와 종합부동산세로 이루어져 있는데, 그에 대해 좀 더 자세히 알아보자.

재산세는 보유세의 대표적인 세금이다. 주택의 경우 매년 6월 1일을 기준으로 7월과 9월에 전년도에 납부한 재산세액의 1.5배 한도로 지방교육세(20%)와 함께 부과된다.

재산세의 부과기준이 6월 1일이기 때문에 그 이후 취득한 건은 내년부터 발생하는 재산세에 대해 납부의무가 생기며, 올해 재산세는 6월 1일 이전 소유자인 매도인이 내야 하므로 올해 재산세를 피하기 위하여 잔금일을 6월 1일 이전으로 하느냐, 이후로 하느냐를 놓고 사소한 논쟁이 생기기도 한다.

재산세는 어떻게 계산되는 것일까?

위 표처럼 공시가격에 공정시장가액비율을 곱한 과세표준에 재산세율을 곱해서 재산세를 계산한다. 여기서 공정시장가액비율이란 과세표준을 정할 때 적용하는 공시가격의 비율로 현재 주택은 60%, 건물과 토지는 70%를 적용하고 있다. 그 말은 아파트의 경우 주택공시가격의 60%가 과세표준이 된다는 것으로 보통 주택공시가격이 실거래가격의 60~70% 정도 되니 10억 원의 아파트는 대략 4억 원 정도가 과세표준이 된다.

물론 과세표준이 그대로 과세되는 것은 아니다. 과세표준에 재산세율을 곱해 재산세액이 결정된다. 재산세율은 주택과 건물, 토지로 구분이 되는데 우리는 지금 주택 이야기를 하고 있고 건물과 토지에 대한 재산세율은 괜히 머리만 더 복잡할 수 있으니 주택에 대한 재산세율만 알아보도록 하겠다.

아래 표는 주택의 재산세율이다.

과세표준 금액에 따라 0.1~0.4%의 세율이 적용되며 주택 중에서도 별장 같은 사치성 재산은 규제 차원에서 중과세율 4%가 적용된다.

그럼 재산세를 한번 계산해보자.

주택공시가격이 15억 원인 아파트의 경우 아래와 같이 계산을 하면 재산세는 297만 원 정도 된다.

과세표준=주택공시가격(15억 원)*공정시장가액비율(60%)=9억 원

재산세=과세표준(9억 원)*재산세율(0.4%)–누진공제(63만 원)=297만 원

앞서 설명했듯이 재산세의 20%에 해당하는 지방교육세도 함께 부과되기 때문에 실제 내야 하는 재산세(지방교육세 포함)는 350만 원이 넘을 것이다. 재산세는 한번이 아닌 매년 납부해야 하기에 한 번만 내는 취득세보다 더 부담이 큰 세금임에는 분명하다.

종합부동산세는 재산세와 달리 고가 주택이나 토지에 대해 매년 부과되는 세금이다. 소위 부자들을 대상으로 하는 징벌적인 세금으로 세액이 높아서 논란이 많다. 문재인 정부에서 보유세를 강화하겠다는 것은 모든 주택 보유자가 대상인 재산세를 올리겠다는 것이 아니라 고가주택이 대상인 종합부동산세를 올리겠다는 것이다.

종합부동산세는 건물에 대해서는 부과되지 않고 토지(분리과세 토지는 과세하지 않음)와 주택에 대해서 매년 6월 1일 기준으로 산정되며 12월 1일~12월 15일 15일간 전년도에 납부한 종합부동산세액의 1.5배 한도 내에서 부과되며 농어촌특별세(20%)와 함께 부과된다.

간혹 세금이 부당하게 청구되는 경우도 있는데, 부당하다는 것을 입증하기가 쉽지 않을 수는 있지만 결정 고지를 받은 날로부터 90일 이내에 이의신청 또는 심사청구·심판청구를 할 수 있다.

공시가격이 높든 낮든 상관없이 주택을 보유하면 부과되는 재산세와 달리 종합부동산세는 과세기준금액 미만이 되면 부과되지 않기 때문에 내가 가진 주택이 종합부동산세 부과 대상이 되는지가 매우 중요하다.

주택에 대한 과세기준은 인별 주택공시가격 6억 원이며 1가구 1주택은 9억 원이다. 즉, 본인이 보유한 주택의 공시가격 합이 6억 원이 넘으면 종합부동산세 대상이 되며 1가구 1주택에 해당하는 경우, 주택공시가격 9억 원이 넘지 않으면 면제된다.

양도세는 세대 합산으로 주택 수를 산정하지만, 종합부동산세는 합산과세가 위헌결정이 나면서 인별로 적용되기 때문에 부부 각각 보유한 주택에 대한 공시가격을 계산하면 된다. 예를 들어 남편은 공시가격 10억 원의 아파트가 있고 부인은 공시가격 4억 원의 아파트가 있다면 남편이 보유한 10억 원의 아파트에 대해서만 종합부동산세가 부과된다.

재산세와 비슷하지만, 공시가격에 공제금액을 제하는 것과 공정시장가액비율과 세율이 재산세와 다르다. 아래 표에서 보듯이 공시가격에 공정시장가액비율을 곱한 과세표준에 종합부동산세율을 곱하면 된다.

참고로 주택의 종합부동산세율은 다음과 같다.

주택의 종합부동산세를 한번 계산해 보도록 하자. 2주택의 주택공시가격 합이 15억 원인 경우 아래와 같이 계산을 하면 종합부동산세는 540만 원이 된다.

과세표준=(주택공시가격(15억 원)-공제금액(6억 원))*공정시장가액비율(80%)=7억 2천만 원

종합부동산세=과세표준(7억 2천만 원)*종합부동산세율(0.75%)=540만 원

재산세는 재산세액의 20%에 해당하는 지방교육세가 함께 부과되지만, 종합부동산세는 세액의 20%에 해당하는 농어촌특별세가 함께 부과되기 때문에 실제 납부해야 하는 종합부동산세(농어촌특별세 포함)는 600만 원이 넘을 것이다.

종합부동산세가 얼마나 올라갈지를 예측을 하기 전에 종합부동산세의 계산방법을 다시 살펴보자.

종합부동산세=과세표준(주택공시가격-공제금액)*공정시장가액비율*세율

종합부동산세 계산식에서 보듯이 종합부동산세를 올릴 방법은 주택공시가격과 공정시장가액비율, 세율을 올리는 방법과 공제금액을 낮추는 방법이 있다. 주택공시가격을 올리는 방법도 거론되고 있지만, 주택공시가격은 재산세에도 영향을 주고 최근 아파트 가격 상승으로 인하여 주택공시가격이 큰 폭으로 올랐기 때문에 정부 입장에서는 부담스러울 것이다. 공제금액을 낮추는 방법은 고가주택 기준을 건드리는 것으로 이 역시 쉽지는 않을 것이다.

결국 문재인 정부가 선택할 수 있는 종합부동산세 인상 카드는 현행 80%인 공정시장가액비율을 90~100%로 올리는 동시에 세율을 6~12억 0.75%에서 1%로, 12~50억 1%에서 1.5%를 올려 종합부동산세를 올릴 가능성이 높을 것 같다.

공정시장가액을 100%로 올리고 세율을 6~12억 0.75%에서 1%로, 12~50억 1%에서 1.5%로 올리면 과연 종합부동산세는 얼마나 올라갈까?

현재 2주택의 주택공시가격 합이 15억 원인 경우 종합부동산세는 540만 원 정도 되지만 공정시장가액을 100%로 올리면 675만 원으로 올라간다.

종합부동산세=(주택공시가격(15억 원)-공제금액(6억 원))*공정시장가액비율(100%)*종합부동산세율(0.75%)=675만 원

세율까지 올리면 900만 원으로 껑충 올라가게 되고 농어촌특별세까지 포함하면 1,000만 원을 훌쩍 넘으면서 매우 부담이 커질 것이다.

종합부동산세=(주택공시가격(15억 원)-공제금액(6억 원))*공정시장가액비율(100%)*종합부동산세율(1%)=900만 원

공시가격도 주택가격 상승에 따라 오르는 추세이기 때문에 종합부동산세가 강화되면 내년 말부터 종합부동산세 고지서를 받는 고가 주택 보유자들의 시름은 커질 것 같다.

고가주택을 가지고 있으면 부자니까 그만큼 세금을 내야 한다고 생각할 수 있지만, 가령 30년 전 강남에 아파트 하나 장만해서 지금까지 보유한 사람을 과연 주택시장을 교란하는 투기세력으로 간주해서 높은 종합부동산세를 매기는 것은 문제가 있어 보인다. 적어도 장기보유 1주택자 등 실수요자를 위한 최소한의 조치는 고려할 필요가 있겠다.

글. 김인만 / 김인만부동산연구소장

'7일만에 끝내는 부동산 지식' 저자

네이버 카페 김인만 부동산 연구소

http://cafe.naver.com/atou1