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경기도 미분양 증가, 매매 가격 하락의 전조일까?

조회수 2018. 6. 19. 10:26 수정
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새벽하늘의 부동산 아울렛 #22. 미분양 호수, 입주물량, 아파트 매매가격, 물가지수의 관계는?!
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새벽하늘과 함께
'새벽하늘의 부동산 아울렛'을
연재합니다.

내 집 마련부터
부동산 재테크와 법률까지 아우르는
알찬 내용의 칼럼으로 매주 화요일
여러분을 찾아뵙겠습니다.
(편집자 주)

얼마 전 국토부에서 4월 말 기준 아파트 미분양 현황을 발표했다. 상식적으로 미분양이 많아지면 당연히 아파트 가격도 하락할 것 같은데, 과연 미분양 증가 추세와 아파트 가격은 얼마나 연관이 있을까? 그리고 미분양 데이터는 어떤 기준을 갖고 바라봐야 할까?

출처: 직방
직방 앱에서 본 경기도 전체 아파트 시세 정보
미분양과
매매 가격의 관계?

먼저 서울 아파트의 미분양 추이를 살펴보자.

출처: 직방
서울 아파트 미분양은 역대 최저치를 경신하고 있다.

과거 서울 아파트 미분양이 가장 적었던 시기는 2007년 12월이었다. 당시 미분양 호수는 454호였다. 그리고 이후부터 증가세를 보였고 2013년 9월에는 급기야 4,300호가 넘는 미분양을 기록했다. 그리고 다시 하락하기 시작했고, 지금은 47호로 역대 최저치의 미분양 숫자를 보인다.



그렇다면 매매 가격과는 어떤 상관관계가 있었을까?

출처: 직방
미분양 추이와 매매 가격 지수는 어느 정도 상관관계를 보인다.

그래프를 보면 상관관계가 눈에 띈다. 우리가 알고 있던 상식대로 미분양이 증가하면 매매가격이 하락하고, 반대로 미분양이 줄어들면 매매가격이 상승했다는 것을 알 수 있다. 그리고 미분양의 정도에 따라 하락과 상승의 폭도 달라졌다. 좀 더 자세히 그래프를 살펴보면 매매가격이 하락하기 직전에 서서히 미분양이 쌓이기 시작했다는 것도 알 수 있다.

경기도의
현재 미분양 추이

이번엔 올해 역대 가장 많은 입주 물량이 공급되고 있는 경기도를 살펴보자.

출처: 직방
경기도 역시 마찬가지다. 하지만 서울과 조금 다른 점이 있다.

경기도 역시 과거 서울과 비슷한 양상을 보였다. 하지만 서울과 조금 다른 점이 있다면 그것은 바로 현재의 미분양 수준이다. 서울의 경우 2007년에 비해 현재의 미분양이 훨씬 적은 수준이지만 경기도의 경우 2007년 중반 2,500호 안팎이었는데 지금의 미분양은 9,000호를 넘어갔다. 그것도 지난달 3월과 비교해 1,600호 가까이 늘어난 것이다.



그렇다면 경기도의 미분양 증가는 아파트 가격 하락의 전조 증상이라 판단해야 할까? 이 부분에 대해서는 보다 자세히 살펴보아야 한다.

급격히 증가한
김포시 미분양

4월에 1,600호 가까이 늘어난 경기도 미분양 세대 중 상당수는 바로 김포시 미분양 물량이다. 1개월 사이 무려 900호가량 미분양이 늘어났다.

출처: 직방
4월 들어 급증세를 보이는 김포시 미분양 물량

김포시 미분양 물량이 늘어난 이유는 무엇일까?



김포시가 처한 가장 큰 문제는 교통이다. 그리고 그 교통 문제 해결의 열쇠를 쥐고 있는 것은 경전철이다. 경전철은 그 역할에 따라 호재로 취급되는 수준이 달라지는데 김포시 경전철의 경우 9호선과 공항철도로 연결해주는 역할을 하므로 매우 중요하다.



하지만 올 11월 개통 예정이었던 경전철에 문제가 생겼다. 개통시기가 내년 6월 이후로 연기된 것이다.

따라서 이 사안이 김포시 미분양이 갑자기 증가한 가장 결정적인 이유로 보인다. 즉, 김포시의 경우는 시장 흐름에 따른 미분양 증가가 아닌, 개발 호재 지연에서 비롯된 것이다. 그렇다면 이것은 아파트 가격 하락 전조증상으로 해석하기에는 다소 무리가 있다.



게다가 개통이 무기한 연기된 것도 아니다. 단지 6~7개월 정도 늦춰진 것이기에 미분양이 계속 쌓일 것으로 보이지는 않지만 그래도 그 변화를 지켜볼 필요는 있다.

출처: 직방
직방 빅데이터랩으로 본 김포시의 최근 1년간 매매가 변동률

그리고 미분양 수치는 비교적 일시적인 분위기를 반영한다는 것에도 주목해야 한다. 더 중요한 지표는 준공 후 미분양이다. 즉 입주 후에도 분양되지 않은 채 남아있는 미분양 물량은 실질적인 공급과잉을 나타내는 지표로 해석된다.

김포시,
준공 후 미분양 추이는?

그렇다면 김포시의 준공 후 미분양 추이는 어떨까?

출처: 직방
준공 후 미분양은 2016년 10월에 소진되었다.

김포시는 2016년 9월 당시 51호였던 준공 후 미분양이 2016년 10월 부로 모두 소진되었다. 그리고 아직 제로 상태를 유지하고 있다.



참고로 김포시는 작년에 12,000호가 넘게 입주했고, 올해 또한 12,000호가 넘는 물량의 입주가 진행되고 있다. 김포시의 인구수 대비 적정 입주 수요는 약 2,000호 정도로 추정되는데 그에 비하면 엄청난 입주 물량이 쏟아지고 있지만, 현재까지는 모두 소화해내고 있다. 하지만 앞으로의 입주 물량도 많기 때문에 미분양 추이를 관심 있게 살펴볼 필요는 있을 것이다.



김포시는 마곡지구 호재의 영향을 받는 서울 강서구의 확장 지역이자 배후지 역할을 하고 있다. 게다가 경기도의 수많은 입주 물량 중 서울 중심부에까지 영향을 미칠 수 있는 지역이기도 하다. 따라서 경기도는 물론, 서울의 분위기를 감지하기 위해서도 김포시 미분양 추이를 살펴보는 것이 의미가 있을 것이다.

경기도 전체의
미분양 현황과 입주 물량

마지막으로 다시 경기도 전체로 돌아가 미분양 현황을 입주 물량과 함께 살펴보도록 하자.

출처: 직방
A 구간과 지금 상황을 비교해보자.

A 구간인 2014년 말~2015년을 살펴보면 경기도 미분양이 최근 몇 년간 가장 낮은 10,000~14,000호 정도의 수준이었다. 그리고 이 시기에 경기도의 아파트 매매가격은 가장 큰 폭으로 상승했다. 여기서 관심 있게 봐야 할 것은 바로 입주 물량이다. 이 시기 경기도의 입주 물량은 60,000~70,000호 정도였다.


그런데 지금의 미분양은 A 구간보다 더 적은 9,000호 남짓이다. 하지만 입주 물량은 166,000호가량으로 A 구간 입주 물량의 두 배가 훨씬 넘는다. 그렇다면 현재 경기도는 사상 최다 입주 물량 폭탄을 아직은 잘 소화해내고 있다고 볼 수 있다.


따라서 전세 가격은 계속 하락할 수 있겠으나 매매 가격까지 눈에 띄게 하락할 가능성은 현재로서 많지 않아 보인다. 하지만 경기도의 올해 입주 물량은 이번 달을 포함하여 아직 98,000호 이상 남아있는 매우 부담스러운 상황이기에 앞으로의 미분양 추이를 관심 있게 살펴볼 필요는 있을 것이다.

글. 새벽하늘 김태훈

<나는 부동산 경매로 슈퍼직장인이 되었다> 저자

새벽하늘의 경매이야기(블로그)

https://blog.naver.com/hazelnut0320

/ 다꿈스쿨 멘토

http://cafe.naver.com/dreamagainschool



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