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부동산 법 vs 관행, 어떻게 해야 할까?

김인만의 트루 내 집 마련 스토리 #38. 법과 현실 사이의 괴리, 어떻게 해야 할까?

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No.1 부동산 앱 직방이
집 구하는 모든 분들에게
유용한 정보를 드리기 위해,
국내 최고의 부동산 전문가와 함께
‘부동산, 어떻게 살 것인가?’
시리즈를 기획했습니다.

그 세 번째 시리즈로
부동산 컨설턴트이자
부동산 칼럼니스트,
김인만 부동산 연구소의
김인만 소장과 함께
‘김인만의 트루 내 집 마련 스토리’를
매주 금요일에 연재합니다.

김인만 소장의
풍부한 경험을 바탕으로,
처음 내 집 마련을 하는 모든 분이
꼭 알아야 할 정보를
알기 쉽게 전하도록 하겠습니다.
(편집자 주)

우연히 본 TV 방송에서 계약 기간 내 임차인의 계약해지 요구로 인해 발생하는 새로운 임차인과의 계약에 대한 중개 보수는 세입자인 임차인이 아니라 집주인인 임대인이 내야 한다고 말하는 법률전문가를 보았다. “당연히 임차인이 중개 보수를 내고 나가는 줄 알았는데 아니었어?” 법률전문가 옆에 있던 부동산전문가 역시 자기도 몰랐다면서 맞장구를 치고 있었다.


부동산 전문가인데 설마 몰랐을 리는 없고 방송의 재미를 위해 그렇게 진행했다고 볼 수도 있지만, 방송을 본 시청자들이 방송 정보만 믿고 실생활에서 임대인에게 중개 보수를 지급해야 한다고 주장한다면 곤란한 일을 겪기에 십상이다.


법과 현실 사이에는 괴리가 있는 경우도 있다. 법률 정보만 그대로 받아들이기보다 실생활 속 관례까지 고려해 합리적인 선택과 판단을 할 필요가 있다. 그래서 현실에서 종종 논란이 되는 중개보수 지급 주체와 전세 보증금 10% 반환 문제에 대하여 알아보자.

법과 현실에는 때로 괴리가 있다.

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중개 보수,
어떻게 산정되나?

중개 보수는 부동산 거래 시 중개사에게 지급하는 비용이다. 아래 표는 서울시 기준 중개 보수 요율표다. 주택의 경우 매매인지 임대차인지에 따라, 거래 금액별 기준에 따라 상한 요율을 적용하여 중개보수가 결정된다.

서울시 기준 중개보수 요율은 위 표와 같다.

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거래 금액에 따라 요율이 정해져 있으니 법대로 지급하면 아무런 문제가 없겠지만, ‘0.9% 이내 협의’로 규정된 매매 9억 원 이상, ‘0.8% 이내 협의’인 임대차 6억 원 이상 구간에서는 때로 분쟁이 발생한다.


0.9% 이내에서 중개사와 거래 당사자 간 협의를 하라고 하니 극단적으로 말해 목소리 큰 사람이 더 이익을 보는 구조가 생기기 때문이다. 남한테 싫은 소리 못하는 심성을 가진 분이 더 많은 중개 보수를 내거나, 반대로 중개사 입장에서는 중개 보수를 적게 받게 되는 이상한 구조가 고가 주택 거래에서 발생한다. 중개사의 일방적인 요구로 0.9%의 중개 보수를 지급하는 경우가 있는 반면, 6억 원~9억 원 구간인 0.5%보다 낮은 0.3% 중개보수만 일방적으로 주는 경우도 있다.  


‘협의’라는 것이 서로 의견을 교환한 후 합리적인 절충점을 찾는 것이기에, 중개사가 특별히 고생했거나 시세보다 좋은 조건의 매물을 잘 중개해준 경우라면 너무 아까워하지 말고 0.9%까지 주는 것도 좋고, 계약 과정에서 계약 당사자 간 이견이나 이슈가 없이 무난하게 계약이 진행된 경우라면 중개사도 0.9%를 고집할 것이 아니라 6~9억 원 구간인 0.5% 수준에서 원만하게 협의하는 것이 좋다.


중개사와 계약 당사자 간 중개 보수 요율을 놓고 분쟁이 발생하는 근본적인 원인은 상한선만 정한 ‘0.9% 이내 협의’라는 모호한 규정 때문이다. 서울시 등 각 지방자치단체에서는 협의가 아닌 명확한 규정을 제시하여 분쟁의 소지를 줄여 주길 바란다.

직방 앱에서는 단지별로 해당 아파트 단지를 전문으로 중개하는 중개사무소에 매물을 문의할 수 있다.

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중개 보수의 주체는?
계약당사자다!

우리나라에서 중개수수료를 지불하는 주체는 계약당사자다. 외국에서는 부동산을 구입하는 양수인이나 부동산 주인인 임대인만 내는 경우도 있지만, 우리나라에서는 부동산을 파는 양도인과 부동산을 구입하는 양수인 또는 부동산 주인인 임대인과 부동산 세입자인 임차인 양쪽에서 계약 당사자 각각이 지불하도록 규정되어 있다.


정상적인 거래에서 중개 보수는 어차피 법적으로 내야 하는 돈이기에 기꺼이 내게 된다. 문제는 계약기간 중 계약해지가 되는 경우에서 발생한다. 이럴 때 누가 중개 보수를 내야 하느냐를 놓고 얼굴을 붉히는 경우가 종종 생긴다.


처음에 말한 방송의 경우는 계약 기간 만료 후가 아니라 계약 기간 중에 임차인(세입자)이 계약해지를 요구하게 되면서 다른 임차인을 구하는 경우다. 법률적으로는 계약 당사자인 임대인(집주인)과 새롭게 들어올 임차인(세입자)이 중개보수를 내야 하는 것이 맞다.


방송에서 법률전문가가 말한 것처럼 계약 기간 중 나가는 임차인(세입자)은 계약 당사자가 아니기 때문에 중개보수를 낼 의무는 없다. 방송에서 여러 패널이 지금까지 중간에 나가는 세입자가 중개보수를 내는 줄 알고 나도 여러 번 냈는데 억울하다, 이제부터는 내지 말아야겠다는 반응을 보였다. 시청자들도 그 방송을 보며 같은 생각을 했을 것이다.

현실과 법,
그 사이의 괴리

하지만 현실에서 그렇게 했다가는 낭패를 당하기에 십상이다.


방송처럼 계약 기간 중 사정이 생겨 새로운 임차인을 구하고 나가야 하는 상황에서 “중개보수는 법대로 계약당사자인 집주인이 내세요.”라고 한다면, 집주인인 임대인은 “그럼 법대로 계약 기간 다 채우고 나가세요. 나는 새로운 임차인 구하지 않겠습니다.”라고 할 것이다.

직방에서 본 최근 2년간 서울 아파트 전세가 변동률. 임차 가구는 평균적으로 한 집에 3.4년 거주한다. (2017년도 주거 실태조사, 국토교통부)

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법적으로 계약 당사자가 중개 보수를 내는 것은 맞지만, 계약 기간 또한 법적으로 지켜야 한다. 계약 기간을 채우지 못하고 계약 기간 중 나가게 되는 것은 엄밀히 말해 임차인의 사정이다. 집주인 입장에서는 계약 기간이 남아있는데 굳이 계약 기간에 현 임차인의 계약 해지 요구를 받아줄 의무는 없고 새로운 임차인을 구할 책임도 없다. 다만, 내 집을 임차해서 살고 있는 세입자가 부탁하니 세입자의 편의를 위해 새로운 세입자를 구하는 조건으로 계약해지 요구에 응하는 것이다.


이렇게 현 세입자의 사정을 봐줘서 새로운 임차인을 구하는 것인데 세입자가 중개보수를 내지 못하겠다고 하면 집주인 입장에서는 감정이 상할 수 있다. 그래서 계약 기간 중 세입자가 계약해지 요구를 하는 경우, 세입자가 중개 보수를 내주고 새로운 임차인을 구해 놓고 나가는 것이 관행이 되었다. 법과 현실 사이에 괴리가 있는 것이다.

전세 보증금 10%
미리 주는 것이 의무?

또 분쟁이 자주 발생하는 경우가 전세 보증금 문제다. 전세계약이 만료되어 연장하지 않고 계약해지를 하는 경우, 만기 한두 달 전에 집주인이 세입자에게 전세 보증금의 10% 정도를 미리 지급하는 관행이 있다. 계약이 만료되어 세입자가 새로운 집을 구할 때 사용할 수 있도록 전세 보증금의 10% 정도를 먼저 주는 것이다.


그런데 이 문제로 집주인과 세입자 간 분쟁이 잦다. 전세 보증금의 10%를 미리 왜 주지 않느냐고 언성을 높이는 경우가 있는데, 사실 집주인이 전세 보증금의 10%를 미리 주어야 할 의무는 없다. 이 역시 세입자의 편의를 봐주기 위한 관행이다. 만약 집주인이 반환해줄 여력이 되지 않으면 계약만기 시점에 받은 전세보증금 100%를 반환해주면 된다.


다만, 자금 여력이 되거나 새로운 세입자에게 계약금을 받았다면 세입자도 새로운 집을 계약할 때 돈이 필요할 것이기에 어차피 돌려주어야 할 전세 보증금의 10% 정도는 미리 반환해주는 것이 서로에게 좋다. 결국, 전세 보증금 10%를 미리 반환하는 문제는 여력이 되어 해주면 좋지만, 사정이 여의치 않은데 대출을 받는 등 무리해서 반환해줄 의무는 없다.

임차인, 임대인 모두 관행과 의무의 경계를 잘 알아야 분쟁을 방지할 수 있다.

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집주인 입장에서는 세입자의 요구에 끌려다닐 필요는 없다. 반대로 세입자 입장에서는 관행이 그렇긴 하지만 법적인 권리는 아니기에 집주인에게 무리하게 요구하기보다는 정중하게 부탁을 하는 것이 좋다.


말 한마디에 천 냥 빚을 갚는다는 말처럼 같은 말이라도 이왕이면 서로의 감정을 헤아린다면 집주인과 세입자의 관계가 한층 부드럽게 동반자적인 관계가 될 수 있을 것이다.

글. 김인만 / 김인만부동산연구소장

'7일만에 끝내는 부동산 지식' 저자

네이버 카페 김인만 부동산 연구소

http://cafe.naver.com/atou1



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