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제주도, 정확히 제주특별자치도라고 합니다. 2006년부터 특별자치도로 지정되었고, 전국에서 유일한 특별자치도이기도 합니다. 직접 선거로 지자체장을 선출하는 기초단체는 아니지만, 제주시와 서귀포시로 나누어져 있습니다. 각 시장은 광역단체장인 도지사가 임명합니다. 당연히 제주도에서 도지사의 힘이 막강할 수밖에 없겠지요.

제주도는 분석하기가 참 어렵습니다. 비교 대상이 없기 때문입니다. 입지적인 장단점과 이에 따른 적정 가치라는 것을 객관적으로 증명하기가 힘이 듭니다.

그리고, 부동산 시장이라는 시스템에 진입한 지 얼마 되지 않았습니다. 본격적으로 제주 지역 부동산이 움직이기 시작한 것은 2010년 이후로 봐야 하므로 지금은 실제 가치 수요와 거품 가치 수요가 혼재된 시장이라고밖에 판단할 수 없습니다.

이번 지방 부동산 조정 시장에서 제주도 부동산 시장의 거품이 빠졌으면 하는 것이 개인적인 바람입니다. 그래야 더 공고하게 앞으로 가야 할 방향성대로 나아갈 수 있기 때문입니다. 어려운 제주도 입지 이야기, 시작해보겠습니다.

먼저 제주도 인구부터 살펴보겠습니다.

제주도 전체 인구는 65만 명입니다. 제주도청이 있는 제주시의 인구는 47만 명, 혁신도시가 있는 서귀포시는 17만 명 정도입니다. 두 지역 공통으로 인구가 계속 증가하고 있습니다. 같은 특별 광역 자치단체인 세종시와 함께 인구 증가 경쟁을 하는 곳이기도 합니다.

제주시에서는 노형동, 이도2동, 연동이 가장 인구가 많은 지역이고, 서귀포시에서는 동홍동, 대정읍의 인구가 상대적으로 많습니다. 서귀포시의 성장이 상당히 빠른 편이지만 아직은 제주시의 절반도 되지 않습니다. 이 부분도 제주도를 이해하는 데 매우 중요한 포인트입니다.

다음은 제주도의 아파트 시세입니다.

아파트 수 자체가 많지 않은 곳이기 때문에 정말 시장이 이렇다고 판단하기에는 시기상조로 보입니다. 다른 광역시와 달리 해석의 폭을 넓게 할 필요가 있습니다.

제주시, 서귀포시 공통으로 평균 시세가 평당 1천만 원을 넘었습니다. 부산광역시나 세종시보다도 시세가 높습니다. 경기도는 서울의 연장선이기 때문에 제외하면 서울특별시를 제외한 지방 광역시·도 중에서는 현시점에서 가장 시세가 높은 곳입니다.

제주시에서는 이도이동이 가장 높고, 이어 노형동, 아라동, 연동, 화북동 등의 순입니다. 서귀포시에서는 강정동이 가장 높고, 이어서 서호동, 중문동, 동홍동 등의 순이고요.

인구와 시세를 함께 보겠습니다.

행정구역이 대단히 복잡합니다. 서울로 따지면 종로구나 중구처럼 전체 인구수에 비해 읍, 면, 동이 많이 나누어져 있습니다. 과거부터 읍, 면, 동 단위로 생활공동체가 있었을 가능성이 높지요.

그래서 제주도는 아파트 적정 가격 파악이 어렵습니다. 통상적으로 입지 프리미엄과 상품 프리미엄을 가지고 적정 가격을 파악해야 하는데, 제주도는 중심지 개념이 약합니다. 일반적으로 중심지는 일자리가 집중된 곳일 가능성이 높습니다.

제주도의 메인 일자리는 무엇일까요? 1차 산업인 농축수산업과 3차 산업인 서비스업일 가능성이 높습니다. 2차 산업인 제조업이 매우 적은 지역이니까요. 다른 광역 자치 단체의 경우 2차 산업 위주의 일자리 지역이 메인 지역이 가능성이 높습니다. 제조업의 본사들이 핵심 일자리지요. 이 공식마저 적용이 되지 않는 곳이기 때문에 어떤 곳을 중심지로 봐야 할지 기준이 모호한 곳이기도 합니다.

일자리를 제외하면 교통, 교육, 상권, 환경을 따져봐야 하는데, 제주도는 철도망이 아예 없는 유일한 광역 자치단체이고, 대중교통보다는 자동차를 이용하는 지역입니다. 교통 프리미엄을 따질 곳이 거의 없지요.

환경은 따질 필요가 없습니다. 자연환경은 다 좋은 곳이니까요.

상권은 주거시설에 프리미엄을 주는 대형 상권은 없고, 대체로 관광 서비스를 하는 개별 상권이 발달해 있습니다. 따라서 주택 프리미엄과 거의 무관하고요.

결국, 제주도에서 일반적인 KBF(핵심 구매 요인, Key Buying Factor)로 주택의 적정 가격을 따지기 위해서 볼 수 있는 요인은 현시점에서는 교육 프리미엄밖에 없습니다. 교육 환경이 좋은 곳의 시세가 상대적으로 높을 것이라는 거지요.

이 질문에 대한 답을 직접 찾아보시기 바랍니다. 제주도에서는 어떤 곳의 교육환경이 가장 좋나요? 제주시가 교육환경이 더 좋나요? 서귀포시가 더 좋나요? 그래서 아파트 시세는 제주시가 더 비싼가요? 서귀포시가 더 비싼가요?

지금 제주도 시세를 평가할 수 있는 객관적인 항목은 교육 환경이 전부입니다. 교육 프리미엄이 없는데 비싼 곳은 일반적인 수요가 아니라 특별한 이슈가 들어간 곳입니다. 제주도에 투자하신 분들도 많고 지역마다 이해관계가 꽤 많이 얽혀 있기 때문에 오늘 칼럼에서는 구체적인 읍, 면, 동 분석은 하지 않겠습니다.

하지만 제주도를 이해하는 방법을 정리해 드렸으니 검색만 해봐도 어떤 곳에 객관적인 프리미엄이 있는지 파악하실 수 있을 겁니다. 객관적인 프리미엄이 없는 다른 지역들은 조정을 받을 수 있다는 것을 꼭 염두에 두셔야 합니다.

제주도가 앞으로 한 단계 업그레이드되기 위해서 지금 가장 필요한 것이 무엇일까요? 저는 체계적인 개발이라고 생각합니다. 높은 빌딩을 무차별적으로 건설하라는 의미가 아닙니다. 전체 제주도를 구획해서 구획된 공간마다 맞춤 개발을 해야 하고, 그 구획들은 교통망으로 엮어야 한다고 생각합니다.

전철까지는 힘들더라도 경전철, 아니면 트램이라도 전체 제주도를 대중교통으로 이동할 수 있는 수단이 현시점에서는 가장 필요하다고 생각합니다.

그렇게 되면 제주도는 서울만큼도 될 수 있습니다. 왜냐하면, 서울에서 제주도 가는 비행기 편이 전 세계에서 가장 많거든요. 그만큼 제주도는 스스로 찾아오게 하는 강력한 힘을 가지고 있는 입지라는 겁니다. 서울과 거의 동급이지요. 그 힘을 제대로 활용할 수 있게 하도록 정부와 지자체가 힘을 보태주었으면 합니다. 그렇게 된다면 제주도는 하와이만큼 인기 있는 세계적인 관광지가 될 테니까요.

글. 빠숑(김학렬)

더리서치그룹 부동산조사연구소 소장

'서울 부동산의 미래' 저자

블로그 '빠숑의 세상 답사기'

http://blog.naver.com/ppassong