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역세권이 아파트 가치에 미치는 영향은?

김인만의 '트루 내 집 마련 스토리', 편리한 교통수단이자, 부동산 가격을 좌우하는 중요한 요소인 지하철!
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직방 작성일자2018.05.18. | 5,065 읽음
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시리즈를 기획했습니다.

그 세 번째 시리즈로
부동산 컨설턴트이자
부동산 칼럼니스트,
김인만 부동산 연구소의
김인만 소장과 함께
‘김인만의 트루 내 집 마련 스토리’를
매주 금요일에 연재합니다.

김인만 소장의
풍부한 경험을 바탕으로,
처음 내 집 마련을 하는 모든 분이
꼭 알아야 할 정보를
알기 쉽게 전하도록 하겠습니다.
(편집자 주)

집을 구해본 경험이 있다면 역세권이라는 말을 들어 봤을 것이다. 지하철 말고도 기차나 버스 등 여러 가지 대중교통 수단이 있지만, 집을 구할 때 고려하는 중요한 사항 중 하나가 역세권 여부일 정도로 지하철은 편리한 교통수단이자, 부동산 가격을 좌우하는 중요한 요소다.


지하철은 서울, 경기, 인천을 포함한 수도권을 비롯해 부산, 대구, 대전, 광주에서 운행되고 있다. 지하철역의 수는 수도권에만 약 670개가 넘고, 전국적으로는 900개가 넘는다.

도보 몇분?
역세권의 기준은?

집에서 얼마나 가까워야 역세권일까? 「역세권의 개발 및 이용에 관한 법률」에서는 역세권은 철도역과 그 주변지역을 말한다. 구체적인 범위가 지정되어 있지는 않지만, 지하철역을 중심으로 반경 500m 내, 도보 5분 거리 정도를 역세권이라고 한다.

지하철역과 아파트의 도보거리에 따른 대략적인 가치판단

출처 : 직방

하지만 실제로 도보 5분 이내 거리 정도로 지하철역이 아주 가까이 있으면 초역세권이라 불린다. 이 경우, 지하철역 프리미엄이 아파트 가격에 플러스가 된다. 초역세권 아파트는 확실한 프리미엄이 될 정도로 생각보다 그 숫자가 많지 않아 희소가치 또한 높다.


초역세권은 아니더라도 도보 10분 이내 거리면 역세권이라 볼 수 있다. 이 정도 거리만 되어도 지하철역 프리미엄이 붙는다. 반면, 도보 10분을 넘어가면 지하철역 프리미엄은 크지 않다. 도보 15분 이상이 되면 지하철역 프리미엄은 거의 없다고 봐도 된다. 오히려 마이너스 프리미엄이 생겨 손해를 보는 경우도 있다.

직방에서는 아파트 단지에서 목적지까지 대중교통편을 알아볼 수 있다.

출처 : 직방
골드라인?
다 같은 역세권이 아니다?

도보 5분 거리 초역세권이나 도보 10분 거리 역세권이라 해도 다 같은 역세권이 아니다. 같은 역세권 아파트라도 지하철 노선에 따라 프리미엄이 차이가 난다.


서울 지하철을 기준으로 가장 많은 사람이 이용하는 골드라인 지하철은 강남과 성동, 도심, 신촌, 구로, 신림을 아우르는 순환열차인 지하철 2호선과 공항부터 강서, 목동, 여의도, 동작, 강남을 지나 향후 강동까지 연결될 예정인 지하철 9호선이다. 여기에 지하철 7호선, 신분당선도 골드라인 대열에 합류했다.


이러한 골드라인의 특징은 서울 아파트 시장의 중심인 강남을 지나간다는 것이다.


2호선은 방배, 교대, 강남, 역삼, 선릉, 삼성, 선릉 등 강남 핵심지역을 관통하고, 9호선은 반포, 강남, 삼성, 잠실을 지나 석촌, 방이, 둔촌, 고덕으로 연결될 예정이다. 신분당선 역시 강남, 양재를 지나가고 7호선은 반포, 논현, 청담을 지난다. 골드라인 지하철은 이용객이 많아 배차간격이 짧고 자연히 이동시간도 짧다.

직방 빅데이터랩을 통해 본 신분당선 광교(경기대)역 주변 아파트 목록

출처 : 직방

강남에서 수원으로 연결되는 지하철은 분당선과 신분당선이 있다. 두 노선의 이름은 비슷하지만 차이는 매우 크다. 분당선을 타고 선릉에서 수원까지 이동하려면 1시간 이상 소요되는 반면, 신분당선을 이용하면 강남에서 광교까지 30분 정도밖에 걸리지 않는다. 이런 시간 차이가 곧 골드라인의 가치다. 신분당선 주변 아파트 가격이 분당선보다 더 높게 형성되어 있는 이유기도 하다.


더불어, 현재 계획중인 광역급행철도인 GTX(A, B, C, 총 3개 노선)도 골드라인 대열에 합류할 가능성이 높다. 핵심은 강남 접근성의 획기적인 개선이다.

더블, 트리플, 쿼드러플…
환승역 주변이면 금상첨화!

꼭 골드라인이 아니더라도 한 번에 2~3개 노선이 지나는 더블 역세권, 트리플 역세권이라면 주변 아파트 가격에 골드라인 못지않은 프리미엄이 발생한다. 환승노선이 많으면 유동인구가 많아지고 주변으로 상권 등 생활에 편리한 인프라가 형성되기 때문이다. 여러 노선이 겹치는 서울 내 주요 지하철역은 어디가 있을까?

서울의 주요 환승역

강남 3구(강남, 서초, 송파), 마포구, 성동구 등 아파트 가격 높은 인기지역은 골드라인 지하철과 연결된 더블 역세권인 경우가 많다.


이런 환승역세권의 힘은 아파트뿐 아니라, 상권에도 큰 영향을 준다. 유동인구가 많이 몰리는 만큼 상가의 매출을 올려주는 유효수요가 늘어나면서 좋은 상권이 형성될 가능성이 높고 상권이 활성화되면, 아파트의 현재가치가 좋아지는 시너지 효과를 낼 수 있다.

개통 예정 노선으로
알아보는 미래가치

투자 측면을 생각하면 현재가치뿐만 아니라 향후 더 좋아질 것이라는 기대감이 있는 미래가치도 살펴야 한다. 가장 대표적인 미래가치 요소가 바로 신규 지하철역 개통이다. 지하철역 개통이 예정되었거나 노선 연장 또는 신규 노선 건설 계획의 영향권에 있는 아파트는 미래가치가 높아진다.


다만, 미래가치가 아파트 가격에 선반영 되는 경우가 많으니, 골드라인인지, 개통시기까지 얼마 정도의 기간이 소요될지, 가격이 지나치게 선반영 되어 거품이 끼어 있는 것은 아닌지 따져 볼 필요가 있다.


떠오르는 골드라인인 9호선은 3차 연장 구간인 중앙보훈병원까지 공사 중이고, 향후 고덕까지 4단계 구간까지 연장이 확정되었지만 개통까지는 대략 10년 정도 소요될 것으로 예상된다. 미사(강일)~양정 구간은 예비타당성 진행 중이다.


강남역에서 광교역까지 연결되어 있는 신분당선은 용산~강남과 더불어 광교신도시~호매실지구까지 연장될 예정인데 10년 전 연장 계획이 발표되었음에도 아직 구체적인 착공 계획이 나오지 않고 있다. 그 외 4, 5, 7, 8호선이 연장 공사 중이거나 계획이 있다.

GTX가 개통되면 인근 지역의 강남 접근성이 획기적으로 개선될 것이다.

출처 : 직방

향후 새로운 골드라인이 될 수 있는 GTX도 눈 여겨 볼 필요가 있다.


GTX는 A, B, C 3개 노선이 있는데 이 중 파주 운정-일산-강남-동탄을 연결하는 GTX-A가 가장 빠르게 진행되고 있다. 2023년 개통 예정이며, 2~3년 더 늦어질 수 있음을 고려하더라도 10년 내 개통이 가능할 것으로 예상된다.


송도-여의도-서울역-남양주를 연결하는 GTX-B, 금정-과천-강남-창동-의정부를 연결하는 GTX-C 노선도 골드라인의 자격이 충분하다. 시간은 좀 오래 걸리더라도 GTX 정차역 주변 아파트도 긍정적인 영향을 기대할 수 있다.

긍정 효과 반감?
지상철의 가치

지하철역과 철로가 지하에 있느냐 지상에 있느냐에 따라 효과가 반감될 수도 있다. 모든 지하철이 지하로 다니면 좋겠지만 현실은 그렇지 않다. 예산 문제 때문에 서울 시내 구간인 2호선(신도림-신림, 잠실-한양대)과 시외로 연결이 되는 지하철 1호선(신도림-천안), 4호선(금정-오이도 구간), 경의·중앙선, 경춘선에는 아직도 지상 구간이 남아있다.

직방에서 본 한 아파트의 거주민 리뷰. 지상 구간 소음에 관한 언급이 있다.

출처 : 직방

아파트 근처에 지하철역이 있다는 것은 현재가치 측면에서 좋은 일이지만, 소음 유발 및 도시 환경 측면에서는 지하철 지상 구간은 마이너스 요인이다. 2호선 지상 구간은 지하화가 논의되고 있긴 하지만 현실적으로 간단한 문제는 아니어서 실행 되기까지는 상당한 시간과 진통이 예상된다.



글. 김인만 / 김인만부동산연구소장

'문재인 시대 부동산 가치투자' 저자

네이버 카페 김인만 부동산 연구소

http://cafe.naver.com/atou1



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