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강남 3구 아파트 매입 외지인 비중 늘어나

외지 수요가 8.2대책 이후 가격 상승을 주도 외지 수요만으로는 한계가 있는 만큼 시장 안정 가능성 높아져

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강남3구의 아파트 매입은 강남3구외 거주자가 주도하고 있는 것으로 조사됐다. 부동산정보 서비스 (주)직방(대표 안성우)이 한국감정원의 거주지별 아파트 매매를 분석한 결과 강남3구의 동일시군구 외 서울 거주자의 매입 비중이 2017년과 2018년 30% 이상으로 늘어났다.

동일시군구 외 서울 거주자의 아파트 매입 비중

출처한국감정원 부동산통계정보시스템 / 주) 2018년은 1~3월 누적 기준
서울 외 거주자의 강남3구 아파트 매입 비중도 2017년부터 크게 늘어났고, 2018년 1~3월 매입 비중도 23.8%로 확대됐다. 강남3구는 서울 외 거주자의 매입 비중이 상대적으로 높게 나타나는 등 외지 투자수요에 의해 매매시장의 과열 양상이 나타났다.

서울 외 거주자의 서울 아파트 매입 비중

출처한국감정원 부동산통계정보시스템 / 주) 2018년은 1~3월 누적 기준

강남3구내 거주자를 중심으로 매매시장이 형성된 시기에는 가격 급등이나 과열 보다는 안정된 시장 분위기가 유지됐다. 강남3구 뿐 아니라 서울도 외부의 매입 수요가 늘어나면서 전체적인 가격 상승을 주도한 모습이다. 특히 서울내 거주자의 강남3구 외 아파트 매입 비중이 강남3구보다 높게 나타나는 특징을 보이고 있다. 강남3구는 서울 외 수요가 이끌고, 강남3구 외 서울은 서울내 거주자가 가격 상승기의 매매시장을 주도하는 양상이다.


8.2대책 이후의 강남3구 매매시장은 외지수요, 특히 서울 외 지역 거주자의 매입이 강화되고 있는 모습이다. 서울 외 거주자의 강남3구 아파트 매입은 8.2대책 발표 이후인 2017년 8월 이후 비중이 늘어나는 추세이며 2018년 2월은 25.1%까지 확대됐다. 강남3구에서 특별히 외지 수요 유입이 발생할 만한 사건이나 고용 시설의 확장 등이 없는 가운데 외지수요 증가는 투자 목적의 매입으로 추정할 수 있다.


인구 유입의 경우 위례신도시 건설과 강동구 아파트 멸실로 인한 인구 유입이 발생한 송파구에서는 외부 유입이 늘어났으나, 강남구와 서초구는 외부 인구 유입이 꾸준히 감소하는 추세이다. 인구 이동 통계를 감안하면 최근의 강남3구 아파트 매매시장 외지인 매입은 실거주보다는 재건축 등의 투자 목적으로 늘어났다고 볼 수 있다.

강남3구의 거주지에 따른 월별 아파트 매입 비중

출처한국감정원 부동산통계정보시스템

재건축 등의 강남3구 아파트 매매가격이 급등하면서 차익 실현 목적을 위한 외부 투자자의 유입이 늘어났다. 기존 매매시장의 수요층이 외부로 확대되면서 매도자 우위시장이 형성되고 가격에 대한 협상력도 매수자보다는 매도우위가 강화되었다. 매매가격 상승 기조에서 외지 수요가 가세하면서 강남3구의 아파트 매매가격은 급등하는 양상을 보였다. 과거 2006년 이후 아파트 매매시장은 외지 수요 비중이 확대되는 시점에서 매매가격은 고점을 기록하고 이후 하향 안정세로 전환되는 모습이었다. 외지 수요의 확대는 기존 가격 상승에 대한 추격 매수 성격이라 매매시장 상승세가 장기 유지되는데 한계를 보였다.


2014년부터 나타난 강남 3구의 아파트 매매시장 호황은 수도권 장기 침체와 전세가격 상승에 따른 매수세 유입이 원인이었다. 이러한 시장 흐름은 2016년부터 외지 수요 유입이 늘어나면서 투자목적의 성격이 강화되고 가격 상승을 이끌고 있다. 강남3구 내 거주자의 매입이 점차 줄어드는 가운데 외지 수요 중심의 매수 분위기가 장기간 이어지기는 쉽지 않은 만큼 수요 소진에 따른 강남권 매매시장 안정이 나타날 가능성이 커지고 있다.


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