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2018년 4월에 접어들면서 서울 아파트 매매 가격 상승률이 눈에 띄게 둔화되었다. 그런 이유로 이제 보합세를 유지할 것이라는 전망이 있는 한편, 일각에서는 하락세로 접어들 것이라는 전망도 나오기 시작했다. 과연 앞으로의 서울 아파트 매매가격은 어떻게 움직이게 될까?

향후의 매매 가격을 전망하기 위해 참고할 수 있는 자료는 아주 많다. 그 중 하나가 KB부동산에서 제공하는 ‘매수자/매도자 동향’(링크)이다. 매수심리와 매도심리의 변화를 수치화하고 매수심리가 얼마나 우위에 있는지를 매주 발표한다.

위 표를 보면 4월 16일을 기준으로 서울의 매도자 많음(=매도심리) 수치는 2주 연속 하락했고, 매수자 많음(=매수심리) 수치는 상승하는 듯하다 다시 약간 하락했다. 그런데 매수우위지수는 2주 연속 상승했다. 이 자료에 관심을 갖는 이유는 매도자와 매수자간의 심리지표인 매수우위지수와 매매 가격은 많은 상관관계가 있기 때문이다.

아래는 부산 지역 아파트 매매우위지수와 매매가격지수를 나타낸 그래프다.

그래프를 보면 부산은 2009년 초반부터 매수우위지수가 큰 폭으로 상승했는데, 그 시기에 맞춰 매매가격 또한 상승하기 시작했고, 매수우위지수가 더욱 높아짐에 따라, 매매가격 또한 큰 폭으로 상승했다. 반대로 매수우위지수는 2011년 3월을 정점으로 급격히 하락하기 시작하는데, 마찬가지로 이 시기에 맞춰 매매가격도 하락하기 시작했다.

그렇다면 다시 서울을 살펴보자. 아래는 2017년 7월부터 지금까지 위 표에 있는 서울의 매수자/매도자 동향을 보기 쉽게 그래프로 나타낸 것이다.

서울은 2017년 8·2 부동산 대책 발표 직후 매수심리가 마치 자이로드롭처럼 급락했다. 매도심리는 이와는 반대로 급상승했다. 그러다 2017년 9월 말부터 매도심리가 다시 하락하기 시작하는데 그 이유는 8·2 부동산 대책이라는 핵 펀치를 맞은 다주택자들이 서서히 정신을 차리고 보유하고 있던 주택을 하나둘씩 임대주택으로 등록하는 과정에서 비롯된 것이라 할 수 있다.

그리고 2018년 2월 말 매도심리가 최하점을 찍는 시점이 바로 다주택자들의 최종선택이 종료된 시점일 것으로 추정된다. 이때가 팔거나 임대주택으로 등록하거나 둘 중 하나를 선택해야만 했던 시점이었다.

그렇다면 그 이후부터 매도심리 상승의 주인공은 미처 결정을 내리지 못한 일부 다주택자들과 1주택자였을 가능성이 크다. 매수심리가 치고 올라가면서 서울 강남권 가격이 급등하자 다주택자들은 중과세를 피하고자 4월 1일이 되기 전에 서둘러 집을 팔았던 것이고, 1주택자들 또한 오르는 맛에 집을 팔고자 하는 심리가 강해진 것이다.

하지만 4월부터 급상승한 매도심리의 주인공은 단연코 1주택자들이다. 이제 다주택자들은 더 이상 중과세를 내면서 집을 팔 이유가 없어졌고, 임대주택 등록을 했다면 팔 수도 없는 상황이 되었기 때문이다. 그리고 짧은 기간 동안 상승 폭이 너무 크다 보니 이제 매수심리가 눈에 띄게 하락해 있고, 지금은 매도자가 올려놓은 호가를 기준으로 매도자와 매수자가 줄다리기를 하는 형국이다. 

그렇다면 이 줄다리기에서 누가 이기게 될까?

가격은 심리전이다. 그런데 지금 매수심리는 약간의 상승과 약간의 하락을 반복하며 고민하는 모양새고 매도심리는 눈에 띄게 하락하며 안 사면 말라는 의지가 그래프를 통해 서서히 드러나고 있다. 더구나 이젠 중과세를 피하기 위해 던지는 매물은 사라졌다.

미래를 예측한다는 건 신의 영역이다. 하지만 과거 비슷한 환경에서 시장이 어떻게 움직였는지 살펴본다면 앞으로의 방향을 예측하는데 많은 참고가 될 것이다. 아래는 2003년 9월부터 2005년 12월까지의 서울 매수자/매도자 동향을 나타낸 그래프다.

역사적으로 가장 강력했던 부동산 정책은 참여정부 시절인 2003년 10·29 대책이었다. 그때 당시 최고 양도소득세율은 82.5%였는데 3주택 이상 보유자가 서울에 있는 집을 매도할 경우 엄청난 양도세를 부담해야 했다. 그런 이유로 10·29 대책 발표 후 매수심리는 ‘0’으로 떨어지면서 ‘사망선고’를 받았다.

반대로 매도심리는 하늘을 찌를 듯 했다. 이후 계속해서 매수심리는 바닥에 붙어있었고 매도심리는 잠시 떨어지는 듯 했다가 처음보다 더 높은 지경에 이르렀다.

그런데 재미있게도 2005년 1월부터 매도심리가 급감한다. 이유가 무엇이었을까? 그 이유는 다름 아닌 정책 적용 유예기간의 종료였다. 쉽게 말해 10·29 대책이 적용되는 시점이 2005년 1월 1일부터였다. 그러니 다주택자들은 82.5%의 양도세를 내면서까지 집을 팔 이유가 없어진 것이다.

이렇게 매도심리가 급감하자 몇 주 후부터 매수심리가 술렁이기 시작하더니 무서운 속도로 상승하기 시작한다. 이런 현상이 벌어진 구간이 바로 위쪽 그래프의 빨간색 점선 영역이다. 그렇다면 이 기간에 매매가격은 어떻게 움직였을까? 아래 그래프를 보자.

결국, 현재와 비슷한 상황이었던 과거에는 매도심리 급감으로 인해 매수심리가 살아나면서 매매가격이 가파르게 상승했다. 그렇다면 앞으로 매도심리가 얼마나 더 하락할지, 그리고 매수심리는 어떻게 움직일지를 지켜본다면 매매 가격이 어떤 양상으로 갈 것인지에 대해서도 예측이 가능할 것이다.

단, 유의해야 할 것은 시장이 예정된 시기보다 일찍 움직였다는 것이다. 이는 과거 유사 상황을 경험한 경험치가 있기 때문으로 보인다. 서울은 넓다. 서울 전체의 흐름도 중요하겠지만, 이미 많이 오른 지역과 그렇지 않은 지역을 반드시 구분해서 판단해야 할 것이다.

글. 새벽하늘 김태훈

<나는 부동산 경매로 슈퍼직장인이 되었다> 저자

새벽하늘의 경매이야기(블로그)

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다꿈스쿨 멘토

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