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‘1,000세대 대단지 아파트!’

‘미니 신도시급 아파트!’

이런 아파트 분양 광고를 한 번쯤은 보았을 것이다. 이런 문구가 익숙하다는 것은, 그만큼 아파트가 지닌 여러 가지 조건 중 ‘많은 세대수’라는 조건이 실제로 분양에 도움이 되기 때문일 것이다. 그런데 아파트 세대수가 많으면 정말 좋은 것일까? 오늘은 아파트의 세대수에 대해 알아보자.

아파트 가치에 직접 영향을 주는 4가지 필수요소는 현재가치, 미래가치, 내재가치, 시장가치다.

미래가치는 얼마나 더 발전하고 성장할 수 있을지에 대한 기대감이다. 지하철 개통, 재건축 또는 재개발 가능성이 해당한다.

내재가치는 아파트가 가지고 있는 땅, 대지지분의 가치를 말하는 것이다. 일반적으로는 주거 목적으로 사용하는 공간인 전용면적을 아파트 면적 기준으로 삼지만 건축한 지 30~40년이 지나 재건축을 추진할 때가 되면 콘크리트 가치는 감가상각이 되고 결국 땅의 가치가 아파트 가치의 기준이 된다. 같은 강남이어도 최근 5년간 개포지구나 반포지구 아파트가 도곡동 타워팰리스보다 가격상승률이 높았던 이유는 바로 내재가치 때문이다.

시장가치는 입주 물량, 부동산 정책, 금리, 최근 가격 흐름 등 여러 가지 원인이 투자심리에 영향을 끼쳐 아파트 가격이 오르고 내리는 흐름에 따라 형성되는 가치다. 시장 상황에 따라 등락을 거듭하면서 장기적으로 인플레이션에 따른 화폐 가치 하락만큼 우상향하는 것이 아파트 시장가치의 특징이다.

현재가치는 교통, 학군, 편의시설 등 아파트 주변환경과 입주 연도, 세대수, 브랜드, 동, 층, 라인, 타입 과 같은 조건에 따라 형성되는 아파트의 가치다. 현재가치의 여러 가지 요소 중에서도 아파트 세대수는 입주 연도와 함께 수요자들이 가장 쉽게 아파트의 현재가치를 판단하는 기준이 된다.

필자도 아파트 정보를 확인할 때 가장 먼저 보는 것이 세대수와 입주 연도다. 지하철역, 학교, 편의시설 등 주변환경이 같거나 큰 차이가 없으면 세대수와 입주 연도에 따라 가격이 달라지는 경우가 많기 때문이다.

조망권 등 플러스 요소는 아파트 가치에 직접 영향을 주는 필수요소라기보다는 없어도 그만이고 있으면 좋은 옵션요소다. 조망권이 안 나온다고 아파트 가격 형성에 손해를 볼 일은 없다. 하지만 세대수가 적으면 아파트 가격 형성에 불이익을 받는다. 왜 그럴까?

강남구 대치동 래미안대치팰리스 1단지, 2단지 아파트와 대치SK뷰 아파트를 비교해 보자.

이 세 아파트의 가격은 왜 차이가 나는 것일까? 같은 대치동이지만 입지적인 차이가 전혀 없지 않기 때문에, 순전히 세대수 때문이라고는 할 수 없지만, 세대수 영향을 무시할 수 없다.

SK뷰는 3호선 대치역 접근성과 편의시설 접근성이 다소 불편하다 할 수도 있지만, 래미안 대치팰리스와 기껏해야 도보 1~2분 차이로 위치는 큰 차이가 없다. 준공연도는 오히려 2017년 6월로 더 새 아파트다. 그럼에도 전용면적 84㎡ 매매가격이 1~2억 원 정도 차이가 나는 것은 세대수 차이에서 어느 정도 영향이 있었을 것이다.

래미안팰리스 2단지는 1단지와 비교해 세대수가 적지만 다른 아파트가 아니라 청실아파트를 재건축한 동일 아파트 단지이기 때문에 가격이 그나마 별로 차이가 나지 않는다. 전혀 다른 아파트 단지라면 전용 84㎡ 매매 가격이 적어도 1억 원 이상 차이가 났을 것이다.

아파트의 최소 세대수는 20세대이지만 세대수 규모에 따라 아파트 가치가 달라진다. 도대체 아파트 세대수가 어떤 영향을 주기 때문에 아파트 가치 차이가 발생하는 것일까?

우선 관리비에서 큰 차이가 난다.

아파트 관리비는 거주민들이 매달 내야 하는 비용으로 체감상 와 닿는 부분이 크다. 아파트를 볼 때 꼭 묻는 말 중 하나가 관리비가 얼마인지다. 관리비는 일반관리비, 청소비, 경비비, 공동전기료 등 공동비용과 세대별 사용량에 따른 전기료, 난방비 등으로 구성되는데 세대수가 많아질수록 공동비용의 절감효과가 나타난다.

200세대 아파트의 전용면적 84㎡(분양면적 34평 정도)의 관리비와 2,000세대 아파트의 전용면적 135㎡(분양면적 50평 정도)의 관리비가 비슷하게 나오기도 한다. 이러한 관리비 차이는 무시할 수 없는 부분이다.

그렇지만, 관리비 차이가 난다고 해도 순전히관리비에서 이득을 보자고 매매가격을 더 준다는 것은 이해하기 어렵다. 관리비 외 다른 영향은 무엇이 있을까?

아파트 세대수에 따라 편의시설의 차이가 발생한다. 대체로 세대수가 많은 단지일수록 편의시설도 더 다양하다.

편의시설은 아파트 내 커뮤니티 시설과 외부상가로 구분할 수 있다. 2000년대 들어 고급화된 브랜드 아파트가 도입되면서 세대수가 500세대 이상 어느 정도 규모가 되면 헬스장, 골프연습장 등의 커뮤니티 시설이 기본적으로 들어간다. 세대수가 더 커지면 커뮤니티 시설의 규모뿐 아니라, 수영장, 사우나, 공연장 등의 시설이 갖춰진 대형 커뮤니티 시설이 형성된다.

또한, 아파트 세대수는 아파트 인근 상권에도 영향을 준다. 아파트 내에는 아파트 거주민의 편의성을 위하여 단지 내 상가가 입점 된다. 보통 아파트 세대수가 500세대 이상이 되면 편의점 하나 정도는 돌아갈 만한 유효수요가 되기 때문에 2층 정도 규모의 단지 내 상가가 형성된다.

여기서 아파트 세대수가 더 커져서 1000세대 이상이 되면 단지 내 상가가 2개 정도 들어올 수 있고 주변 상권에도 긍정적인 영향을 주면서 추가적인 상가 시설이 형성된다. 아파트 세대수가 2000세대 이상이 되면 단지 내 상가가 3개 정도 들어오면서 주변 상권도 조금 더 활발해진다. 아파트 세대수가 4000세대 이상이 되면 미니 신도시 급으로 인정이 되면서 주변 근린상가가 없던 지역도 상가건물이 생기면서 하나의 상권이 형성될 수 있다.

아파트 세대수가 어느 정도 규모가 되면 단지 내 초등학교가 들어오는 경우가 많다. 보통 3000세대 이상 대단지 아파트는 초등학교가 들어올 가능성이 커진다. 초등학생을 둔 학부모는 자녀의 안전을 위하여 초등학교가 있는 아파트를 선호하기 때문에 아파트 단지 내 초등학교가 있으면 수요층이 두꺼워지면서 가격 형성에 훨씬 유리하다.

마지막으로 세대수가 큰 아파트의 경우, 그 지역의 대표 랜드마크의 이미지가 형성된다. 규모의 경제가 아파트 세대수에도 통하는 것이다. 많은 거주민이 이미지 형성에 도움을 주는 것은 덤이다. 올해 말 입주예정인 9,510세대 헬리오시티의 경우 입지적으로 우위에 있는 잠실 지역과 비슷한 아파트 가격이 형성되고 있는데, 이는 입주 연도 차이와 더불어 미니 신도시급 세대수도 무시할 수 없는 이유 중 하나다.

세대수가 아파트 가치에 영향을 주는 것은 분명하다. 다른 조건이 비슷하다는 전제하에, 세대수에 따른 가치판단은 대략 아래 그림과 같이 이루어진다.

100세대 미만이면 소위 ‘나 홀로 아파트’라 하여 선호도가 낮아진다. 나 홀로 아파트는 같은 조건이어도 매매가격 차이가 크게 벌어지기 때문에 실거주 목적으로 접근하는 것이 좋겠다.

다만, 나 홀로 아파트라 하더라도 서울 핵심지역 또는 역세권 등 특별히 입지가 좋거나 개발 호재가 있는 지역의 저평가 아파트라면 부동산 시장 분위기에 따라 투자대상이 되는 경우도 있다.

500세대 이하는 다소 아쉽다고 할 수 있다. 치명적인 단점이라고 말할 수는 없지만, 500세대 이상이면 단지 내 상가도 형성되어 세대수 때문에 크게 불이익을 겪는 일은 없다.

1000세대가 넘어가면 세대수 측면에서는 좋은 아파트라 할 수 있고 2000세대 이상이면 대단지 아파트라 할 수 있다. 보통 2000세대 이상이면 기존에 상권이 형성되지 않았던 곳도 생활하는 데 불편함이 없는 생활 인프라는 형성될 수 있다. 4000세대 이상은 미니 신도시급으로 근린상업지역 상권이 형성될 수 있는 수준이다.

하지만, 세대수만으로 아파트 가치가 결정되지는 않는다. 아파트 가치는 세대수가 포함된 현재가치뿐 아니라 미래가치, 내재가치, 시장가치가 종합적으로 반영되어 결정되기 때문이다. 분양 광고를 볼 때도, 크게 쓰인 세대수 문구만 볼 것이 아니라 여러 조건을 찬찬히 따져봐야 후회 없는 선택을 할 수 있다.

글. 김인만 / 김인만부동산연구소장

'문재인 시대 부동산 가치투자' 저자

네이버 카페 김인만 부동산 연구소

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