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GTX와 신분당선의 진짜 수혜지! 서울시 은평구

조회수 2018. 5. 8. 11:34 수정
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새벽하늘의 '부동산 아울렛', 여러 가지 호재로 주목받는 '서울시 은평구'를 살펴볼까요?
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연재합니다.

내 집 마련부터
부동산 재테크와 법률까지 아우르는
알찬 내용의 칼럼으로 매주 화요일
여러분을 찾아뵙겠습니다.
(편집자 주)

서울 아파트 가격을 결정짓는 요인 중 가장 중요한 것은 무엇보다 강남과의 접근성이다. 아무리 주거환경이 좋다 해도 대한민국에서 양질의 직장이 가장 많은 강남 출퇴근 수요를 충족하기 힘들다면 한계가 있을 수밖에 없다. 이런 이유로 강남은 항상 부동산 정책의 기준이자 주요 타깃이 된다.



그렇다면 강남 집값을 잡기 위한 가장 좋은 방법은 무엇일까? 근본적인 방법은 양질의 일자리를 다른 지역에도 골고루 유치하는 것이고, 계속해서 강남과의 접근성을 높이는 대중교통과 도로망을 구축하는 것이다. 바로 그 목적으로 GTX 노선 신설이 추진되고 있다. 얼마 전 GTX-A 노선 사업자로 신한은행 컨소시엄이 우선협상대상자로 선정됨에 따라 진행이 점차 가시화되고 있다. 이에 따라 큰 수혜가 예상되는 서울시 은평구에 대해 살펴보도록 하자.

은평구,
어떤 특징이 있나?

은평구의 3.3㎡당 아파트 평균 가격은 1,500만 원 대로 서울 25개 구 중 랭킹 19위를 달리고 있다. 입지적으로 서울 최서북단에 있기도 하고, 노후한 주택이 많아서다. 서울 3대 뉴타운 중 하나인 은평뉴타운이 들어섰음에도 아직 은평구의 위상은 크게 달라지지 않았다.

출처: 직방
직방에서 본 은평구 주변 지역의 3.3㎡당 평균 매매 가격

은평구는 3호선을 주축으로 종로 업무지구로의 접근성이 뛰어나다. 강남 업무지구도 3호선으로 환승 없이 갈 수 있지만, 1시간가량이 소요되어 크게 메리트가 없는 것이 사실이다.



그러나 GTX-A 노선이 개통된다면 연신내역에서 삼성역까지 10여 분만에 갈 수 있는 교통혁명이 일어나게 된다. 게다가 강남역으로 연결된 신분당선까지 연장되고 나면 철도 노선에 있어서만큼은 판교를 능가하게 될 것이다.

출처: 직방
은평구의 철도 노선은 3호선, 6호선, 경의선이 있다.

추가 호재로는 수색역세권 개발을 들 수 있다. 성공적으로 자리 잡은 상암 DMC의 확장과 더불어 해당 지역이 업무, 문화, 쇼핑의 거점으로 자리 잡게 되면 엄청난 시너지 효과가 기대된다. 며칠 전 삼표에너지 부지가 주거지역에서 상업지역으로 종 상향 되면서 개발속도를 더하고 있다.



아울러 현재 진행 중인 수색·증산 뉴타운까지 함께 잘 마무리된다면 은평구의 위상은 수직 상승할 것으로 기대된다.

은평구,
얼마나 올랐나?

은평구는 지난 1년간 매매 가격이 6.5% 상승했다. 같은 기간 동안 강남권은 20%대 이상, 그 인근 지역은 10%대 이상의 상승률을 기록한 것에 비하면 은평구의 상승률은 저조한 편이다.

출처: 직방
직방에서 본 최근 1년간 은평구 주변 시세변동률

한국감정원의 매매가격지수를 보자. 과거에는 항상 서울 평균보다 높은 매매가격지수를 유지해 왔지만 2017년 말을 기준으로 역전되어 지금은 그 차이가 현저히 벌어져 있음을 알 수 있다.

출처: 직방
은평구의 현재 매매가격지수는 서울 평균에 미치지 못하고 있다.

은평구 내에서 평당 가격과 최근 1년 가격 상승률이 가장 높은 동은 어디일까?



우선 3.3㎡당 가격이 가장 높은 동은 GTX 역사가 생길 연신내역이 있는 불광동이며, 최근 1년 사이 가격이 가장 많이 상승한 동은 올해 말 ‘힐스테이트 녹번’과 ‘래미안 베라힐즈’가 입주할 녹번동이다. 하지만, 앞서 말했듯 수색역세권 사업이 진행됨에 따라 수색동의 아파트 가격이 어떻게 변할지 지켜볼 필요가 있을 것이다.

출처: 직방
은평구 동별 3.3㎡당 매매 가격 및 1년간 아파트 매매 시세 변동률
은평구,
현재 가격 위치는?

은평구는 2008년부터 2011년까지 은평뉴타운 입주가 진행되었다. 그 이후 이렇다 할 입주 물량이 없다가 2017년부터 다시 적정량의 입주가 진행되고 있다. 따라서 전세가격이 비교적 안정적이지만 매매가격 또한 별다른 상승이 없었기 때문에 아직 상승할 만한 에너지는 충분한 상태다. 따라서 현재의 가격 위치는 중간 미만의 낮은 수준이라고 볼 수 있다.

출처: 직방
은평구는 상승 동력이 아직 충분히 남아있는 상태로 보인다.
지금, 경매 진행 중인
은평구 아파트는?

은평구 진관동에 있는 한 아파트의 경매가 현재 진행 중이다.

출처: 직방
은평구 A 아파트 경매 진행 사건

먼저 등기부상의 권리를 살펴보면, OO 은행에서 2010년 5월 10일, 근저당 설정 후 두 개의 근저당이 추가로 설정되어 있다. 그리고 그 중간에 권OO이 매매예약을 목적으로 가등기를 해 놓은 상황이다.



그리고 얼마 후 OO 은행에서 임의경매를 신청하였다. 권OO의 가등기는 어떻게 처리될 것인가 하는 의구심이 들 수도 있지만, 결과적으로 해당 물건은 경매로 낙찰될 경우 등기부의 모든 권리는 소멸된다. 따라서 낙찰자는 별다른 문제 없이 소유권을 취득할 수 있다.

이 아파트,
얼마나 싸게 살 수 있을까?

과거 2014년 4월에 같은 단지 전용면적 167.14㎡ 크기의 아파트 경매가 진행된 적이 있다. 낙찰된 가격은 5.6억 원 정도였다.

출처: 직방
은평구 A 아파트 기존 경매 진행 사건

이때 당시 실거래가가 6.6억에서 6.8억 원 정도였으니 시세보다 최소한 1억 원 정도 싸게 매입한 것이다.

출처: 직방
직방에서 본 은평구 A 아파트 2014년 당시 실거래가

이와 같은 내용을 참고해서 현재 진행되고 있는 평형대의 시세를 잘 파악하여 입찰에 참여한다면 시세보다 싸게 매입이 가능할 것이다.



이처럼 은평구 진관동에 있는 A 아파트를 현재 시점에 경매로 매입하는 것은 중간 미만의 낮은 가격 위치일 때 시세보다 더 싸게 매입할 방법이므로 해당 지역에 내 집 마련 계획이 있다면 적극적으로 고려해도 좋을 것이다.

글. 새벽하늘 김태훈

<나는 부동산 경매로 슈퍼직장인이 되었다> 저자

새벽하늘의 경매이야기(블로그)

https://blog.naver.com/hazelnut0320

다꿈스쿨 멘토

http://cafe.naver.com/dreamagainschool


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