직방

문재인 정부의 핵심 부동산 공약은 도시 재생 뉴딜 사업입니다. 문 대통령은 기존 신도시 개발이나 재개발·재건축 방식에서 벗어나 5년간 50조원을 투입해 도시 재생 사업으로 쇠퇴한 구도심을 살리고 뉴타운 해제 지역 등의 주거 환경을 개선하겠다고 말한 바 있는데요, ‘문재인표 도시 재생’은 산업 구조가 고도화되면서 점점 쇠퇴해가는 구도심을 자족 도시로 성장시키는 것이며 기존의 수익성 위주의 뉴타운, 신도시, 재개발, 재건축이 아니라 수익이 없는 낙후된 도심 지역을 개발하는 것입니다.

그런 문재인표 도시 재생이 ‘도시 재생 뉴딜 사업’으로 날개를 폅니다. 서울 역시 처음으로 도시 재생 사업지로 선정되었습니다. 서울수도권 집값이 어느정도 안정기에 접어들었다고 판단 했기 때문입니다.

오늘은 도시 재생 뉴딜 사업에 대해 알아보고, 서울에서 도시 재생 사업지가 될 만한 곳에 대해 살펴 보도록 하겠습니다.

“작년 집값 급등을 이유로

도시재생 뉴딜 사업 시범 사업 선정에서

배제됐던 서울이

올해 사업 선정 신청 자격을 얻었다.

앞서 박근혜 정부에서

서울 종로·도봉·노원·구로·용산구 등이

도시 재생 사업지로 선정된 바 있지만

문재인 정부 출범 이후

추진 중인 도시 재생 뉴딜 사업에

서울이 들어가는 것은 이번이 처음이다.

(…)

전국 17개 광역시・도 가운데

최대 예산(600억원)을 배정받은 서울은

올해 7곳이 재생 사업지로

선정될 전망이다.

여기에 서울주택도시공사(SH공사)・

한국토지주택공사(LH)・코레일 등

공공기관이 제안하는 사업까지 포함하면

도시 재생 뉴딜 사업 대상지는

최대 10곳으로 늘어날 수 있다.”

- 기사 내용 中 -

국토부는 위와 같은 내용을 포함한 ‘도시 재생 뉴딜 사업 선정 계획’을 지난 24일 발표했습니다. 해당 발표가 있기 전인 4월 3일, 국토부에서 발표한 도시 재생 뉴딜 사업 로드맵에서는 서울 포함 여부가 확실하지 않았는데요, 24일에는 서울이 포함된 것입니다. 서울 포함 여부를 고민했던 배경은 이렇습니다. 도시 재생 뉴딜 사업에 서울이 포함될 경우, 강력한 규제로 겨우 안정기에 접어든 서울수도권 집값이 다시 과열에 접어들 수 있기 때문입니다.

따라서 24일 발표에서 국토부는 서울 내 뉴딜 사업 대상지로 선정된 이후 지역 집값이 상승하는 등 부동산 시장이 과열이 우려될 경우 뉴딜 사업을 중단하거나 아예 취소할 수도 있다고 밝혔습니다.

또한 대상지 선정에도 기준을 마련해 강남・서초・송파 등 투기 지역으로 지정된 11개구를 제외하고 부동산 시장이 과열될 여지가 적은 지역들을 대상으로 선정 심의에 들어갈 예정이라고 합니다. 서울시는 후보 지역으로 수색, 상암, 광운대역 등을 살펴보고 있다고 하는데요, 과연 어떤 지역이 도시 재생 뉴딜 사업지로 선정될까요? 그 동안 발표된 뉴스와 2030서울생활권계획을 토대로 어떤 지역이 유력할지 찾아보겠습니다.

서울시에서는 기존에도 낙후된 상업 지역들을 중심으로 도시 재생을 시도해 오고 있습니다. 대표적인 예로는 용산전자상가, 종로 세운상가 등이 있습니다. 용산전자상가는 1987년 문을 연 대한민국의 대표적인 IT 중심지였습니다. 대한민국뿐 아니라 외국에서도 인정받아 ‘아시아 최대 규모 IT 메카’라는 별명도 붙을 정도였다고 합니다. 그랬던 용산전자상가는 온라인 쇼핑몰의 발달 등으로 점차 규모가 줄면서 찾는 사람이 거의 없어졌죠. 평일, 주말 할 것 없이 용산전자상가는 파리만 날리는 신세로 전락하고 맙니다.

이에 서울시는 용산전자상가 상권을 살리기 위해 지난 4월 3일 ‘Y밸리 혁신 사업’을 발표했습니다. Y밸리 혁신 사업이란, 용산전자상가 내 젊은 창업자들을 모아 활기를 되찾게 한다는 계획입니다. 젊은 창업자들이 자신들의 아이디어를 구현하고 선보일 수 있는 공간과 청년들이 아이디어를 나눌 수 있는 세미나실 등을 마련하고, 대학교, 한국산업기술진흥원 등 여러 기관들의 입주를 유치한다는 것이 주요 계획입니다.

종로의 세운상가 역시 마찬가지입니다. 1단계 도시 재생 활성화 지역인 세운상가는 2020년 완료를 목표로 ‘다시・세운 프로젝트’가 진행 중입니다. 세운상가는 1960년대 도시화가 급격히 진행되면서 서울에 생겨난 대형 구조물들 중 하나입니다. 평화시장, 동대문운동장, 청계고가도로, 동대문종합시장 등이 세운상가와 비슷한 시기에 태어난 친구들입니다.

그중 세운상가는 한국 최초의 주상복합 건물로 주거 공간, 공장, 상가 등을 포함하고 있었는데요, 70년대 강남 개발로 인한 주민들의 이주 및 전기전자 사업의 용산전자상가로의 이전 등으로 몰락하게 됩니다. 심지어 2000년대 들어서는 ‘도심 미관을 해치는 흉물스러운 건물’이라 손가락질 받으면서 철거의 위기를 맞기도 했습니다. 그랬던 세운상가에 새로운 생명을 불어넣기 시작한 것이 2014년 시작된 ‘다시・세운 프로젝트’입니다. 시민에게 세운상가 옥상을 개방하고, 종묘에서부터 세운상가를 거쳐 남산까지 연결되는 보행로를 정비하고, 세운상가와 인근 인쇄 골목을 되살리기 위한 시도가 계속되고 있습니다.

인근 종로 부암동과 숭인동 일대도 노후 주거지 개선을 위해 지구 단위 계획이 재정비됩니다. 부암동 일대는 2004년 개발제한구역이 해제되면서 처음으로 재개발 계획에 들어갔지만 지역 여건 등 현실에 맞지 않는 계획으로 흐지부지한 상황이었는데요, 금번 지구 단위 계획 재정비에서는 기존 숭인동 일대 약 14만㎡에 창의문 백악・인왕마을 등 성곽마을 3만㎡가 추가하고, 주거 환경을 충분히 고려한 계획으로 진행될 예정이라고 합니다. 또한 오랜 역사가 있는 동네인만큼 역사 문화 탐방로 조성도 추진된다고 해요.

수색, 상암 인근도 빼놓을 수 없습니다. 특히 수색・증산뉴타운은 구역 지정 이후 사업 속도가 지진부진했었는데요, 올 하반기 수색9구역과 증산2구역이 분양에 나설 예정으로 속도를 내고 있습니다. 그중 해체되거나 존치된 곳, 주변 국공유지 중심으로 도시 재생을 할 수 있습니다. 수색・증산뉴타운은 인근 상암과 함께 서울 서북권 개발의 핵심 지역으로 일대 교통의 중심지입니다.

이외에도 서대문구 홍제동 개미마을 등도 뉴스에서 도심 재생 관련해서 거론된 지역입니다. 위에서 말씀드린 지역들은 이미 서울시에서 지속적으로 개발을 진행해 온 만큼, 금번 도시 재생 뉴딜 사업과 연계되어 사업지로 지정될 가능성이 매우 높지 않을까 생각합니다.

그렇다면 유력 후보지들을 현재 시세는 어떨까요? 인근의 아파트들을 차례로 살펴 봤습니다.

먼저 용산전자상가와 가까운 아파트로는 용산e편한세상이 있습니다. 용산전자상가는 물론 용산역, 효창공원역과 남영역이 가까운 역세권 아파트입니다. 도심 속에 있지만 단지 내 녹지가 풍부해 쾌적합니다. 또 아파트 꼭대기에 태양열 전지가 설치된 ‘에너지 고효율화 공동주택’ 시스템이 적용되어 있기도 합니다. 이 때문에 냉, 난방비가 꽤 절약된다고 하네요. 현재 매매 평단가는 3,669만 원으로 용산구 전체 평균인 3,316만 원보다 비쌉니다. 지난 1년간 33%가 넘게 올라, 주변에 비해서도 매우 많이 올랐네요.

전용 84㎡인 109B㎡의 경우 현재 시세는 14억 정도됩니다.

수색・증산뉴타운 인근 아파트로는 상암월드컵파크가 있습니다. 1차부터 12차까지 상암동 전체가 상암월드컵파크 아파트라 해도 과언이 아닙니다. 그 중에서 수색역과 가장 가깝고 각종 상업 시설을 가장 가까이서 누릴 수 있는 단지는 상암월드컵파크 5단지입니다. 단지 내외부에 다양한 상점, 문화시설, 보육시설 등이 입점해 있어 생활이 편리합니다. 상암근린공원, 물치어린이공원 등 녹지도 풍부하고요.

또, 상암초, 상암중, 상암고 등이 도보 7분 거리 내에 있어 자녀들이 있는 집에서 특히 더 선호하는 단지입니다. 현재 매매 평단가는 2,355만 원이고, 지난 1년간 10.7% 정도 시세가 상승했네요.

436세대 중 154세대가 있는 108B1㎡ 타입은 지난 1월 14층 짜리가 8억에 매매된 뒤 현재는 소폭 하락한 7억 9,000만 원 선에 매매 시세가 형성되어 있습니다.

홍제동 개미마을과 가까운 아파트로는 인왕산현대가 있습니다. 인왕산 자락 바로 아래에 자리잡은 아파트로, 3호선 무악재역이 가까운 역세권 아파트입니다. 종로, 광화문으로 출퇴근 하시는 분들이라면 직주근접이 매우 좋은 곳입니다. 인왕산 바로 아래에 있으니 공기가 맑은 것은 당연하겠죠?

개미마을 재개발 소식 때문인지 지난 1년간 시세 상승률은 일대에서 탑입니다. 14.7%나 올랐습니다. 현재 매매 평단가는 1,667만 원 선이고, 전용 84㎡의 경우 4월에 3층 매물이 5억 4,000만 원에 거래되는 등 매매 시세가 5억 5,000만 원 대입니다.

과거를 돌이켜 볼 때, 정부 주도의 도시 재생 사업은 정권에 따라 그 형태만 바뀔 뿐 실패를 거듭하고 있습니다. 도시 재생 사업을 제대로 마무리해 성공한 사례를 보여주지 못한 상황에서 새로운 사업만 추가로 지정하는 것은 예산 낭비, 혹은 선거용 표심 잡기라는 지적에서 자유롭지 못할 것입니다. 때문에 이번 도시 재생 뉴딜 사업이야말로 진정한 주거 환경의 향상을 이끌면서 젠트리피케이션도 막을 수 있는 상생의 개발이 되기를 바라봅니다.

글. 아임해피

블로그 '아임해피, 투자의 추월차선'

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<아임해피의 똑똑한 부동산 투자> 저자