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지금 서울 부동산 시장은 거품일까?

조회수 2018. 4. 24. 11:43 수정
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새벽하늘의 '부동산 아울렛', 서울 아파트 가격 거품인지 아닌지 알아봅시다!
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대표이자 다꿈스쿨 멘토인
새벽하늘과 함께
'새벽하늘의 부동산 아울렛'을
연재합니다.

내 집 마련부터
부동산 재테크와 법률까지 아우르는
알찬 내용의 칼럼으로 매주 화요일
여러분을 찾아뵙겠습니다.
(편집자 주)

서울 아파트가격은 2010년부터 본격적으로 하락했고, 2013년까지 하락을 지속하다가 2014년부터 반등하기 시작해서 지금까지 비교적 가파르게 상승했다.



이와 같은 부동산 상승장에서 항상 대두되는 것이 부동산 거품론이다. 지금 서울 부동산 시장은 거품일까? 서울 부동산 시장의 가격 위치와 거품인지 아닌지 가려내는 방법을 알아보도록 하자.

지금껏
집을 못 산 이유?

아파트 가격이 좀 올랐다 싶으면 많은 사람이 아파트에 관심을 가지며 매수를 고민한다. 하지만 상승 초반에 과감히 매수를 결정하는 사람은 극히 드물다. 좀 오르다 말겠지 하는 생각으로 시간이 흐른다. 그리고 정부 또한 시장의 수요를 억제하는 정책을 발표하고 시행하며, 언론도 이와 같은 내용을 연일 보도하기 때문에 집값은 더 오르지 않을 것이라는 믿음을 갖게 된다.



그러나 부동산 시장은 그와 반대로 흘러간다. 시간이 지날수록 집값은 더 올라가고 집을 사야 할지 고민은 반복된다. 그리고 지금은 8.2 부동산 대책 적용 유예기간이 끝나서 본격적인 세제 정책이 적용되는 시점이기에 잠시 보합세를 유지하고 있다. 지금과 같은 상황에서 많은 사람은 또다시 깊은 고민에 빠질 것이다. 이제 집값은 내려갈 것인가, 아니면 다시 오를 것인가?

출처: 직방
서울 아파트 직방시세는 3.3㎡ 당 2,361만 원이다.
부동산 시장,
거품을 구별하는 방법

인플레이션으로 인해 부동산 가격은 장기적으로 우상향한다고들 한다. 그러나 너무 많이 올랐다 싶을 때 반드시 하락은 오게 되어있다. 이렇게 너무 많이 오른 상태가 바로 거품이다. 그렇다면 얼마나 올랐을 경우가 거품일까? 20% 정도 올랐다면 거품이라 할 수 있을까? 아니면 50% 정도는 올라줘야 거품일까?



예를 들어보자. 아래 그래프는 인천 지역 아파트 매매가격지수다.

출처: 직방
오르긴 올랐는데, 어느 지점이 거품일까?

예전보다 많이 상승한 A, B, C 지점이 있다. 이 중 어느 지점을 거품이라 할 수 있을까?



가장 오랫동안 40포인트 가까이 큰 폭으로 상승한 A 지점이 거품일까? 아니면 잠시 숨 고르기를 하다 다시 20포인트 남짓 상승한 B 지점이 거품일까? 아니면 전고점을 뚫고 역사적으로 가장 높은 위치에 있는 현재의 C 지점이 거품일까? 그냥 봐서는 어느 지점이 거품인지를 판단할 수가 없다. 하지만 소비자물가지수를 대입해보면 안개가 걷힌다.

출처: 직방
소비자물가지수와 인천 아파트 매매가격지수를 비교해본다면?

A 지점은 큰 폭으로 상승하긴 했지만, 기존 위치가 소비자물가지수보다 너무 낮은 상태에서 상승하기 시작했다. 그래서 비교적 오랜 기간 큰 폭으로 상승을 이어갔지만 그 위치는 소비자물가지수를 조금 상회하는 수준이었다. 즉, 거품까지는 아니라는 것이다. 그렇기 때문에 고점을 찍고도 약간의 조정만 있었을 뿐, 얼마 후 다시 상승으로 이어졌다.



하지만 B 지점은 좀 다르다. 소비자물가지수보다 너무 큰 폭으로 상승했다. 그렇기 때문에 고점을 찍고 제법 오랫동안 큰 폭으로 하락을 했다. 즉 B 지점은 거품이었던 것이다.



C 지점은 하락 후 다시 반등하기 시작하여 소비자물가지수 정도만큼 와있는 상태로 적정한 위치라 할 수 있다.



이와 같은 수치는 절대적이지는 않지만 큰 틀에서 현재의 가격수준을 대략 가늠해 볼 수 있는 매우 유용한 지표가 된다.

그렇다면,
서울은 지금 거품일까?

그럼 2018년 4월 현재 서울의 가격 위치는 어디쯤 와 있을까?

출처: 직방
상승한 구간 중 B 지점이 눈에 띈다.

서울 그래프는 인천과 매우 비슷한 모양새다. 서울도 인천과 마찬가지로 A 지점은 많이 상승했지만, 거품은 아니었고, B 지점이 거품이었다. 그래서 B 지점 이후 하락했다가 다시금 반등 중인데, 현재의 위치인 C 지점의 기울기와 위치가 심상치 않다. 그래프 상으로는 이미 거품국면으로 진입한 것이다. 물론 서울이란 특수성을 고려하여 인천보다는 좀 더 관대하게 바라볼 필요는 있지만, 어쨌건 거품국면으로 진입했다는 사실을 부정하긴 힘들어 보인다.



하지만 기존 패턴을 참고한다면, 추가 상승 가능성을 배제할 순 없다. 그리고 좀 더 세부적으로 들여다보면 서울 25개 구 중 큰 폭으로 상승한 투기지역 대부분은 추가 상승 폭이 매우 제한적일 것이다. 하지만 아직 상승 폭이 작은 나머지 구들은 더 상승할 여력이 충분하다.

출처: 직방
서울 평균보다 크게 상승한 지역이 있고, 그렇지 않은 지역이 있다.

위 그래프는 서울 구별 아파트매매가격지수다. 파란 선이 서울 평균인데, 송파구와 강남구가 그보다 한참 위에 있다. 하지만 도봉구, 노원구, 강북구 등 아직 평균에도 못 미치는 곳도 있다.



구별 1년 동안의 상승률을 봐도 확연한 차이가 보인다.

출처: 직방
직방에서 본 서울 각 구별 1년간 시세변동

지금 서울 집값은 거품 국면으로 접어들고 있다. 하지만 특정 지역이 가격 상승을 주도하고 있는 점을 고려, 서울 내 지역별 상승률을 세부적으로 따져보는 것이 좋다. 만약 지금이라도 서울에 집을 살 계획이 있다면, 상승률이 낮았던 지역을 선택하는 게 현명할 것이다.

글. 새벽하늘 김태훈

<나는 부동산 경매로 슈퍼직장인이 되었다> 저자

새벽하늘의 경매이야기(블로그)

https://blog.naver.com/hazelnut0320

다꿈스쿨 멘토

http://cafe.naver.com/dreamagainschool


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