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의외의 평단가 순위, 경상북도 입지 분석!

빠숑의 '입지 분석 레시피', 경북에서 평단가가 가장 높은 지역은 어디일까요?

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No.1 부동산 앱 직방이
집 구하는 모든 분에게
유용한 정보를 드리기 위해,
국내 최고의 부동산 전문가와 함께
‘부동산, 어떻게 살 것인가?’
시리즈를 기획했습니다.

그 두 번째 시리즈로,
‘대한민국 부동산 투자’의 저자로
16년간 대형 건설사들을 대상으로
부동산 컨설팅을 해온 컨설턴트이자,
‘빠숑의 세상 답사기’ 블로그를
운영 중인 파워블로거,
더리서치그룹 부동산조사연구소
김학렬 소장과 함께
‘빠숑의 입지 분석 레시피’를
연재합니다.

논리적인 시각을 바탕으로
부동산 입지를 보는 시야를
넓혀드릴 칼럼과 함께
매주 수요일에 찾아가겠습니다.
(편집자 주)

경상북도는 대한민국 최고 풍수 명당으로 평가받는 안동 하회마을, 경주 양동마을이 있고, 최고의 국보 문화유산인 영주 부석사 무량수전이 있는 광역 지방자치단체입니다. 또한, 한반도 역사상 가장 전통이 깊은 명문 가문이 여전히 남아있는 곳이기도 합니다. 아울러 무려 천 년 이상 한 나라의 수도 역할을 했던 곳도 있습니다. 대통령을 3명이나 배출한 곳이기도 하고요.

경상북도의 아파트 매매 시세는 전국에서 가장 낮은 편이다.

출처직방

하지만, 아파트 평균 시세를 보면, 17개 광역 지자체 중에서 15~17위 위상을 가지고 있습니다. 과거의 화려한 영광이 이제 점점 사그라들고 있는 것일까요? 경상북도가 현재 어떤 위상을 가졌는지 정리해 봅시다.

경상북도,
인구와 세대수는?

먼저 인구와 세대수를 보겠습니다.

포항과 구미가 경상북도에서 인구가 가장 많다.

출처직방

경상북도에서 인구가 가장 많은 곳은 포항시입니다. 포항시는 북구와 남구로 분구되어 있고, 무려 50만 명이 넘는 인구가 살고 있죠. 우리나라를 전 세계 1위 철강국으로 만들었던 포스코의 도시입니다.


2위 도시는 구미시입니다. 박정희 대통령의 생가가 있는 곳이고, 그래서 경상북도 2위 지역으로 부상할 수 있었던 기회를 얻었던 곳이기도 했습니다. 경상북도에서는 일자리가 상대적으로 많은 도시이기도 하구요. 일자리가 많은 만큼, 연령층만 놓고 보면 가장 젊은 도시입니다.


결국, 경상북도에서 앞으로 아파트 수요가 가장 많을 지역 2개를 꼽으라고 한다면 단연 포항시와 구미시입니다.


그 뒤를 이어 경산시와 경주시가 3위권 지역입니다. 경산시는 대구광역시의 위성도시여서 대구 영향권 수요가 많고, 경주시는 전통적인 경북 터줏대감 역할을 하는 곳입니다.


그 외에 3위권 지역으로 추가할 만한 지역이 있습니다. 바로 안동시입니다. 안동시는 경상북도의 전통적인 강소도시 입니다. 구미와 KTX 역사를 함께 쓰고 있는 혁신도시인 김천시 역시 수요가 많아지고 있는 곳이며, 대구광역시의 위성도시 역할을 하는 칠곡군도 함께 검토해 볼 가치가 있는 곳입니다. 인구수로 볼 때, 검토할 수 있는 경상북도 도시는 여기까지입니다.

직방에서 본 최근 1년 경상북도 인구 흐름. 대구와 울산에서 인구가 유입되고, 서울과 경기지역으로 빠져나가고 있다.

출처직방
경상북도,
지역별 아파트 시세는?

다음은 경상북도의 지역별 아파트 시세를 보겠습니다.

예천군이 경상북도에서 아파트 매매 시세가 가장 높다.

출처직방

헉! 의외의 결과입니다. 예천군이 무려 1등입니다! 2위는 경산시입니다. 이어 문경시, 포항시, 경주시가 3~5위입니다. 외지인들의 예상과는 전혀 다른 결과지요? 경상북도 평균 이하 지역이지만 안동시, 구미시, 김천시의 시세가 오히려 당연해 보입니다.

직방에서 본 예천군 지역 정보

출처직방

인구수와 아파트 시세를 같이 살펴보겠습니다.

예천군과 문경시는 인구에 비교해 아파트 시세가 높다.

출처직방

경산시와 경주시와 포항시는 인구수가 상대적으로 많은 지역이기 때문에 시세가 높은 것을 이해할 수 있습니다. 하지만, 예천군과 문경시의 시세는 추가 분석이 필요해 보입니다. 인구수나 세대수가 다른 지역에 비교해 적은 편인데도 평단가는 경상북도에서 상위권입니다. 그 이유는 무엇일까요?


예천군은 대구광역시에 있었던 경상북도청이 옮겨간 행정 신도시 입니다. 이 이유로 인구수가 매우 적은 지역이지만, 새로운 택지개발지역에 양질의 아파트들이 공급되어 미래가치가 반영되었기 때문에 경상북도에서 아파트 평균 시세가 가장 높은 지역이 된 것입니다.

직방에서 본 경북도청 주변 아파트 단지 평단가

출처직방

경상북도청사는 예천군과 안동시 사이에 있습니다. 안동시는 경상북도에서는 상대적으로 가격이 높은 지역이었으나 구도심이며 아파트가 낡아 신규 아파트에 대한 수요가 높아지고 있던 차에 예천군의 경상북도청 주변 지역이 신규 택지개발지구로 기반시설이 갖춰지자 안동시의 수요까지 예천군으로 옮겨간 것입니다.


지난주 전라남도를 다룬 칼럼 기억하시나요? (링크) 목포시와 무안군 사이에 전라남도 행정타운이 생겨서 무안군의 시세가 전라남도에서 가장 아파트 시세가 높은 지역이 된 것과 같은 이유입니다. 예천군의 현재 시세는 충분히 이해가 되셨지요?


그렇다면 문경시의 시세 상승 이유는 무엇일까요? 문경시 사례는 주목할 필요가 있습니다. 아니, 조심할 필요가 있습니다.


무슨 얘기냐고요? 문경시는 인구수가 10만 명이 되지 않습니다. 문경시 읍, 면, 동 중에서도 아마도 특정 지역에만 아파트가 몰려 있을 것입니다. 모전동, 흥덕동, 점촌동이 바로 그곳입니다.

직방에서 본 문경시 모전동 일대 아파트 평단가

출처직방

특히 모전동에 가장 많은 아파트가 밀집되어 있습니다. 문경시에는 아파트 단지가 많지 않습니다. 모전동에 신규 아파트가 입주하게 될 경우, 문경시의 전체 아파트 평균 시세에 영향을 줄 수밖에 없습니다.


작은 변화에도 시세가 크게 움직일 정도로 절대 수요량이 적은 지역이기 때문입니다. 이렇게 인구수가 적은 지역은 평균 시세만 보고 접근하면 안 됩니다. 다른 지역보다 더 꼼꼼하게 수요와 공급, 가격을 따져봐야 합니다.

경상북도에서
관심 가질 만한 지역?

앞서 말씀드린 내용을 바탕으로, 경상북도에서 관심을 가질 만한 지역을 정리해 보겠습니다.


행정타운으로 뜨고 있는 지역인 예천군! 대구광역시 절대 영향권 지역 경산시! 전통적인 강소도시인 경주시안동시! 일자리가 많은 젊은 도시 구미시와 김천시! 까지만 먼저 관심을 가지면 좋을 듯 합니다.


그 외 수요가 적은 지역들은 투자자들이 조금만 유입되어도 시세가 급등할 수 있으므로 거품 가격이 형성되어 현지 지역 주민들에게 본의 아닌 피해를 줄 수 있습니다.


다 같이 더불어 사는 대한민국이 되었으면 합니다. 노블레스 오블리주를 오랫동안 실천해온 경상북도 경주시의 최 부자 집처럼 말이죠.

글. 빠숑(김학렬)

더리서치그룹 부동산조사연구소 소장

'서울 부동산의 미래' 저자

블로그 '빠숑의 세상 답사기'

http://blog.naver.com/ppassong


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