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내 집 마련이든, 투자든 부동산을 살 때 가장 중요한 것은 가격이다. 내 집 마련도 일종의 투자라 할 수 있을 것인데 투자의 가장 기본적인 원리는 쌀 때 사거나 싸게 사는 것이다. 이 두 가지를 전제조건으로 하여 이번 칼럼부터는 어떤 지역의 대략적인 현재 가격 위치와 함께 싸게 살 수 있는 수단인 경매를 결합하여 연재해볼까 한다. 부동산을 싸게 사는 ‘부동산 아울렛’ 칼럼의 본격적인 시리즈가 될 것이다.

중랑구는 서울 동북권에 있고, 서울 25개 구 중에서 3.3㎡당 아파트 평균 가격이 도봉구 다음으로 낮은 곳이다.

하지만 강남 노선인 7호선이 묵동, 중화동, 상봉동, 면목동을 관통하고 있으며, 6호선이 묵동 끝자락과 신내동을 지나고, 광역노선인 경의중앙선과 경춘선 또한 중화동, 상봉동을 지나 망우동까지 연결되어 있어 대중교통이 매우 편리한 지역이다.

게다가 상봉동 KTX 경강선 개통과 1호선을 망우역까지 연장하는 사업의 타당성이 적극 검토되고 있으며, 신내3지구를 중심으로 지식산업센터 조성, 면목동 복합행정타운 등 괜찮은 호재거리도 진행되고 있다.

이런 이유 때문일까? 중랑구의 세대수는 지난 1년 동안 1,707세대가 늘어났다.

중랑구는 지난 1년 동안 매매 가격이 8.5% 상승했다. 하지만 같은 기간 동안 20%대 이상 상승한 동남권에 비교한다면 매우 초라한 성적이며, 종합적으로 봤을 때 성북구, 강북구에 이어 세 번째로 상승률이 낮다.

즉, 서울 평균에도 한참 못 미치는 상승률이라 할 수 있다.

그 중 그래도 어느 동이 가장 많이 올랐을까?

우선 3.3㎡당 가격이 가장 높은 동은 상봉동이며 중화동과 묵동도 비슷한 가격대를 형성하고 있다. 그리고 지난 1년 동안 가장 많이 상승한 동은 중화동, 묵동, 상봉동 순으로 역시나 비싼 지역이 상승 폭도 크다는 것을 알 수 있다.

중랑구는 오랫동안 전세가격이 매매가격보다 큰 폭으로 상승하면서 매매가격이 상승할 만한 에너지를 계속 축적해 왔고, 그 에너지의 크기를 나타낸 것이 아래 그래프의 연두색 선이다.

보이는 것처럼 하락을 시작한 지 얼마 되지 않았고, 그 하락 폭도 미미하다. 즉, 앞으로도 상승할 수 있는 에너지가 많이 남아있다는 것이다. 따라서 현재의 가격 위치는 매우 낮은 편이라 할 수 있다.

그중에서 묵동에 있는 A 아파트의 경매가 진행 중이다.

먼저 등기부상의 권리를 살펴보면, OO 저축은행에서 2016년 9월 9일, 근저당 설정 후 수많은 채권자가 가압류를 해놓은 상태이다. 결국, OO 저축은행이 경매를 신청했고, 그 이후에도 두 건의 가압류와 함께 재산세로 추정되는 체납분에 대해 중랑구에서도 압류했다.

이렇게 등기부가 다소 복잡한 상태지만, 경매로 낙찰될 경우 가장 위에 있는 권리인 OO 저축은행의 2016년 9월 9일 근저당을 기준으로 나머지 권리들은 모두 소멸되어 등기부상에 남은 권리는 없어진다. 게다가 임차인 없이 소유자가 직접 거주하고 있는 것으로 나타나므로 이 또한 낙찰 후 문제 될 것은 없다.

과거 2016년 3월에 같은 단지 전용 101㎡ 아파트가 경매로 진행되었고, 낙찰된 가격은 4억 9,200여만 원이었다.

이때 당시 실거래가가 6억 2천만 원에서 6억 3천만 원이었으니 시세보다 무려 1억 2천만 원 이상 싸게 매입한 것이다.

현재 진행 중인 사건은 전용 111㎡로 시세는 6.7억 원에서 7억 원 사이이니 한번 유찰된 후 다음 기일 때 입찰에 참여한다면 싸게 매입이 가능할 것이다.

이처럼 중랑구 묵동에 있는 A 아파트를 경매로 매입하는 것은 쌀 때 시세보다 더 싸게 매입하는 것으로, 해당 지역에 내 집 마련 계획이 있다면 적극적으로 고려해도 좋을 것이다.

글. 새벽하늘 김태훈

<나는 부동산 경매로 슈퍼직장인이 되었다> 저자

새벽하늘의 경매이야기(블로그)

https://blog.naver.com/hazelnut0320

다꿈스쿨 멘토

http://cafe.naver.com/dreamagainschool

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