직방

최근에 전셋값 하락한다는 뉴스가 종종 보입니다. 작년까지만 하더라도 전셋값이 너무 올라 ‘미친 전세’라는 말이 떠돌고, 갭투자 시장도 성행했는데요, 그런데 갑자기 전셋값이 뚝뚝 떨어지다니 도대체 어떻게 된 일일까요?

오늘은 전셋값이 내린 이유를 살펴보고, 실수요자와 투자자는 이런 상황에서 각각 어떻게 대비해야 하는지 살펴보겠습니다.

“요즘 서울 아파트 전세 시장의 분위기가

심상치 않다.

아파트값이 요동칠 때도

꿋꿋이 상승세를 이어오던 전셋값이

3년 8개월 만에 하락세를 기록했다.

(…)

특히 이번 주에는 5년 8개월여 만에

최대폭으로 떨어졌다.

바로 직전 최대 하락세는

지난 2012년 7월 셋째 주로,

당시 0.09%의 하락세를 나타냈다.

(…)

전셋값 하락세는

매매가 대비 전셋값을 나타내는

전세가율에서도 드러난다.

KB국민은행의 2월 주택통계에 따르면

서울 아파트 전세가율은 68.5%로

2015년 4월(68.2%) 이후

3년 만에 최저치다.”

- 기사 내용 中 -

위 그래프를 보면 최근 몇 년 동안 서울 아파트의 매매가와 전세가 추이를 알 수 있는데요, 서울 아파트값이 가파른 등락을 보이며 요동치던 2000년대 후반에도 전셋값은 꾸준히 올라 급기야는 2015년쯤 매매가와 전세가가 거의 비슷해지는 시기도 있었습니다. 그런데 최근 1년 새 서울 아파트 매매가가 급격히 상승하고, 전세가가 이를 따라가지 못해 전세가율이 낮아 보이는 현상이 생겼습니다.

전세가가 오르지 않는 이유부터 먼저 알아보겠습니다. 전세가가 안 오르는 이유는 여러 가지가 있습니다. 첫째, 1년 전보다 매매가는 상승하는데 전세가가 안 오른 지역은 전세 수요가 매매 수요로 전환되었다고 볼 수 있습니다. 집값이 계속 오르면서, 더 오르기 전에 내 집 마련을 하고자 하는 사람들이 늘어난 것입니다.

둘째는 지역의 인구가 줄어드는 경우입니다. 일명 ‘탈서울 화’죠. 상대적으로 집값이 저렴한 경기도 등 수도권 아파트 공급이 원활하게 이루어지면서 서울을 벗어나 다른 지역으로의 전출이 많아지니 서울의 전세가는 내려갈 수밖에 없겠죠.

셋째, 주변에 입주 물량이 많다면 전세가 하락이 계속될 수도 있습니다. 2018년 서울은 6천여 가구, 경기도는 15만 가구가 입주 예정입니다. 입주 물량이 집중적으로 많은 지역과 그 인근 지역은 전셋값이 보합 혹은 떨어질 수밖에 없겠지요.

강남구의 매매, 전세 평단가 그래프를 볼게요. 주황색 선이 매매 평단가, 초록색 선이 전세 평단가인데요. 매매가는 크게 오르고 있는 데 반해, 전세가는 2016년부터 거의 오르지 않고 있습니다.

대표적인 아파트로는 압구정동 한양6차 아파트입니다. 압구정동의 터줏대감 아파트로 매매가는 작년 한 해 19% 가까이 올랐지만, 전세가는 지난 3년간 거의 움직임이 없는 모습입니다. 2018년 3월 매매가 대비 전세가율은 29%대에 머물고 있습니다.

재건축 열풍으로 작년 서울 집값을 들었다 놨다 한 잠실 역시 마찬가지입니다. 잠실역 인근 레이크팰리스는 1년간 매매가는 28.4%나 상승했지만 전・월세는 오히려 2.1% 하락했습니다. 전체 2,678세대 중 1,012세대를 차지하는 114㎡(전용 84㎡)의 경우, 매매가 대비 전세가율이 55%대로 절반 수준입니다. 전세가도 3년간 비슷하고요.

이는 강남구에서만 보이는 현상은 아닙니다. 강북에서도 마찬가지로 이런 현상이 나타나고 있죠. 노원구의 전셋값 역시 2016년부터 거의 오르지 않고 있습니다. 노원구에 있는 아파트 중 이런 흐름을 가장 잘 보여주는 아파트가 청구3차와 상계주공3단지입니다.

104㎡(전용 84㎡) 한 개 타입으로 이루어진 청구3차의 전세가는 현재 5억 500만 원 선으로, 최근 3년 간 거의 변화가 없는 모습입니다. 상계주공3단지에서 가장 많은 세대 수로 이루어진 76㎡ 역시 지난 3년 간 큰 변화 없이 2억 대 초반에서 머물고 있는 모습입니다.

시세 변동률로 보면 전・월세는 1.7% 하락했습니다. 반면 매매가는 작년 한 해 32.9% 올라 꽤 올랐고요.

달도 차면 기운다는 말이 있듯이, 하늘 높은 줄 모르고 치솟던 전세가가 이제 잦아들고 있습니다. 실수요자 입장에서는 전세가가 오르지 않으니 거주 비용을 아끼면서 거주 안정성을 확보할 수 있고, 전세로 갭투자 하신 분은 전세가가 상승보다는 역전세가 날 수 있으니 현금 보유로 리스크를 대비해야 할 때입니다.

그렇다면 전셋값 하락은 곧 아파트값 하락으로 이어질까요? 전문가들 사이에서도 의견이 분분한데요, 전셋값이 곧 아파트값의 선행 지표이기 때문에 아파트값도 안정될 것이라는 의견과 전셋값 하락이 곧 아파트값 하락으로 이어진다고 보는 것은 시기상조라는 의견도 있습니다. 앞으로 아파트값이 어떻게 변할지는 조금 더 지켜봐야겠지만, 어쨌든 실수요자의 입장에서는 당분간 지켜보면서 아파트값 조정 시기를 기다려 봄 직 합니다.

글. 아임해피

블로그 '아임해피, 투자의 추월차선'

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<아임해피의 똑똑한 부동산 투자> 저자