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서울 영향력 가장 적은 도시, '부산광역시' 입지 분석!

빠숑의 '입지 분석 레시피' 부산광역시는 축소되고 있는 게 아니라 '광역화' 되고 있는 중!

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No.1 부동산 앱 직방이
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유용한 정보를 드리기 위해,
국내 최고의 부동산 전문가와 함께
‘부동산, 어떻게 살 것인가?’
시리즈를 기획했습니다.

그 두 번째 시리즈로,
‘대한민국 부동산 투자’의 저자로
16년간 대형 건설사들을 대상으로
부동산 컨설팅을 해온 컨설턴트이자,
‘빠숑의 세상 답사기’ 블로그를
운영 중인 파워블로거,
더리서치그룹 부동산조사연구소
김학렬 소장과 함께
‘빠숑의 입지 분석 레시피’를
연재합니다.

논리적인 시각을 바탕으로
부동산 입지를 보는 시야를
넓혀드릴 칼럼과 함께
매주 수요일에 찾아가겠습니다.
(편집자 주)

부산광역시는 서울 다음으로 인구가 많은 도시입니다. 부산광역시가 서울 다음으로 큰 도시가 될 수 있었던 가장 큰 이유는 역설적이게도 서울의 영향력을 가장 적게 받는 도시기 때문입니다.


많은 사람이 주 거주지로 선호하는 곳은 시골보다는 도시겠지요. 부산은 도시 중에서도 교통, 상권, 교육, 자연환경까지 주거를 위한 모든 입지 조건이 갖춰진 도시입니다.


지하철 교통망도 서울 다음으로 편리하고, 상권도 풍부하게 발달해 있고, 교육환경도 양호하고, 자연환경은 오히려 서울보다도 뛰어납니다. 해운대 주변에 늘어선 아파트 단지들을 떠올려보세요.


결국, 서울을 제외하면 가장 좋은 입지 조건을 지닌 곳이 부산이고, 인구도 서울 다음으로 많은 도시가 된 것이죠.

바닷가 주변으로 들어선 아파트 단지의 평단가

출처직방

대한민국 제2의 도시이자 서울의 영향 없이 독자적으로 수도 역할이 가능한 부산광역시 입지 분석! 지금부터 시작합니다.

부산광역시의
인구가 말하는 것

먼저 부산 인구를 보겠습니다.

총 347만 명으로 서울 다음으로 많은 인구를 자랑하는 부산광역시

출처직방

총 347만 명입니다. 한 개 도시의 인구로는 서울 다음으로 많습니다. 인천 인구가 300만 명이 넘기 전까지는 서울을 제외하고 유일하게 300만 명이 넘는 대도시였습니다. 하지만, 부산의 인구는 1995년 390만 명으로 정점을 찍은 후 매년 줄고 있습니다.

직방에서 본 최근 1년까지 부산광역시 인구 이동과 유입

출처직방

하지만, 이것은 부산의 축소가 아니라 광역화라고 보는 것이 맞습니다. 서울 내에 서울에서 살고 싶어 하는 수요를 모두 수용할 수 없었기 때문에 위성도시, 신도시가 개발된 것처럼, 부산도 마찬가지입니다.


부산에 살고자 하는 수요를 부산 내에 모두 수용할 수 없기 때문에 부산의 주변 도시와 수요를 나누어 갖는, 광역화 현상이 발생한 것입니다. 그 주변 도시는 김해, 창원, 양산, 울산 등이 되겠지요.


부산광역시의 중심지는 해운대구입니다. 41만 명으로 유일하게 40만 명이 넘는 곳입니다. 그만큼 수요가 많은 지역이고요. 2위는 부산진구입니다. 부산 최대 상권인 서면이 있는 곳이죠. 37만 명입니다.


그런데, 1위 지역과 2위 지역의 세대수를 비교해 보면 재미있는 사실을 알 수 있습니다. 해운대구가 16만 5천 세대, 부산진구가 16만 6천 세대입니다. 인구수가 적은 부산진구의 세대수가 더 많은 것은 해운대구의 세대당 인구수가 더 많다는 것이지요. 즉, 가족 단위 거주 세대가 더 많다는 의미가 될 것입니다. 결국, 이 통계를 보고 해운대구는 주거지로서의 수요가 더 많다는 것까지 파악해야 합니다.


그다음으로 사하구와 북구가 인구수 30만 명 이상이고요. 뒤를 이어 남구, 동래구, 금정구, 사상구, 연제구까지가 20만 명 이상 거주하고 있는 곳입니다.

질적 수요 vs 양적 수요
나눠봐야 하는 부산광역시

다음은 부산 지역별 아파트 평균 시세입니다.

수영구가 가장 시세가 높고 2위가 해운대구다.

출처직방

수영구가 가장 시세가 높습니다. 해운대구가 2위입니다. 이어 동래구, 연제구, 금정구, 남구, 강서구 등의 순입니다. 여기까지가 부산 평균 시세 이상인 지역입니다.


평균 이상 지역과 평균 이하 지역은 다른 전략으로 접근하셔야 합니다. 부산처럼 서울과 거의 유사한 방향성으로 발전하고 있는 대도시는 질적인 수요로 움직이는 지역과 양적인 수요로 움직이는 지역을 나누셔야 하는데요.


질적인 수요 시장으로 진입한 지역에서는 어떤 부동산이 더 저평가되어있느냐가 아니라 어떤 부동산이 더 좋은 상품인가, 즉 수요가 더 많은가를 판단하는 데 집중해야 합니다. 그래서 수영구, 해운대구, 동래구, 연제구, 금정구, 남구, 강서구에서는 더 좋은 상품일수록 인기가 상대적으로 많을 겁니다. 특히 미래가치까지 봐야 하는 지역이기도 하고요.


아직 아리송하신가요? 그럼 인구와 시세를 함께 보도록 하겠습니다.

인구수에 비해 매매가가 높은 지역이 있고, 그 반대인 지역이 있다.

출처직방

지금까지 빠숑의 입지 분석 레시피 칼럼을 빠짐없이 꼼꼼하게 읽어오셨던 분은 앞서 부산 시세를 설명하는 대목에서 조금 이상하다고 느끼셨어야 합니다. ‘튀는’ 지역들이 눈에 들어와야 한다는 의미입니다.


어떤 지역이 튀나요? 혹시 인구수에 비해 수영구와 강서구의 시세가 좀 높아 보이고, 부산진구, 사상구, 사하구의 시세는 상대적으로 인구수에 비해 낮아 보이지 않나요? 그렇다면 수영구와 강서구는 고평가된 것이고, 부산진구, 사상구, 사하구는 저평가된 것인가요?


글쎄요. 늘 드리는 말씀이지만 부동산 입지를 가격으로만 판단하면 안 됩니다. 가장 중요한 건 절대 수요량입니다.


부산 지도를 볼까요?

중구를 중심으로 서쪽과 동쪽을 구분해서 살펴보자.

출처직방

부산은 입지 경쟁력이 서울과 유사하다고 말씀드렸습니다. 전체 지역을 평균적으로 이해하면 안 되고요. 입지별로 다 쪼개서 봐야 합니다. 부산은 특히 행정구별 분석이 필요한 지역입니다.


최초 부산의 중심은 중구 주변이었을 겁니다. 이름이 중구인 것을 보면 충분히 유추할 수 있겠지요. 아마도 중구 주변이 포화가 되자 부산이 주변 지역까지 확대되면서 신도시로 개발된 지역이 동부산권일 것입니다. 금정구, 동래구, 연제구, 남구, 수영구가 여기에 해당하겠죠. 그리고 부산 부동산 시장이 본격적으로 질적 시장으로 개편되면서 제대로 된 명품 신도시로 개발된 곳이 해운대구일 것이고요.


정리하자면, 원래 부산이었던 중구를 중심으로 서쪽보다 동쪽이 더 수요가 많을 겁니다. 서쪽보다는 잘 갖춰진 신도시일 테니까요. 해운대구가 부각되면서 서부산과 동부산이 완전히 분화된 것이죠.


그리고 시세를 다시 보겠습니다.

직방에서 본 부산광역시 지역별 아파트 평단가

출처직방

이미 설명한 대로 중구보다 동쪽에 있는 지역들은 시세가 부산 평균 이상이고, 중구보다 서쪽에 있는 지역들은 부산 평균 이하입니다.


질적인 시장으로 접근하라고 말씀드린 동쪽 부산 권역은 입지도 좋고, 상품도 좋아야 합니다. 그래야 더 미래가치가 높을 겁니다.


아직 양적인 시장 단계인 서쪽 부산 권역은 상품이 좋기만 해도 선택받을 확률이 높을 겁니다. 아직 가격 진입장벽이 상대적으로 낮은 지역일 것이고요.

부산광역시,
정리하자면…

부산광역시는 2009년부터 2016년까지 무려 7년 동안 거의 쉬지 않고 부동산 가격이 상승했습니다. 그래서 지방에서는 유일하게 조정대상지역으로 지정되기도 했고요.


하지만 조정대상지역 지정과 무관하게 2016년 상반기부터 조정 시장이 이미 왔었습니다. 정책과 무관하게 시장이 자체 조정을 하고 있었다는 것이지요.

직방에서 본 부산 아파트 실거래가 그래프

출처직방

부산은 이 조정 시장을 거치면 또 한 단계 업그레이드된 부동산 시장이 되어 있을 겁니다. 16개 구/군의 위상도 지금보다 더 분화되어 있을 것이고요. 따라서 지금부터는 어떤 지역이 지금보다 상위로 갈 것인지에 집중하셔야 하는 것이지요.


오늘 드릴 부산광역시 이야기는 여기까지입니다.


부산광역시는 지역의 위상과 규모가 다른 광역시와는 다릅니다. 이미 어느 정도 안정 단계에 돌입한 곳이라는 의미입니다. 2014년~2015년 대구광역시 부동산 시장이 급등하면서 부산광역시의 시세를 역전한 적이 있었습니다.


그 시기는 대구가 고평가되었거나, 아니면 부산이 좀 더 오를 시장이었던 것이죠. 실제 대구는 2015년 하반기를 고점으로 대구 부동산 시장은 조정기에 들어갔고, 부산은 2016년 하반기까지 시세가 올랐습니다.


결국, 부동산 시장은 입지가 가지고 있는 가치를 찾아가게 되어있습니다. 평균적으로 보면 부산이 대구보다는 부동산 가치가 더 높다는 말씀을 드리는 것이고요. 또 당연히 부산보다는 서울의 부동산 가치가 월등히 높은 것이죠.


작은 나라 대한민국이지만 이렇게 지역마다, 입지마다 그 부동산 가치는 모두 다를 수밖에 없다는 말씀을 드리고 싶습니다. 그래서, 우리는 오늘도 적정 가격인지 여부를 판단하기 위해 부동산 공부를 하는 것이겠죠.

글. 빠숑(김학렬)

더리서치그룹 부동산조사연구소 소장

'서울 부동산의 미래' 저자

블로그 '빠숑의 세상 답사기'

http://blog.naver.com/ppassong


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