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아파트를 매입하는 방법은 일반 매매나 분양 등 여러가지 방법이 있지만, 그 중 경매는 물건만 잘 선별한다면 시세보다 저렴하게 매입할 수 있는 방법이다. 현재 경매로 진행 중인 재건축 아파트의 대표주자 압구정동 현대 3차 아파트 82㎡를 예로 부동산 경매에 대해 알아보자.

압구정동 현대 3차는 1976년 11월 입주한 아파트로, 40년이 훌쩍 넘는 아파트지만 완벽한 입지 조건을 갖추고 있다.

지하철 3호선 압구정역과 분당선 압구정로데오역을 도보로 이용할 수 있는 역세권이라 교통이 아주 편리하고, 초등학교와 명문 중, 고등학교를 모두 갖추고 있어 학군 또한 뛰어나다. 현대백화점, 갤러리아백화점, 신사동 가로수길, 압구정 로데오거리 등 쇼핑과 여가를 즐길 공간과 함께 도산공원, 갈매기 근린공원 등 여가를 즐길 녹지공간 또한 잘 조성되어 있다.

경매가 진행 중인 물건은 64동 3층이다. 이 물건의 감정가는 16억 6천만 원으로, 이 가격을 최저매각가격으로 하여 3월 21일 서울중앙지방법원에서 입찰에 참가할 수 있다.

하지만 재미있는 건, 이 물건의 현재 시세는 20억 6천만 원으로 감정가가 시세보다 무려 4억 원가량이나 싸다. 그 이유는 이 물건을 감정평가 한 시점이 작년 9월이었는데, 그동안 가격이 급격히 올라버린 것이다. 따라서, 당연히 낙찰가는 감정가를 넘어갈 것이다.

부동산 경매의 장점은 뭐니 뭐니 해도 시세보다 싸게 살 수 있다는 것이다. 그렇다면 얼마나 싸게 살 수 있는 것일까? 과거 사례를 한번 살펴보도록 하자.

2016년 8월에 같은 물건이 약 14억 9천만 원에 낙찰되었다.

이때 당시 실거래가는 15억 5천에서 17억 정도였다. 

따라서, 시세보다 5천만 원에서 2억여 원 가까이 싸게 매입한 것이니 이 정도면 괜찮은 낙찰가라 할 수 있다.

현재 진행 중인 압구정 현대 3차의 등기부현황은 아래와 같다.

은행에서 대출을 받으며 9억 7500만 원의 근저당이 설정되어 있고 그 이후에도 계속해서 근저당과 압류, 가압류가 해당 부동산에 등기되어있다.

그렇나 이 물건이 낙찰되면 2009년 5월 27일 은행에서 설정한 근저당이 말소 기준이 되면서 자신을 포함하여 그 아래 있는 모든 권리들은 전부 소멸된다. 결국 낙찰 후 등기부에 남아있는 권리는 없으므로 권리적으로는 문제될 것이 없다.

그리고, 임차인이 있는 경우 그 임차인의 보증금 인수 여부를 살펴봐야 하는데 이 물건은 임차인이 없기 때문에 이 부분에서도 문제 될 것이 없다.

압구정 현대 3차는 2013년 가격이 10억 원 남짓으로 최저가였으며 2015년도에 몇천만 원 상승했다가 2016년, 2017년에 거쳐 엄청나게 큰 폭으로 상승해버렸다. 2013년 최저가를 기준으로 거의 2배 가까이 오른 것이다.

그 결과, 현재의 가격 위치는 역대 최고치를 경신했다.

따라서 아무리 재건축에 대한 미래가치가 높다 해도, 요 몇 년간 급등한 현재의 가격에 매입하는 것은 부담스럽다 할 수 있을 것이다.

그러나 거품이라 말할 수준은 아닌 듯하다. 왜냐면 현재 가장 비싼 아파트 중 하나인 아크로리버파크 84㎡의 시세가 24억을 넘어섰는데 압구정 현대아파트는 이 아크로리버파크에 필적하는, 아니 그 이상의 좋은 입지 조건을 갖추고 있다. 관건은 재건축 사업성이다. 만약 재건축된다면, 그 가치는 최소한 24억 이상으로 볼 수 있다는 것이 필자의 견해다.

따라서 압구정 현대아파트에 관심을 두고 있는 수요자라면 지금 시기에 부동산 경매를 통해 시세보다 최소 몇천만 원에서 몇억 원 더 싸게 매입하는 것도 괜찮은 선택이라 할 것이다.

글. 새벽하늘 김태훈

<나는 부동산 경매로 슈퍼직장인이 되었다> 저자

새벽하늘의 경매이야기(블로그)

https://blog.naver.com/hazelnut0320

다꿈스쿨 멘토

http://cafe.naver.com/dreamagainschool

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