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2010년부터 대구광역시 부동산 시장은 대세 상승이 시작되었습니다. 대구의 거의 모든 지역이 3~4년 만에 두 배 이상 상승했는데요. 대구의 상승은 그 이전 10년 동안 대구의 부동산 시세 움직임이 크지 않았다는 이유도 있었겠지만, 두 가지 이유가 더 있다고 봅니다.

상승 요인 중 하나는 유동성 자금이 많았다는 것이고요. 다른 하나는 대구광역시라는 대도시가 그 유동성 자금을 충분히 받아줄 만한 시장으로 성장했다는 것이죠.

그렇다면 그 유동성 자금은 어디서 왔을까요? 대구광역시보다 1~2년 먼저 상승장이 시작된 부산광역시에서 올라오고, 늘 유동성 자금이 많은 서울특별시에서 내려갔다고 추정됩니다.

하지만 아무리 유동성 자금이 몰린다 해도 부동산 시세가 무조건 올라가는 것은 아닙니다. 지역 자체 수요가 많지 않고, 부동산 미래 가치가 높아질 가능성 낮은 지역은 유동성 자금이 몰려도 시세 상승에 한계가 있습니다.

도 단위 지자체 내에도 좋은 도시들이 있지만, 기본적으로 절대 수요량이 적습니다. 특히, 지방 중소도시들의 경우 인구 20만 명 이하 지역은 약간의 투자 수요층만으로도 지역 전체가 크게 흔들릴 수 있지요. 그렇기 때문에 인구 10만 명 이하 도시는 투자 목적으로 접근하기보다는 그 지역민들을 위해 남겨 두는 것이 사회적으로 바람직하다는 제안을 여러 번 드린 적이 있습니다.

작은 소도시처럼 지역 내 고정 수요층이 매우 적은 지역은 외부 투자 세력이 들어오면 가격이 쉽게 오릅니다. 하지만 투자자층은 대부분 수익만 챙기고 빠지는 경우가 대부분입니다. 그 피해를 고스란히 원주민들이 감당하는 것이지요. 그래서 일부 부동산 투자자들이 투기꾼이라고 사회적으로 비난받는 것입니다.

인구 100만 명 언저리의 대도시에는 자체 수요가 충분히 존재합니다. 이런 시장에서는 외부의 투자 수요 유입 영향과 무관하게 시장 원리에 의해 가격이 오르고 내립니다.

가격이 싸다 싶으면 오르고, 가격이 비싸다 싶으면 가격 상승이 멈추는 것이죠. 정부의 규제가 거의 없는 지방 부동산의 경우는 정부 규제 영향으로 인한 변동이 아니라 시장이 자체적으로 그렇게 움직이는 겁니다.

대표적인 지역이 대전광역시이고, 광주광역시, 부산광역시, 울산광역시, 그리고 대구광역시도 그렇습니다. 정부에서 부동산 시장에 관여할 일이 거의 없는 지역이죠.

2010년부터 거의 쉬지 않고 상승한 대구광역시는 2015년에 최고점에 도달한 후, 2016년부터 조정장에 들어갔습니다. 2017년 수성구 범어동의 상승으로 투기과열지구로 지정되긴 했지만, 투기과열지구 지정과 무관하게 그 역시 시세가 너무 높다 싶으면 상승이 멈추었을 겁니다. 대구광역시도 대도시이지만 수요 중심의 양적 시장이 아닌 서울 부동산 시장처럼 부동산 상품의 질을 중요시하는 질적 시장으로 돌입하지는 못했기 때문입니다.

하지만 대구광역시에서도 이미 질적 시장으로 확실하게 진입한 곳이 있습니다. 그래서 향후 대구광역시의 다이나믹한 변화가 더 기대되는 것이고요. 그 지역이 어디인지는 차차 말씀드리겠습니다.

대구는 인구가 240만 명이 넘는 대도시입니다. 구 단위가 아니라 동 단위로도 완전히 다른 스펙트럼을 보여주는 곳이라 동 단위까지 세부적으로 이해할 필요가 있습니다. 오늘 칼럼에서는 전반적인 대구광역시 시장 구도에 관해 말씀드리겠습니다.

먼저 대구광역시 인구 현황을 살펴볼까요?

대구광역시 인구는 무려 247만 명입니다. 대전보다도 무려 100만 명이 더 많죠. 대한민국 도시 중 4위입니다. 특히 일자리가 많은 달서구는 무려 58만 명 가까이 됩니다. 서울 1개 구의 평균 인구 25만 명이라는 것을 가정해 보면 2개 구로 분구를 해도 될 정도의 인구수입니다.

이어서 북구는 44만 명, 수성구도 44만 명입니다. 동구도 35만 명입니다. 심지어 달성군 지역도 24만 명이 넘습니다. 서구, 남구, 중구도 면적에 비하면 적은 수치가 아닙니다.

지난 2010~2015년 대세 상승기 때 대구 부동산 시세가 다른 지자체보다 많이 상승한 이유로 충분히 그 유동성 자금을 받을 만한 잠재가치가 있는 곳이기 때문이라고 말씀드렸습니다. 이는 대구의 두꺼운 수요층과 깊은 연관이 있습니다.

인구수와 대구 지도만 놓고 보면 서구, 중구, 남구, 달서구가 가장 비싼 지역으로 보입니다. 풍수적으로 좋은 입지인 중간 입지이기 때문입니다. 하지만 실제로도 그러할까요?

그럼 바로 아파트 평균 시세를 보겠습니다.

수성구가 가장 시세가 높습니다. 다음으로는 중구가 높습니다. 이 두 지역은 다른 지역과 큰 차이를 두면서 시세가 높습니다. 가장 시세가 낮은 달성군보다 평당 4백만 원 이상 차이가 납니다. 시세가 높은 인기 아파트끼리 비교하면 평당 1천만 원 이상 차이가 날 겁니다.

주목하는 점이 바로 이 부분입니다. 대구광역시는 지역 분화가 확실하게 시작되었고, 수성구는 더 위로 상승할 가능성이 높다는 것이지요.

인구와 시세를 함께 보겠습니다.

여기서 이 표와 지도를 보시면 의문이 생길 겁니다. 수성구는 인구수가 많은 편이긴 하지만 입지가 동남권으로 치우쳐져 있는데 왜 시세가 압도적으로 가장 높을까요?

이유 없이 시세가 높은 경우는 없습니다. 이는 분명히 다른 지역이 가지고 있지 않은 프리미엄이 있다는 것인데요. 수성구는 바로 부동산 시세에 많은 영향을 미치는 교육 프리미엄이 있는 지역이기 때문입니다.

서울의 경우, 교육 프리미엄이 있는 지역은 그렇지 않은 인근 지역보다 최소 평당 1천만 원 이상 시세가 높습니다. 대구광역시가 서울의 50% 수준이라고 가정하면, 평당 500만 원 정도는 수성구가 무조건 더 비싸다고 판단하실 수 있지요.

그렇다면 두 번째로 시세가 높은 중구는 어떻게 접근해야 할까요?

대구광역시는 현재 교육 프리미엄이 아파트 시세에 가장 많은 영향을 주지만, 질적인 시장으로 돌입하면 교육 외의 요인으로 프리미엄이 될 지역들을 고려해야 합니다. 서울이나 부산처럼 교통에 대한 프리미엄이 올라갈 것이고, 양질의 일자리와 일자리 접근성이 유리한 지역에도 관심을 가져야 합니다.

일자리와 접근성 측면에서 주목할 필요가 있는 지역이 바로 대구 중구입니다. 시세 상승기 전의 중구는 달성군과 크게 다르지 않았습니다. 이제 수성구와 중구는 질적인 시장으로 돌입할 것입니다. 특히 수성구는 대구 내 다른 지역과는 완전히 다른 시장이 되었고요.

나머지 동구, 달서구, 북구, 서구, 남구, 달성군은 질적인 시장으로 진입하기 위한 준비를 하는 지역들입니다.

이렇게 대구광역시는 지역마다 접근 전략이 달라야 합니다. 대구광역시는 이처럼 부동산 관심층에게 좋은 부동산 공부 케이스 스터디 사례를 지속해서 제공해 주고 있는 곳입니다. 그 때문에 계속 관심을 가질 만한 가치가 있는 부동산 시장이죠.

글. 빠숑(김학렬)

더리서치그룹 부동산조사연구소 소장

'서울 부동산의 미래' 저자

블로그 '빠숑의 세상 답사기'

http://blog.naver.com/ppassong

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