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같은 아파트 단지라도 층에 따라서 가격이 달라진다는 것은 누구나 잘 알고 있을 것이다. 소위 말하는 ‘로열층’은 많은 사람이 선호하고 매매 시 수월하게 거래를 할 수 있어 환금성이 높아 그만큼 가격이 높게 형성된다. 아파트 청약으로 당첨된 아파트가 로열층이라면 기쁨이 두 배가 되는 이유다.

오늘은 아파트 로열층이란 무엇인지, 사람들이 좋아하는 로열층과 상대적으로 선호도가 떨어지는 저층과 탑층은 어떻게 다른지 알아보자.

아파트 청약에 당첨되었는데 하필 저층이어서 계약을 해야 할지 고민이라는 질문을 종종 받는다. 아파트 청약 당첨이 얼마나 어려운 것인지 청약을 해본 사람들은 알 것이다. 그런 아파트 당첨을 포기할 만큼 심각한 고민인 것이 층이다.

그렇다면 도대체 많은 사람이 선호하는 로열층의 기준은 무엇일까? 간단히 말해, 로열층을 정의하는 절대적인 기준은 없다.

일반적으로는 아파트 총 층수에서 1/4 이하는 저층, 2/4는 중간층, 그 이상을 로열층, 꼭대기 층을 탑층이라고 한다. 예를 들어 20층 아파트라면 1~5층은 저층, 6~10층은 중간층, 11~19층은 로열층, 20층은 탑층이라 할 수 있다. 

하지만 이런 기준은 현실에서 절대적인 기준이 될 수는 없다. 층수가 많지 않은 아파트에는 어느 정도 적용할 수 있지만, 최근에 지은 아파트들은 40층 이상 고층으로 올라가는 경우가 많은데 10층을 저층이라고 볼 수는 없기 때문이다.

층을 정의하는 또 다른 기준은 그림에서 보듯 1, 2층을 저층, 3~9층을 중간층, 10층 이상을 로열층, 꼭대기 층을 탑층으로 구분하는 것이다.

아파트마다 층수와 환경이 다르기 때문에, 아파트에 따라 적절히 적용하는 것이 현실적이다. 5층 정도의 저층 아파트라면 3~4층이 로열층이 될 것이고, 15층 아파트라면 5층~9층까지는 중간층, 10층부터 14층까지 로열층으로 볼 수 있다. 30층 아파트라면 20층 이상을 더 선호하긴 하지만 10층 이상만 되면 중간층 또는 로열층으로 인정될 수 있어서 매매 시 크게 문제가 되지 않는다.

최근 들어서는 높은 것을 선호하는 경향이 더 많아지면서 높을수록 로열층이라 하고 분양 가격도 층이 높을수록 더 높게 책정하고 있다.

하지만 필자는 10층 이상만 되면 로열층이라고 봐도 무방하다고 생각한다. 층이 높으면 시야를 방해받지 않아 조망권과 일조권 확보에 유리하고, 통풍이 잘되어 여름철에 시원하기 때문에 많은 사람이 선호하는데, 이런 기준들은 10층 이상이면 충분하다.

같은 금액이면 더 높은 층을 선택하는 것은 본인의 자유지만 10층 이상만 되면 굳이 더 큰 비용을 내면서까지 무리해서 선택할 필요는 없다.

예를 들어, 30층 아파트에서 12층은 8억 원, 22층은 8억2천만 원이라면 동, 향, 라인이 같은 조건이라는 가정하에서 굳이 2천만 원을 더 주면서 22층을 선택할 필요는 없는 것이다. 하지만, 7층이 8억 원, 22층이 8억2천만 원이라면 자금 여력이 된다는 가정하에 2천만 원을 더 주더라도 10층 이상의 로열층을 선택하는 것이 더 좋다.

그렇다면, 나머지 중간층과 저층, 탑층은 로열층보다 가치가 없을까? 꼭 그렇다고 볼 수만은 없다. 로열층은 선호도도 높고 그만큼 가격이 높게 형성되어 있다. 자금 여력이 충분하다면 추후 환금성을 고려해 비용을 더 지불하더라도 로열층을 선택하면 된다. 하지만 실수요자라면 굳이 비용을 더 지불할 만큼의 가치가 있는지 현실적으로 판단해야 한다.

저층, 특히 1층은 사생활침해 우려가 있고, 땅의 습한 기운이 올라오거나 하수도 역류 현상이 생길 수 있다. 또한, 일조량 부족, 도로와 행인 소음 등의 문제로 선호도가 낮고 가치도 로열층보다 낮게 형성된다.

하지만 이런 저층도 때로는 황금알이 될 수도 있다. 뛰어다니는 어린 자녀들이 있어서 층간 소음 유발이 걱정되는 분이나 가족 중 장애인이나 노인이 있거나 건강상 고층 거주가 어려운 분들은 저층이 적합하다.

실거주 목적으로 저층이 필요한데 매매가격도 상대적으로 낮으니 일거양득인 셈이다. 실제로 고층에 가면 어지러움을 호소하는 분이 있다. 또한, 최근에는 건설회사에서 1층을 필로티 구조로 올리거나 발코니 앞부분을 테라스나 개인 정원으로 만들어주는 등 1층 거주환경을 개선하기 위한 노력을 많이 하고 있고 지진 등 안전 불안이 커지면서 저층의 장점도 재발견되고 있다.

탑층도 저층과 같이 비선호 층이었다. 꼭대기 층인 탑층은 여름철에 덥고, 겨울철에는 추운 데다 결로 현상이 생길 수 있어 선호도가 낮고 가격 또한 그만큼 낮게 형성되었다. 하지만 탑층 역시 최근 건설회사들이 천장높이를 높이거나 별도 다락 공간을 제공해주는 등 탑층을 개선하기 위한 노력을 하고 있고, 고층 선호도가 높아짐에 따라 최근 분양 아파트를 보면 예전 비선호 층이었던 탑층의 분양가가 더 높게 책정되는 경우도 종종 보게 된다.

실거주 목적보다 투자 목적이 크다면 저층보다는 로열층을 선택하는 것이 맞다. 로열층이 저층보다 매매가격이 높기는 하지만 선호도가 높은 만큼 먼저 거래가 되는 경향이 있어서 매매 타이밍 잡기가 유리하다.

청약에 당첨되어 분양을 받은 분이라면 자유롭게 선택할 수는 없지만, 로열층에 당첨이 되면 당연히 더 좋다. 많은 사람이 선호하는 만큼 분양권 프리미엄이 더 높고 향후 입주 시 매매가격도 더 높게 형성되기 때문이다.

혹시라도 초기 분양권을 프리미엄을 주고 사는 상황에서 층에 따른 프리미엄 차이가 크지 않다면 약간의 비용을 더 지불하더라도 로열층 분양권을 구입하는 것이 좋다. 분양 초기에 형성된 프리미엄 가격에서 시간이 지날수록 로열층과 저층의 가격 차이는 5% 정도에서 많게는 20%까지도 차이가 날 수 있기 때문이다.

하지만 이 경우에서도 10층 이상의 물건이라면 문제는 없다. 오직 분양권 전매를 목적으로 하는 여유자금이 없는 투자자라면 청약 결과에 따라 로열층에 당첨이 되면 계약을 하고 저층이면 계약을 포기하는 것도 방법이 될 수 있다.

투자목적이 아닌 건강상의 이유 또는 어린 자녀나 노약자나 장애인 가족이 있는 실거주자라면 저층을 선택하는 것이 더 좋을 수 있다.

투자가치보다는 실거주 목적으로 저층이 필요하다면 굳이 돈을 더 주고 로열층을 살 필요는 없다. 다만, 실거주 목적으로는 저층이 필요하지만, 투자가치가 걱정된다면 로열층을 사서 전세를 주고, 본인은 저층 전세로 거주하는 것도 좋은 대안이 될 수 있다.

글. 김인만 / 김인만부동산연구소장

'문재인 시대 부동산 가치투자' 저자

네이버 카페 김인만 부동산 연구소

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