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대전광역시는 지난 20년간 지방 광역시 부동산 대장이었습니다. 지금은 부산광역시가, 그리고 대구광역시가 훨씬 더 많은 주목을 받고 있습니다만, 2010년까지만 하더라도 서울 부동산과 유사한 부동산 현상이 나타났던 곳입니다. 평당 1천만 원이 넘는 아파트도 광역시 중에서는 가장 먼저 나왔던 곳이었으니까요.

하지만 2018년 3월 현재, 대전광역시의 부동산을 긍정적으로만 보는 사람들은 많지 않습니다. 왜 그럴까요? 2009년부터 시작된 지방 부동산 대세 상승장에서 유일하게 완전히 소외된 지역이기 때문입니다.

특히 2013년부터 2015년까지 대한민국 부동산 전체가 대세 상승기였습니다. 하지만 이 부동산 상승기에도 조정을 받은 지역이 바로 대전광역시였던 것이죠. 투자자는 물론 이제 실거주 수요층도 대전광역시 아파트를 매수할지 말지에 대한 판단이 모호해졌습니다. 왜 그럴까요?

대전광역시도 서울특별시처럼 양적인 시장에서 질적인 시장으로 전환되었기 때문입니다. 과거처럼 수요보다 공급이 중요한 시기가 이제 지난 것이죠. 즉, 대전광역시에 살려는 세대보다 주택의 수가 부족한 시장에서는 상승기 때면 모든 지역이 다 같이 상승하고, 조정을 받으면 모든 지역이 다 같이 조정을 받습니다.

하지만 서울을 포함한 수도권과 마찬가지로 대전광역시도 2008년 금융위기 이후 큰 경제적 충격을 받으면서 장기 조정 시장이 왔고, 여전히 제대로 회복하지 못하고 있습니다.

그렇지만 대전광역시는 좋은 입지입니다. 최근 몇 년 동안 조정을 받았지만, 부동산 가치는 여전히 높은 곳입니다.

결국, 지금의 조정장은 양적인 시장이 끝나고 질적인 시장으로 넘어가는 길목에서 입지의 분화가 본격화되기 시작한 결과입니다. 그야말로 양극화 시장이 시작된 것입니다. 10년 가까이 움직이지 않던 대전 부동산 시장이 최근 일부 지역에서 움직임이 보이기 시작했습니다.

실거주자에게는 큰 문제가 없겠지만 투자목적으로 대전광역시를 보고 계신다면 지금부터는 정말 조심하셔야 합니다. 왜냐하면, 지금 시장이 대전 부동산의 상승기라고 한다면, 오르는 지역은 궁극적으로 오르겠지만, 입지 경쟁력, 상품 경쟁력이 떨어지는 아파트는 반짝 상승 후 다시 조정받을 가능성이 매우 높기 때문입니다.

대전광역시는 이제 단순하게 분석할 수 있는 지역이 아닙니다. 구 단위 평균이 아니라 동 단위 이하 세부 단지별로 디테일하게 분석해야 하는 지역입니다. 만약, 대전 지역 아파트에 대해 입지와 상품을 자세히 알지 못하시는 분들은 가격이 싸다는 이유만으로 매수해서는 안 된다는 말씀을 드리고 싶습니다.

대전광역시 부동산 입지를 하나하나 분석해보겠습니다. 먼저 인구를 볼까요?

대전광역시의 인구는 약 150만 명입니다. 세대수는 약 61만 세대고요. 가장 인구가 많은 행정구는 서구입니다. 48만 명이 넘습니다. 서구 하나만으로도 웬만한 대형 중소도시보다 큽니다. 유성구가 그 뒤를 잇습니다. 약 35만 명이고요. 이어 중구, 동구, 대덕구 순이지요.

인구만 놓고 보면 서구와 유성구는 구내 실거주 수요만으로도 시세가 등락할 수 있는 지역이고요. 이와 비교해 중구, 동구, 대덕구는 입지, 상품 경쟁력을 정말 꼼꼼하게 더 따져봐야 하는 지역입니다.

다음은 대전광역시의 행정구별 시세입니다.

유성구가 압도적으로 가장 시세가 높고요. 다음으로는 서구가 상위권 지역입니다. 그리고, 중구, 동구, 대덕구 순입니다.

대전의 경우 오히려 인구가 적은 중구, 동구, 대덕구의 시세는 적정해 보이는데 유성구와 서구의 시세는 역전이 된 것처럼 보입니다. 아마도 실제로도 역전이 되었을 겁니다. 대전의 중심지였던 서구는 유성구가 성장함에 따라 대장 자리를 물려 주었을 겁니다. 서울의 중심지가 종로구에서 강남구로 넘어간 것처럼 말이죠.

지금 유성구는 서울의 강남구 같은 역할을 하고 있다고 보시면 됩니다. 양질의 일자리와 좋은 기반시설이 서구보다 좋다는 것이지요.

인구와 시세를 함께 보시겠습니다. 지도와 함께 보시면 더 지역에 대한 이해도가 높아지실 겁니다.

일부러 지역을 반으로 나눈 것처럼 유성구와 서구는 서쪽에, 중구, 동구, 대덕구는 동쪽에 있습니다. 대도시의 입지 특성을 보게 되면 통상적으로 동쪽 입지가 더 부동산 가치가 높은 경우가 많습니다. 서울도 그렇고요. 부산, 대구, 인천, 광주, 울산 다 그렇습니다. 그런데 대전광역시는 거의 유일하게 서쪽이 압도적으로 부동산 가치가 높습니다. 이 점도 주목해야 하는 부분이고요.

대전광역시는 현재 양극화가 진행 중이라고 말씀드렸습니다. 우상향하는 지역이 따로 있다는 것이지요. 당연히 유성구와 서구가 되겠지요. 중구는 중위권이 될 것이고, 동구와 대덕구는 확실하게 하위권 지역이 될 것입니다.

상위 2개 구의 시세가 오르고 하위 2개 구의 시세가 빠진다는 의미로 오해하시면 안 됩니다. 상위 2개 구 시세는 많이 오를 수 있지만, 하위 2개 구는 거의 오르지 않을 수 있다는 의미입니다. 심지어는 같은 시기에도 말입니다.

서울특별시의 경우, 2000년 전후에는 평당 1천만 원 전후 시장이었던 서울 25개 구가 어떤 지역은 평균이 4천만 원이 넘어가고, 다른 지역은 여전히 1천만 원인 지역으로 남아 있습니다. 그 상위 지역이 평당 8천만 원이 되어도 그 하위 지역은 여전히 1천만 원 시장일 가능성이 높다는 것입니다. 이것이 바로 지역 분화이고 양극화라고 할 수 있는 것입니다.

따라서, 향후 대전광역시에 접근하실 때에는 서울 부동산을 반드시 참고하시기 바랍니다.

대전광역시의 아파트 시세 그래프를 보면 서울 및 수도권과 지난 10년간 형태가 거의 유사합니다. 물론 절대적인 숫자는 다르지만 움직임이 비슷하다는 것이죠.

유성구와 서구는 대전광역시의 질적인 수요를 충족시킬 지역이고요. 나머지 구들은 양적인 수요만을 위한 역할을 하게 될 것입니다.

대전광역시를 걱정하시는 분들이 세종시의 성장에 대해 경계를 하고 있습니다. 하지만 너무 걱정하지 마셨으면 합니다. 대전은 대전 자체 경쟁력만으로도 충분히 강하고 매력적인 도시입니다.

다만, 향후 방향성을 정하실 때 높이를 좀 더 높게 잡아야 할 것과 그렇지 않은 것과는 분명히 다른 전략으로 접근하시라는 말씀을 드리고 있는 겁니다.

서울을 비롯한 수도권과 부산, 대구가 정부 부동산 대책으로 투자하기 어려운 시장이 되었습니다. 그래서 풍선효과가 발생하는 지역이 생기고 있습니다. 대전광역시가 대표적인 지역이 될 것입니다.

하지만 대전광역시는 이미 서울 수도권처럼 금융위기 이후 이미 홍역을 치른 시장입니다. 그런 측면에서 보면 오히려 부산과 대구 시장보다도 성숙도가 깊은 시장입니다. 때문에 과거와 같은 패턴으로 움직이지는 않을 것입니다. 그래서 가격만 보시고 단순하게 진입하시면 안 된다는 말씀을 반복해서 드리고 있는 것이고요.

철저하게 입지 가치와 상품 가치를 따져 보셔야 합니다. 입지 가치가 높은 곳은 경쟁력이 유지될 가능성이 높고요. 입지 가치가 낮은 곳은 상품 가치라도 있어야 경쟁력을 갖게 됩니다. 가격 경쟁력이 있지 않냐고요? 가격 경쟁력은 독자적인 경쟁력이 안 됩니다. 아무리 저렴한 지역이라도 입지 조건을 어느 정도는 갖추어야 그제야 시장에서 살아남을 수 있는 경쟁력이 됩니다.

재미있는 질문을 드리면서 대전광역시 칼럼을 마무리하겠습니다. 대전광역시에서 세종특별시로 인구가 많이 빠져나가고 있다고 합니다. 대전광역시 어떤 지역에서 인구 유출이 많았을까요?

지도를 보시면 아시겠지만, 당연히 세종시와 바로 붙어 있는 유성구와 서구에서의 유출이 가장 많았겠지요. 그다음은요? 중구일까요?

중구가 아니라 놀랍게도 동구와 대덕구입니다. 특히 동구의 경우는 세종시와 가장 멀리 떨어져 있는 곳인데도 대덕구나 중구보다 세종시로의 유출이 상대적으로 많습니다. 대전에 기반이 있는 이 동구의 세대들이 세종시로 이주를 하는 가장 큰 이유가 뭘까요? 바로 입지 경쟁력과 상품 경쟁력이죠. 이것이 대전광역시의 미래를 이해하는 가장 중요한 키가 될 것입니다.

글. 빠숑(김학렬)

더리서치그룹 부동산조사연구소 소장

'서울 부동산의 미래' 저자

블로그 '빠숑의 세상 답사기'

http://blog.naver.com/ppassong

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