계약 후 1억 뛴 집값, 집주인이 계약 파기 원한다면?
No.1 부동산 앱 직방이
집 구하는 모든 분에게
유용한 정보를 드리기 위해,
국내 최고의 부동산 전문가와 함께
‘부동산, 어떻게 살 것인가?’
시리즈를 기획했습니다.
그 다섯 번째 시리즈로,
<아임해피, 투자의 추월차선>
블로그를 운영 중인 파워블로거이자
<아임해피의 똑똑한 부동산 투자>의 저자인
아임해피와 함께
‘뉴스 속 아파트 돋보기’를
연재합니다.
뉴스 속 이슈가 된 아파트들을
‘팩트 체크’해 보는 시간!
매주 목요일에 찾아가겠습니다.
최근 아파트 시세가 하루가 멀다 하고 치솟고 있습니다. 상황이 이렇다 보니, 계약 후 부동산 가격이 1~2달 만에 급격히 상승해 계약금의 배를 돌려주고 매도자가 계약을 파기하는 경우가 왕왕 있습니다. 매도자가 계약금의 배액을 배상하고 파기를 원하니 계약을 고집할 수도 없고, 그렇다고 한두 달 새 오른 시세로 계약을 할 수도 없습니다. 이럴 땐 어떻게 대처해야 할까요?
오늘은 2개월 만에 시세가 급등한 지역을 찾아보고, 이렇게 부동산 시세가 급등한 이후 계약이 파기됐을 때 대처하는 방법을 자세히 알아보겠습니다.
먼저, 뉴스를 살펴볼까요?
“이번 정부 들어 치솟는
주택 시세를 잡아보려는 노력이 있었다.
그러나 작년 12월 들어
오히려 주택 가격이 치솟고 있다는
소식이 들린다.
주택 가격이 안정되려니 믿고
주택 매수 시기를 늦춰왔던
무주택자의 불안이 가중될 수밖에 없다.
그래서일까? 주택 매매 과정에
이런저런 문제가 불거지고
이와 관련한 문의가 들어오고 있다.
대표적인 게 가계약금 문제다. (…)
‘금방 집이 나가버릴 것 같다’는
말까지 듣고
급해진 당신은 소위 가계약금을
얼른 이체해뒀다.
다음날 약속한 대로 정식 계약을 맺으러
인감도장과 인감증명서까지 챙긴 당신에게
뜻밖의 전화가 온다.
그 하루 사이에
더 높은 가격을 제시한 매수인이 나타나
매도인이 그 가격에
주택을 팔지 않겠다고 한다는 것이다.
어렵게 주택 매수를 결정했던 당신에게는
청천벽력 같은 소리다.”
- 기사 내용 中 -
누군가의 이야기,
당신의 이야기가 될 수도 있다
서울 수도권 주요 지역의 6개월간 아파트 시세 변동률입니다. 강남 지역은 물론이고 성동구, 광진구 그리고 강남과 가까운 과천, 성남까지 평균 7% 넘게 올랐습니다. 이런 지역들에서는 위에 나온 기사처럼 계약 후 시세 급등으로 계약 파기가 나왔을 확률이 높을 겁니다.
용산구 산천동의 예를 들어볼게요. 산천동은 마포구와 용산구 사이에 위치한 동네입니다. 지난 6개월간 시세는 용산구 평균인 3.7%보다 3배 가까이 높은 9.6%가 상승했습니다.
산천동 대표 아파트인 리버힐삼성의 경우 107㎡(전용 84㎡)가 작년 12월 11층 매물이 6억 5,000만 원에 거래된 이후 2018년 1월 15층이 7억 5,000만 원에 거래되었습니다. 한 달 만에 무려 1억 이 뛴 것인데요, 이처럼 6억에 계약한 후 한 달 만에 1억 이상 뛰었다면 매도자의 입장에서는 배액 배상을 고려하더라도 더 많은 이익이 남기 때문에 계약을 파기할 수 있는 상황입니다.
이런 상황은 비단 이 아파트의 얘기만은 아닙니다. 서울 수도권 전 지역에서 일어나고 있습니다. 계약 파기의 당사자가 내가 될 수도 있죠. 이렇게 부동산 계약이 파기된다면 우리는 도대체 어떻게 대처해야 할까요?
계약 파기를 막을 수 있는 방법
부동산 계약을 진행할 때 일반적으로 전화나 문자로 주고받고, 매수자가 계약 의지가 있을 때 매도인의 계좌로 일부 금액을 송금하면 계약이 성립됩니다. 이것을 흔히 ‘가계약금’이라고 하고요. 가계약금은 법률상 용어는 아니지만, 가계약도 일종의 계약이고 구두 계약만으로도 계약은 성립됩니다. 심지어 계약의 효력까지 그대로 발생합니다. 그러므로 계좌를 주는 행위, 계좌에 입금하는 행위가 계약이라고 볼 수 있습니다.
매도자와 매수자가 만나 계약서를 작성하고 → 매수자는 매도자에게 계약금을 입금한 후 → 잔금을 지급하면 부동산 계약이 완료되는 것이지요.
많은 분들이 궁금해하시는 부동산 계약 파기에 관한 Q&A를 아래에 몇 가지 정리해 보았습니다.
Q1. 부동산 계약 파기를 못 하게 하는 방법이 있나요?
먼저, 계약서에 정확한 중도금 액수와 입금 날짜를 명시하는 것입니다. 그리고 중도금 일부라도 빨리 입금하는 게 좋습니다. 중도금이 입금되면 매도자는 계약 파기를 할 수 없습니다.
Q2. 계약 파기가 되었다면 위약금은 얼마인가요?
원칙적으로 계약금의 배액을 주는 것이 관례입니다. (세금 별도)
Q3. 계약금 일부만 먼저 주었는데, 위약금은 어떻게 되나요?
아파트 매매 계약을 하면서 매도자가 매수자로부터 계약금 일부만 받았더라도 계약을 파기하려면 당초 약정한 전체 계약금의 배를 배상해야 합니다.
Q4. 계약이 파기 되었을 때, 부동산 중개수수료는 어떻게 하나요?
계약이 중도 파기되었더라도 계약 과정이 유효하게 성립했다면, 또 중개업자의 고의 또는 과실이 아니라면 중개수수료는 지급해야 합니다.
부동산 계약은 복잡합니다. 큰돈이 왔다 갔다 하는 만큼 조심해야 하고요. 특히나 요즘처럼 시장이 불안정하고 시세가 급등할 때는 더더욱 신중해야 합니다.
그러나 우리나라는 비교적 매수자, 세입자를 위한 법이 잘 만들어져 있기 때문에 조금만 더 공부하고 알아 두면 안전하고 현명한 부동산 거래할 수 있답니다.
글. 아임해피
블로그 '아임해피, 투자의 추월차선'
http://blog.naver.com/iammentor
카페 '똑똑한 부동산 투자'
http://cafe.naver.com/iamhappyschool
<아임해피의 똑똑한 부동산 투자> 저자
