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2014년 이후, 세종시는 부동산 투자자의 천국이 되었습니다. 2010년 당시부터 발전 가능성이 매우 높은 지역이었음에도, 정부와 지자체가 적극적으로 활성화하려는 입지였음에도, 입지의 4대 요소, 즉 교통, 교육, 상권, 환경이 획기적으로 좋아지는 입지임에도 저렴했기 때문입니다. 2, 3 생활권, 첫마을의 경우 평당 500만 원대로 분양을 시작했으니까요.

현재 세종시는 미분양이 단 한세대도 없습니다. 그렇게 3년이 지나고 나니 세종시는 이제 싸기만 한 시장이 아니게 되었습니다. 분양가는 매년 상승하여 이제 1천만 원 이하 분양 물건은 없습니다. 프리미엄도 매년 올라 3 생활권 중흥 리버뷰의 경우 분양가만큼의 프리미엄이 형성되었습니다.

평당 500만 원 시장에서 프리미엄을 포함하게 되면 평당 1,500만 원 이상 상품이 등장하게 되어 시세가 약 3배 이상 상승한 지역이 되었죠. 따라서, 이제 세종시에 단순히 싸고 좋다는 이유만으로 접근해서는 안 됩니다.

무엇보다도 투자비용이 대단히 많이 소요됩니다. 프리미엄의 절대 금액도 큰 폭으로 상승했으며, 투자 금액이 최소 1억 원 이상에서 2억 원까지도 필요한 시장이 되었습니다. 또한,단기간에 입주, 분양하는 물량이 꽤 많습니다. 특히 세종은 자체 수요가 있는 것이 아니라 실거주자든 투자자든 외부에서 유입되는 수요가 절대적으로 많이 필요한 지역이기 때문입니다.

결국, 세종시를 볼 때 수요가 과연 계속 유입될 수 있을지와 세종시도 분화가 될 텐데 상중하 지역이 어떻게 나뉠 것인가를 따져봐야 할 시점이 된 것이죠. 서울 부동산에 투자할 때와 비교해 거의 같은 규모의 투자금액이 드는 지역이 되었으니까요.

현시점에서 세종시에 접근하는 두 가지 방법이 있습니다.

첫째, 비용이 많이 들지만, 추가적인 성장 가능성에 대한 확신을 두고 좋은 물건을 매수한 다음, 잊고 기다리는 방법이 있습니다.

둘째, 틈새시장을 공략하는 방법으로 초기에 분양되는 상품이라든지, 아직은 저평가되어 있다고 판단되는 물건을 매수하는 방법입니다.

아파트, 오피스텔, 주상복합, 상가 순으로 올해 세종시 부동산 시장을 전망해보겠습니다.

먼저, 아파트 단지입니다.

세종시 아파트 개발은 1 생활권부터 6 생활권까지 계획되어 있습니다. 현재 1 생활권은 대부분 입주해 있는 상태입니다. 1 생활권 아파트는 분양될 때까지만 해도 대부분 미분양이었습니다. 물론 입주 전에 미분양은 대부분 소진되었지만요.

세종시의 강남이라고 할 수 있는 2 생활권이 분양을 시작하면서 1 생활권 미분양 종료와 더불어 가격이 상승하기 시작합니다. 그것이 2015년 전후의 일이고요. 2 생활권 분양부터는 세종시에서 미분양이라는 말이 사라지게 됩니다. 프리미엄 투자자층이 대규모로 유입되게 된 계기가 되었고요.

2 생활권은 2017년 전후 대규모로 입주했습니다. 입주 물량이 어마어마했기 때문에 분양가에 프리미엄이 붙어 있는 매매가격이 조정될 것으로 기대했는데요. 전세가는 매우 낮음에도 불구하고 매매가는 떨어지지 않고 있습니다. 대부분의 투자자는 중장기까지 가져갈 것으로 판단됩니다.

3 생활권도 분양이 매우 잘 되었습니다. 특히 중흥 리버뷰 같은 경우는 분양권 프리미엄만 1억 원이 넘는 진기록을 보입니다. 올해부터 입주와 공사, 분양 일정이 혼재되어 있습니다.

4 생활권은 입주와 분양이 동시에 진행 중입니다. 1~4 생활권 중에서는 가장 인기가 없을 지역임에도 분양은 순항 중입니다.

올해는 세종시에서 가장 북쪽에 있는 6 생활권이 분양됩니다. 서울에서 가장 가깝고요. 간선급행버스(BRT)가 지나갑니다. 5 생활권은 아마도 최소 2년에서 5년 사이가 지나야 분양할 것으로 예상합니다.

세종시 아파트는 소액 투자가 불가능한 지역입니다. 매매와 전세의 갭 정도를 투자할 자금이 없는 분들이라면 투자하기가 매우 어려운 상품입니다. 다만 가격이 크게 조정받을 시장이 아니라는 것은 확실합니다.

다음은 세종시의 오피스텔, 도시형 생활주택입니다.

오피스텔은 오피스 지역에서 수요가 많습니다. 오피스텔이 인기 있는 지역은 도시형 생활주택도 수요가 있습니다. 결국 오피스텔이든 도시형 생활주택이든 오피스 지역, 즉 업무 지역이어야 합니다. 일자리가 많은 지역이어야 합니다. 일자리는 교통 환경이 발달해 있습니다.

세종시에는 아직까지는 정부 기관을 제외하면 오피스 지역이 거의 없습니다. 따라서 오피스텔, 도시형 생활주택의 수요가 매우 적습니다. 세종시에서는 오피스텔이나 도시형 생활주택은 투자 상품으로 추천하기 어렵다는 의미입니다.

다음은 주상복합입니다.

2 생활권과 3 생활권의 일부 아파트가 주상복합으로 분양될 계획입니다. 주상복합은 아파트 대비 수요층이 매우 적습니다. 주상복합은 아파트와의 경쟁이 적은 곳에서만 수요가 존재합니다. 아파트가 밀집되지 않은 곳에 개발되어야 합니다.

아직 세종시는 아파트 위주의 지역입니다. 주상복합은 업무지역, 상업지역에 개발되어야 경쟁력이 높을 것입니다. 따라서 주상복합에 관심이 있으시다면 2 생활권 입지가 가장 좋습니다.

마지막으로 상가입니다.

상가 부동산은 가장 비싼 상품입니다. 처음부터 상업지역 내 상가로 개발된 입지일수록 더 비쌉니다. 더구나 상권이 처음부터 활성화되는 입지는 거의 없습니다. 그래서 초기 분양 상가는 비싸게 분양해서는 안 됩니다. 활성화된 이후에는 권리금이 발생하므로 자연스럽게 상가 시세가 올라가지만, 권리금이 생기지 않은 초기 단계에서는 비싸면 분양도 잘 안 되고, 수익성도 높지 않습니다.

세종시 부동산 투자에서 가장 어려운 부분이 바로 상가입니다. 상가가 매우 많이 필요한 지역인데 초기 도시 계획 세팅이 잘못되었습니다. 상가를 일반적인 분양 방식으로 분양하면 안 되는 지역이었습니다. 어느 정도 활성화가 된 이후에 분양 형태로 진행되는 것이 합리적인 지역이었던 것입니다.

세종시 상권 활성화까지는 아마도 시간이 더 많이 소요될 것입니다. 따라서 현재의 상가 가격이 적정 가격인지는 판단하기가 어렵습니다. 2 생활권 상권이 활성화되고 나서야 세종시 다른 생활권의 상가 금액의 적정 시장가가 책정될 것입니다. 직접 상가를 운영하실 분이 아니라 투자하실 분들이라면 아직은 보수적인 검토가 필요할 것으로 보입니다.

만약 2 생활권에 개발 검토 중인 백화점이 확정된다면 상가뿐 아니라 주거지역 프리미엄도 올라갈 것입니다. 상권만의 호재가 아닙니다. 주거지역에도 호재가 되는 것이지요.

세종시는 웬만한 지역, 웬만한 상품은 모두 긍정적으로 검토해볼 만한 곳입니다. 입지 조건에 지금과 비교해 더 좋아질 일만 남은 곳이니까요. 그렇지만 부동산 상품별로 진행된 단계가 다르다는 것을 꼭 기억해야겠습니다.

글. 빠숑(김학렬)

더리서치그룹 부동산조사연구소 소장

'서울 부동산의 미래' 저자

블로그 '빠숑의 세상 답사기'

http://blog.naver.com/ppassong

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