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요즘 강동 고덕지구의 집값이 심상치 않습니다. 강동구의 대장주는 단연 둔촌주공(주공저층)아파트인데요, 둔촌주공 건너편에는 올림픽선수기자촌아파트(줄여서 ‘올선’이라고도 불립니다)가 있습니다. 강동구와 송파구 경계에 위치한 대단지 올림픽선수기자촌은 분양 당시부터 지금까지 쭉 ‘아이들 키우기 좋은 아파트’로 손꼽히는 곳입니다.

올해 재건축 연한인 30년을 맞이함에 따라 재건축이 급물살을 타고 있는데요, 오늘은 둔촌주공과 함께 강남의 차세대 재건축 대장주로 꼽히는 올림픽선수기자촌에 대해 알아봅니다.

올림픽선수기자촌 아파트는 5,539세대, 3개 단지로 이루어진 대단지 아파트입니다. 이름에서 알 수 있듯이 1988년 서울올림픽 때 참가 선수용 숙소로 지어졌고, 올림픽 이후 일반 분양되었습니다.

일단 올림픽선수기자촌은 입지가 탁월합니다. 지리상 위치는 송파구이며, 행정동은 오륜동, 법정동은 방이동입니다. 지금은 연식이 오래되어 그렇지만, 82㎡부터 211㎡까지 중대형으로 구성된 전통적인 부촌 아파트였죠. 올해 30년 차로 6월이 지나면 재건축 연한이 되기 때문에 연초부터 많은 관심을 받고 있답니다.

올림픽선수기자촌의 장점이라고 하면 아파트 앞에 위치한 대규모 ‘올림픽 공원’을 빼놓을 수 없습니다. 계절의 변화를 느낄 수 있는 산책로가 잘 조성되어 있으며, 때마다 각종 큰 행사가 열리는 곳입니다. 날이 좋을 땐 돗자리와 그늘막 텐트 하나로 외국의 유명 공원 부럽지 않은 곳이죠!

앞서 말한 대로 올림픽선수기자촌은 5,539세대의 대단지입니다. 대단지가 갖는 장점은 여러 가지가 있지만 그중에서도 ‘교육’이 핵심입니다. 이렇게 큰 대단지의 경우, 단지 내에 학교들도 함께 지어지게 마련이거든요.

아이가 어렸을 때 아파트 입성하면 아이가 대학 갈 때까지 이사 고민 없이 쭉 거주할 수 있다는 것은 매우 큰 장점입니다. 올림픽선수기자촌은 단지 내 어린이집부터 고등학교까지 탄탄한 교육환경을 갖추고 있습니다.

보성고와 창덕여고는 전통적인 명문고입니다. 최근엔 보성중학교와 오륜중학교에서 특목고로 진학하는 학생들의 수가 많아지면서 옛 명성에는 못 미치지만, 특목고 중 자사고와 외고의 지원 방식이 바뀌면서 명문 일반고에 대한 기대감이 커지고 있어 옛 명성을 되찾을 것으로 기대됩니다.

올림픽선수기자촌 아파트 중심에는 독특한 모양을 한 상가가 있습니다. 각종 상점과 작은 학원들이 입점해 있습니다. 이 상가는 인근의 다른 아파트 주민들도 많이 찾을 정도로 활기가 넘치는 곳이며, 학원과 학원 사이 아이들이 잠깐 들르는 떡볶이집, 분식집, 햄버거집을 보면 이 동네가 얼마나 안정적으로 아이들을 키울 수 있는 곳인지를 느낄 수 있죠.

상위권 학생들은 대치동 학원가를 이용합니다. 가락시장을 지나서 도로를 따라가면 대치동 학원가로의 접근성이 나쁘지 않습니다. 특목고 진학생 수가 많은 이 동네는 아침에 이곳에서 대치동으로 출발하는 사설 셔틀도 있습니다.

방이동은 사실 교육 수준에 비해 학원가가 좀 아쉬웠었는데, 이곳에도 수요자에 입맛에 맞는 변화가 생기기 시작한 지 좀 됐습니다. 외고가 날개를 달았던 시절 이 동네 터줏대감이었던 ‘이은재어학원’은 해마다 분원을 늘려갔습니다. 넘쳐나는 학생들로 자꾸자꾸 학원을 옆 건물, 옆 건물로 늘렸지요.

이런 방이동에 이번에는 ‘아발론’이 대규모로 터를 잡으며 통건물을 임대했습니다. 이외에도 ‘송파폴리’ ‘현재어학원’ 등 유명 프랜차이즈의 분점들이 방이동의 음식점 자리를 학원가로 변모시키고 있습니다.

방이동 학원가는 방이동은 물론 인근 잠실과 광장동, 성내동 등 송파권, 광진권, 강동권의 학생들까지 흡수할 수 있는 지리적 이점을 살려 속속 세를 넓혀 가고 있습니다. 특히 영어 유치원들과 학원들이 많지요. 방이동 학원가는 올림픽선수기자촌 정문 건너 대로변에 위치해, 넓은 도로에 학원 버스들이 대기하기에도 좋습니다.

이전에 올림픽선수기자촌은 ‘아이 키우기 좋은 아파트’로 손꼽히는 곳이었지만 단 한 가지 교통이 아쉬웠었는데요, 올림픽선수기자촌에는 5호선 올림픽공원역이 있습니다. 5호선은 강동역부터 지선으로 상일행과 마천행으로 갈라지는 노선입니다. 또한, 천호역을 지나 광화문 시내 쪽까지 이어지는 노선이지만 강남권으로 가기는 좀 불편했지요.

그래서 많은 주민은 다양한 버스 노선과 2호선 전철역이 있는 잠실까지 나가 대중교통을 이용했습니다. 이런 교통 조건에 대한 아쉬움 때문에 이 지역에 들어서는 지하철 9호선은 큰 의미가 있습니다. 그간 올림픽선수기자촌 집값을 쥐락펴락했던 9호선! 드디어 9호선 개통이 임박했습니다.

송파구의 지반이 약해 개통을 위한 공사 기간이 일 년 정도 지연돼, 2018년 10월 개통을 눈앞에 앞두고 있습니다. 9호선 개통으로 강남권 접근이 획기적으로 개선되는데요, 9호선은 특히 서울 내 주요 업무 지구를 대부분 관통하는 핵심 전철 라인입니다.

올림픽선수기자촌은 대단지인 만큼 9호선 역도 단지 내에 두 곳이나 생깁니다. 하나는 올림픽공원역 정문 쪽에 생기고, 또 하나는 둔촌주공과 마주 보고 있는 서문 쪽에 생깁니다.

올림픽선수기자촌은 올해 6월이면 준공 30년을 맞이하게 됩니다. 그래서 올 초 재건축 연한을 40년으로 늘린다는 내용이 발표되자 민감하게 반응할 수밖에 없었지요. 그런데 김현미 장관이 40년으로 늘리겠다고 한 적이 없다고 의견을 밝히자, 그간 진행이 더뎠던 재건축이 속도를 내기 시작했습니다. 서둘러 안전 진단 등의 재건축 절차를 진행하고 있는데, 재건축 진행을 늦추고자 하는 현 정부의 의지 때문에 혹시라도 나중에 규제가 강화되면 어떡하나 하는 우려 때문이지요.

올림픽선수기자촌의 재건축 이슈는 작년 2017년 5월경 발표된 ‘최고층 35층에 용적률 137%에서 300%로 상향해 무사 지분율을 200%(대지 비분의 2배로 배정) 한다’는 올림픽선수기자촌 재건축준비위의 발표로 분위기가 고조되었습니다.

2017년 11월에 용적률 300%를 적용한 가설계안을 공개한 설명회를 진행하면서 재건축 분위기가 가시화되었는데요, 다음 달에는 용적률 250%를 적용한 설계안을 주민들에게 공개하여 작년 안과 비교할 수 있도록 주민 의견을 수렴한다고 합니다. 재건축을 진행하기 위해서 안전 진단 동의서를 청구할 예정이라고 합니다.

재건축 아파트는 세대별 평당 지분, 대지의 종류(제3종 일반주거지역 등) 그리고 평균대지 지분이 중요합니다. 일반 분양 가격을 높일 수 있다면 소위 ‘사업성’이 좋다고 하지요. 요약하면 평균대지 지분은 높고 비싸게 분양이 가능한 동네가 재건축하기 좋다는 거지요.

올림픽선수기자촌의 경우는 좋은 입지에 우수한 지분을 가지고 있어 두 가지 모두 합격점인 단지입니다. 예로 25평(1층) 아파트의 지분은 15.6평, 34평의 경우 20.82평 64평의 경우는 41평입니다.

올림픽선수기자촌의 경우 대단지이다 보니, 입주민들의 재건축 전원 찬성을 끌어내기가 아무래도 힘듭니다. 이 점이 올림픽선수기자촌 재건축에 가장 큰 걸림돌이 될 텐데요, 건너편에 있는 둔촌주공(주공저층)아파트가 2019년 일반 분양을 할 예정이라고 합니다.

길 건너 강동구의 대단지 아파트가 완성되는 모습을 지켜보면서 현재 재건축에 반대하는 입주민들의 마음에도 분명한 변화가 올 것이라고 봅니다. 방배 경남 등 특정 일부 단지를 제외하면 언제나 초기 재건축을 진행할 때는 10년은 걸린다는 마음으로 시작해야 마음이 편합니다. 대단지의 경우라면 더더욱이요. 대신 대단지 특성상 완성되고 난 뒤에 화려함은 어느 아파트와도 비교 불가겠지요.

현 정부의 강경한 부동산 정책으로 재건축 투자를 하실 때는 신중해야 합니다. 초기 재건축을 선정할 시에는 내 돈이 묶일 수 있는 위험 요소가 있기에 학군이나 입지적 편리성 등 실거주 공간으로 문제가 없는 곳으로 선정, 내 집 마련의 기회로 삼아야 재건축이 진행되는 긴 기간 동안 버틸 수 있습니다. 그런 의미로 학군이 탄탄한 지역이나 직주근접성이 우수한 곳 등 소위 입지가 좋은 곳들은 내 아이 키우기와 재건축 두 마리 토끼를 잡기에 적합합니다.

재건축은 조합원들의 인내와 눈물을 먹고 완성된다는 말이 있습니다. 정부는 확실한 가이드라인을 주고 재건축 정책에 따라 집값이 좌지우지되지 않도록 중심을 잡아 줘야겠지요.

글. 월천대사

<나는 부동산으로 아이 학비 번다> 저자

블로그 '월천 재테크 학군과 부동산'

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