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2017년 어느 날, 제가 운영하는 블로그를 통해 이런 질문이 들어왔습니다.

“김학렬 소장님! 판교 더샵퍼스트파크 청약 결과 보셨어요? 저는 이 아파트가 분양이 잘 된 이유를 모르겠어요! 늘 강조하시는 Key Buying Factor(핵심 구매 요인) 중에 환경 쾌적성 빼고는 어느 하나 좋은 게 없잖아요?”

질문하신 분의 요지는 입지 분석 4대 요소인 교통, 교육, 상권, 환경 중에 교통, 교육, 상권 입지 여건이 떨어진다는 의미입니다. 맞습니다. 판교 더샵퍼스트파크의 입지 조건을 평가했을 때, 환경 쾌적성 요인을 제외하면 교통, 교육, 상권 가치가 판교에 있는 다른 단지들에 비교해 떨어집니다.

그럼에도 불구하고 판교 더샵퍼스트파크가 성공적으로 분양된 이유가 무엇일까요? 입지 공부가 필요한 이유가 여기에 있습니다.

입지 공부를 하는 이유가 무엇일까요? 단순히 어떤 입지가 좋은 입지인지 찾아내기 위함일까요? 아닙니다. 입지 가치를 정확히 평가할 수 있어야 적정 가격을 측정할 수 있고, 입지의 성격을 정확히 이해할 수 있어야 그 입지 내 필요 상품이 무엇인지 알 수 있기 때문입니다.

결국, 입지, 가격, 상품에 대한 종합적인 평가를 함으로써 매수 적격 여부를 판단하기 위해 입지 공부를 하는 것입니다. 아래에 입지 조건을 설명한 지도와 청약 결과 도표를 먼저 볼까요?

만약, 부동산 입지 공부를 제대로 하신 분이라면 이 두 개 자료만으로도 판교 더샵퍼스트파크가 분양이 잘 될 수밖에 없는 이유를 설명할 수 있어야 합니다. 입지, 상품, 가격을 기본으로 지역 내 수요와 공급까지 고려하여 판단한다면 쉽게 이해할 수 있을 것입니다.

판교 더샵퍼스트파크의 위치는 분당구 백현동입니다. 판교 지역을 잘 아시는 분들은 진짜? 라는 반응을 보이셔야 합니다. 왜냐하면, 백현동은 판교에서도 현시점에서 최고의 입지이기 때문입니다.

하지만, 그래서 분양이 잘되었다는 말씀을 드리는 것이 아닙니다. 판교의 중심 백현동인데도 판교 더샵퍼스트파크가 있는 지역은 입지 조건이 좋지 않다는 말씀을 드리는 겁니다. 저도 이 지역이 왜 백현동에 포함되어 있는지 의문입니다. 만약 현장 답사를 하지 않으시고 백현동이라는 이유 하나만으로 분양을 받으셨다면 정말 운이 좋은 분입니다.

다른 지역에 있는 신규 아파트를 분양받거나 기존 아파트를 계약할 때, 행정구역명만 확인하고 계약하면 안 됩니다. 꼭 현장 답사를 해야 합니다.

백현동이지만 판교 더샵퍼스트파크는 백현동과 무관한 입지입니다. 오히려 서판교 지역인 판교동에 더 가깝습니다. 판교에서 가장 좋은 입지가 동판교인 삼평동과 백현동인데 특히, 백현동이 좋은 것은 완벽한 입지 조건을 갖추고 있기 때문입니다. 일자리, 교통, 교육, 상권, 환경 모든 조건이 완벽에 가깝습니다.

그런데 판교 더샵퍼스트파크는 백현동의 입지 조건 중 환경 쾌적성 요인을 제외하면 아무것도 갖추지 못했습니다.

전철 역세권도 아니고 고정 버스가 다니는 입지도 아닙니다. 도보로 이용할 만한 상권이라고는 식당 몇 개밖에 없습니다. 가장 결정적인 입지적 약점이 교육 환경입니다. 도보권에 초, 중, 고등학교가 모두 없습니다. 간혹 교육환경이 좋다고 말씀하시는 분이 있는데, 위에서 보여드린 홍보용 입지 조건 지도만 보고 판단하신 것 같습니다.

제가 다른 홍보용 이미지를 보여드리겠습니다. 직접 확인해 보세요.

어떤가요? 정말 자연환경만 좋지 않나요? 건설사에서 제작한 이미지인데도 그렇습니다. 정말 그렇다는 것이지요. 따라서, 입지적인 장점 때문에 판교 더샵퍼스트파크가 분양이 잘되었다는 것은 설득력이 약해 보입니다.

두 번째로 검토해 볼 만한 이유는 가격 메리트입니다.

위에서 보여드린 청약 결과표를 보시면 평균 분양가는 평당 2,300~2,400만 원대지요.

현재 백현동의 평균 시세는 평당 3천만 원 초중반 정도입니다. 같은 행정구역인 백현동 시세보다는 많이 저렴한 분양가입니다. 하지만, 백현동 입지 조건이 아니기 때문에 당연히 시세 기준을 낮추어야 합니다. 백현동보다는 판교동에 가깝다고 말씀드렸기 때문에 판교동과 비교해 보겠습니다. 판교동의 시세는 평균 평당 2천만 원 중후반입니다.

시세로 봤을 때, 판교 더샵퍼스트파크의 분양가는 판교동의 시세를 기준으로 했을 가능성이 매우 높습니다. 그것도 새 아파트가 아닌 기존 아파트 시세를요.

그렇다면 분양가는 매력적인 가격이 됩니다. 판교 입지의 새 아파트라는 이유만으로 수요가 분명히 존재할 터인데 로열층, 로열동 기준으로도 평당 2,500만 원이 안 되는 가격대라면 메리트가 있는 것이지요.

그렇다면, 분양 성공의 비결은 가격 요인이라고 평가해도 틀리지 않다고 할 수 있을 것 같습니다.

그런데, 이렇게만 말씀드리면 뭔가 아쉬움이 남습니다. 부동산을 공부하신 분이라면 가격 장점만 보고 들어가기에는 그래도 아주 아쉽다고 느낄 겁니다.

입지를 볼 때 빠뜨리지 말아야 할 것이 바로 입지와 상품의 관계입니다. 입지와 상품으로 아파트의 경쟁력을 따집니다. 하지만, 그 안에는 이미 수요와 가격이라는 요소가 숨어 있습니다.

판교 안에도 신규 아파트에 대한 수요가 차고 넘칩니다. 분당까지 확장하면 수요는 더 많아집니다. 성남까지도 확장하게 되면 향후 10년 동안 신규 아파트 수요층은 충분합니다. 곧 인구 100만 명에 세대수가 40만 세대를 초과할 테니까요.

그런데 말입니다. 분당이라는 입지는, 특히 판교라는 입지는 특별한 입지입니다. 이미 판교라는 브랜드로 프리미엄이 있는 지역이지요. 성남 수요뿐 아니라 그 주변 지역까지 포함하게 되면 수요 때문에 걱정할 지역이 절대 아니라는 겁니다. 앞으로 판교 내에서는 수요 분석을 따로 하실 필요가 없다는 말씀을 드리는 겁니다.

그다음은 가격입니다. 판교는 이미 평당 3천만 원을 넘었습니다. 4천만 원, 5천만 원을 향해 가는 지역입니다. 서울 강남과 거의 같은 위상입니다. 아무리 판교 내에서 입지가 떨어지는 곳이라 하더라도 평당 2천만 원대 초반이요? 가격만 보고 계약하셔도 되는 조건이라는 것이지요. 

전철역도 없고, 학교도 없고, 대형 상권도 눈앞에는 없지만 그래도 판교니까요. 차를 타고 5분~10분 이동해도 판교의, 혹은 분당의 그 화려한 교통, 교육, 상권을 다 누릴 수 있습니다. 그 5~10분의 번거로움을 참으면서도 아주 기쁘게 거주할 수 있는 수요층이 무궁무진하다는 것입니다.

1기 신도시가 이미 20년이 훨씬 더 넘었기 때문에 1기 신도시 내 또는 그 인근 부지에서는 새 아파트라는 이유만으로도 충분히 가치가 있습니다. 물론 신도시 메인 지역의 입지 가치를 역전할 수 없겠지만 새 아파트로서 경쟁력이 존재하는 기간까지는 충분히 그 프리미엄을 누릴 수 있습니다. 교통, 교육, 상권이 도보권에 없어도 메인 도심 옆의 새 아파트라는 이유로 충분히 만족할 수요층이 충분히 존재하니까요.

지금까지 판교 더샵퍼스트파크의 분양 성공 원인을 정리해 보았습니다.

수요가 많은지는 수치만 봐도 알 수 있습니다. 이번 청약 결과는 1순위 당해 지역에서 종료입니다. 2순위는커녕 1순위 기타지역까지 가지도 않았습니다.

만약 미계약분이 나타났었다면 1순위가 되지 않는 판교 분들이, 분당 분들이, 성남 분들이 가져가셨을 겁니다. 다른 지역에는 기회조차 오지 않았겠지요. 당첨 가능 청약 가점이 웬만한 서울 분양 단지보다 높습니다. 그만큼 새 아파트에 대한 간절한 수요가 존재한다는 것이죠.

유사한 다른 지역도 같은 방법으로 해석해 보시면 좋겠습니다. 물론 서울을 제외하면 판교 급의 입지는 없겠지만 충분히 활용 가능한 가격 판단 전략을 만드실 수 있을 겁니다.

글. 빠숑(김학렬)

더리서치그룹 부동산조사연구소 소장

'서울 부동산의 미래' 저자

블로그 '빠숑의 세상 답사기'

http://blog.naver.com/ppassong

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