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왜 내가 집을 사면 떨어지고 팔면 오를까?

조회수 2018. 1. 23. 11:17 수정
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새벽하늘의 '부동산 아울렛', 분명히 뉴스에서는 오른다고 해서 샀는데..
No.1 부동산 앱 직방이
집 구하는 모든 분들에게
유용한 정보를 드리기 위해,
국내 최고의 부동산 전문가와 함께
‘부동산, 어떻게 살 것인가?’
시리즈를 기획했습니다.

성공적인 투자 경험으로
15년간의 공무원 생활을 청산하고,
부동산/경매 전문 리츠사 및 로펌
이사직을 거쳐
현재 부동산 투자/무역분야 법인의
대표이자 다꿈스쿨 멘토인
새벽하늘과 함께
'새벽하늘의 부동산 아울렛'을
연재합니다.

내 집 마련부터
부동산 재테크와 법률까지 아우르는
알찬 내용의 칼럼으로 매주 화요일
여러분을 찾아뵙겠습니다.
(편집자 주)

우리가 집을 사고 팔 때, 그 타이밍을 결정하는 근거는 무엇일까? 아마 대부분이 언론을 통해서 얻는 정보가 기준일 것이다. 그러나 꼭 내가 집을 팔면 그 다음부터 오르는 경우가 많고, 반대로 내가 사고 나면 떨어지는 경우가 많은데 과연 그 이유는 무엇일까? 언론이 거짓을 말하는 것일까?

주택가격, 실제 움직임과
신문기사의 차이는?

아래 그래프는 2003년 11월부터 현재까지의 서울, 경기도 아파트 가격지수를 나타낸 자료이다.

출처: 직방
빨간 점선 영역은 집을 사면 안되는 타이밍이었다.

2003년 10월 29일, 참여정부의 초강력 부동산 대책이 발표된 후인 11월부터 수도권 아파트 시장은 하락하기 시작한다. 그러다 2005년 1월부터 다시 반등하면서 3년 가까이 무서운 속도로 상승하기 시작했다.



지나고 나서 돌이켜 본다면 빨간색 점선영역의 시작인 2007년부터는 집을 사면 안 되는 타이밍이었다. 가격 위치가 소위 말하는 ‘어깨’였기 때문이다. 그러나 결과는 어땠을까?

출처: 직방
2008년에도 수도권의 자가점유율은 0.5%p 상승했다.

이 기간 동안 수도권의 자가 점유율은 0.5%p 상승했다. 즉, 이 기간에도 적지 않은 사람들이 거주를 위해 집을 산 것이다. 그 전 1년 남짓 기간 동안 가격지수 기울기를 보면 알 수 있듯, 가격이 단기간에 폭등한 상태였는데도 집을 산 이유는 무엇이었을까?



빨간 점선에 해당되는 시기에 보도되었던 부동산 관련 기사들은 다음과 같다.

'구매 인구 감소해 집값 떨어져...

중대형 인기는 지속될 수도' (2007.3.9.)

'인구 줄어도 중대형 아파트값 안 떨어진다'

(2007.5.11)

먼저 중대형 아파트에 관한 미래예찬이 한창이었다. 이미 중대형 아파트 폭락을 경험한 지금에서는 어처구니 없는 말로 들리겠지만, 당시 상황은 중대형이 상승을 주도하는 시장이었다. 그리고 온갖 규제를 쏟아 부었음에도 집값을 잡지 못한 정부가 타깃이 되며, 이제 상승은 어쩔 수 없는 현실이란 인식을 심어주는 기사들도 등장한다.

'부동산값 폭등해도 시장 원리에 맡기라고?'

(2007.3.29.)

더 재미있는 것은 이때 당시 엄청난 부동산 폭등이 지속되었던 스페인이 결국 주식시장부터 무너지며 경제가 하락국면으로 접어들었는데, 이런 스페인을 우리나라와 비교하면서 한국의 부동산은 스페인과 체질이 다르기 때문에 버블이 아니라고 전망하는 기사도 등장한다.

'스페인vs한국 '버블논쟁' 같지만 다르다'

(2007.5.12.)

그리고 신도시 후보지역들이 언급되면서 가격상승이 시작되고, 수도권 외곽에 들어서는 중대형 아파트에 대해서도 장밋빛 전망이 계속된다.

'분당급 신도시 후보지역들 부동산값 '들썩''

(2007.5.23.)

이쯤되면 지난 몇 년 간 폭등을 경험한 무주택자들은 어떤 생각이 들까? 그리고 이와 같은 기사들에 대해 어떻게 받아들여야 할까? 엄밀히 따지자면 언론이 거짓을 말한 건 아니었다. 지금에 와서는 어처구니없는 내용이었을지 몰라도 그때 당시 분위기는 그랬다. 즉, 그때는 맞고 지금은 틀린 것이다.



지난 참여정부 시절은 IMF 외환위기 이후 지속적으로 상승해왔던 집값을 잡기 위해 총력을 기울여왔으며, 위에서 언급했던 2003년 10월 29일 부동산대책은 전무후무한 초강력 정책이었다. 정부에선 이 정책을 통해 무주택자들에게 주택가격 하락에 대한 강력한 믿음을 준 것이었다.



따라서 무주택자들은 이때부터 희망을 갖고 주택가격 하락을 줄곧 기다려 온 것이었다. 하지만 이와 같은 결과를 지켜본 사람들로서는 이러다가 영원히 집을 못 살 수도 있다는 불안감이 엄습했을 것이다. 따라서, 여력이 된다면 이때라도 집을 사지 않을 수가 없었던 것이다. 하지만 안타깝게도 이 시기는 10여년 간 상승의 마지막 불꽃이었다.

그렇다면,
대중은 언제 집을 팔았을까?

이렇게 집을 사고 약간의 상승을 경험하며 안도하는 순간, 이미 시장은 하락국면으로 접어들게 된다. 하지만 실거주 목적일 경우, 인플레이션의 메커니즘을 알고 있다면 일정 시간이 흐른 뒤 다시금 상승할 것이기에 거주하면서 편안한 마음으로 기다리면 될 것이었다.



하지만 주변에선 이와 같은 상황에 처해있는 사람들을 가만두지 않았다. 이제 곧 한국의 부동산도 일본을 따라갈 것이란 전망부터 시작해 ‘하우스푸어’라는 신조어까지 생겨나면서 공포심을 부추겼다.



아래의 점선 영역은 하락의 끝에서 반등을 하는 기간이었기 때문에 집을 팔아선 안 되는 시기였다.

출처: 직방
빨간 점선 영역은 집을 팔아선 안 되는 시기였다.

그러나 이 구간 동안 많은 사람들이 거주 주택을 팔고 전월세로 전향하면서 수도권의 자가 점유율은 최저치를 기록하게 된다.

출처: 직방
2014년, 수도권의 자가 점유율은 최저 수준이었다.

이와 같은 안타까운 선택을 한 이유는 뭘까? 아래 기사들을 보면 알 수 있다.

'고위험군 '하우스푸어' "살려주세요"'

(2013.4.5.)

'작년 '하우스푸어' 248만가구...

1년 새 17만 가구 늘어'(2014.3.26.)

어떻게 하면
이런 사슬을 끊을 수 있을까?

이 시기에도 언론은 거짓을 말하진 않았다. 하지만, 시장의 흐름을 본 것이 아니라 단지 그때 당시의 상황만 자극적인 문구로 표현하며 그 분위기대로 미래를 전망했다.



앞에서도 이야기했듯이 부동산은 대표적인 실물자산으로, 인플레이션이 지속되는 한 꾸준히 상승하는 것이 경제원리다. 그렇기 때문에 일정기간 동안 가격상승폭이 컸다면 보합 및 하락기간을 거쳐 다시금 상승할 수 밖에 없는 것인데, 대중들은 그때 당시의 공포스러운 분위기를 이겨내기가 어렵다.



누구나 접할 수 있는 신문기사를 보고 부동산을 살지 말지, 언제 사고 팔아야 할지 판단해선 안 된다. 팩트를 체크하고 그에 따른 시장의 본질과 흐름을 읽을 수 있어야 한다. 예컨대 서울의 인구가 계속 줄고 있으니 집값이 떨어질 것이라는 기사나 칼럼이 있다면 어떻게 받아들여야 할까?



먼저 팩트를 체크해보니 지난 1년동안 아래와 같이 7만3천 명 이상이 줄어든 게 사실이다. 하지만 인구가 줄어들었다는 사실이 집값에 영향을 줄까? 쉽게 말해, 인구감소와 주택 수요 감소는 같은 의미일까?

출처: 직방
직방에서 본 인구 수 변화. 서울 인구는 7만3천 명 가량 줄었다.

그렇지않다. 주택 수요는 인구 수 증감이 아닌 세대 수 증감의 영향을 받는다고 볼 수 있다. 아래 그림을 보면 서울의 세대 수는 1년동안 오히려 2만9천 세대 이상 늘었다.

출처: 직방
직방에서 본 세대 수 변화. 서울 세대수는 2만9천 세대가 늘었다.

이는 무엇을 의미할까? 서울의 인구 수는 줄었지만, 오히려 주택 수요는 소형 위주로 더 늘어난 것이다. 이것이 바로 본질이다. 이와 같은 기준으로 시장을 예측해야 하는 것이다.



일반적인 시각으로는 절대 부자가 될 수 없다. 사회 구조가 그렇게 되어있다. 상위 20%가 80%를 소유하고 있다는 파레토 법칙, 하지만 부동산은 더 심한 10:80 법칙이 적용되는 시장이다. 상위 10%가 80%의 부동산을 소유하고 있다. 세상은, 자본주의 사회는 절대 공평하지 않다.



하지만 이 공평치 않은 사회에서 그나마 살아남을 수 있는 방법은 아이러니하게도 부동산이다. 상위 10%의 눈으로 부동산 시장을 바라볼 수 있어야 한다.

글. 새벽하늘(김태훈)

<나는 부동산 경매로 슈퍼직장인이 되었다> 저자

다꿈스쿨 멘토

새벽하늘의 경매이야기(블로그)

https://blog.naver.com/hazelnut0320


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