직방

“머리 좋은 자는 질긴 자를 이기지 못하고, 질긴 자는 즐기는 자를 이기지 못한다”

'논어'에서 공자가 한 말이다. 좋아하는 일, 잘하는 일을 해야 성공할 수 있는 이유이기도 하다. 부동산도 무리하지 않고 좋아하고 즐기면 스트레스 받지 않고 재미있게 할 수 있다. 그런데 즐기는 사람도 이기지 못하는 사람이 있으니 바로 운 좋은 사람이다.

운 나쁜 사람은 강남 아파트를 사도 손해를 보고, 운 좋은 사람은 소위 ‘기획 부동산’에 속아도 돈을 번다. 실제로 2012년 잠실주공5단지 아파트를 8억6천만 원에 계약하려다 집주인이 500만 원만 더 달라고 하길래 거절했는데 불과 5년이 지난 지금 두 배가 넘게 올랐다.

반면 기획 부동산에 속아서 길도 없는 맹지인 야산을 보지도 않고 샀다가 돈 되는 좋은 나무가 많이 심겨 있어서 돈을 번 운 좋은 사람도 봤다. 부동산 구매의 결과를 오직 운에 맡겨야 할까?

운칠기삼(運七技三)이라는 말이 있다. 운이 칠, 기술이 삼. 그만큼 운이 중요하다는 의미다. 부동산도 예외가 아니어서 운이 70% 정도 필요하다.

운이 70%, 기술이 30%라고? 그동안 투자 결과가 운이었단 말인가? 이렇게 반문하는 분이 있을 것이다. 맞다. 투자의 결과에서 운이 차지하는 비중이 더 큰 것은 사실이다. 하지만 모든 것이 다 운으로만 결정되지는 않는다. 운이 모든 결과를 결정한다면 우리는 굳이 힘들게 공부하고 경험을 쌓을 필요가 없을 것이다.

위 그림처럼 운은 확률이다. 노력에 상관없이 공평하게 잘 될 확률이 반, 안될 확률이 반이다. 운이 70%라면 운의 성공확률이 35%, 실패확률이 35%라는 의미다.

반면에 기는 실력이다. 실력은 운처럼 공평하게 나뉘는 것이 아니라 자신의 노력에 따라서 그 결과가 결정된다. 노력하지 않으면 0이고 최선을 다하여 노력하면 100이 될 수도 있는 것이 기(技)다. 기가 30%라면 기술의 성공확률은 노력에 따라 0%가 될 수도 있고 30%가 될 수도 있다는 말이다.

결국, 열심히 노력해서 최고의 실력을 갖춘 사람의 성공확률은 운 35%와 기 30%를 합친 65%다. 반면, 노력하지 않아 실력이 없는 사람의 성공확률은 운 35%뿐이다. 우리가 열심히 공부하고 노력해야 하는 이유가 여기에 있다.

아래 표에서 보듯이 Best, Normal, Worst 경우를 따져보자.

먼저 Best의 경우다. 열심히 노력해서 최고 전문가 수준의 실력이 된다면 기술의 성공 확률은 30%, 실패 확률은 0%가 된다. 운 35%와 기 30%가 더해져 성공 확률은 65%, 실패 확률은 35%가 된다. 성공 확률이 65%로 매우 높지만, 실패 확률 역시 35%는 있다. 아무리 날고뛰는 고수라 해도 실패 확률이 35%는 있다는 것으로 세 번 중 한 번 정도는 원하는 결과가 나오지 않을 수 있다. 이는 아무리 확실해 보여도 자만하지 말고 위험관리를 꼭 해야 하는 이유기도 하다.

다음 Normal의 경우다. 고수까지는 아니더라도 어느 정도 노력을 하면서 지식과 경험을 쌓으면 기의 성공확률은 15%, 실패확률 역시 15%가 된다. 운 35%를 더하면 성공확률은 50%, 실패확률도 50% 말 그대로 반반이다. 두 번 중 한 번은 성공, 한 번은 실패다. 반반이면 사실상 운인데 그러면 굳이 공부하고 노력할 이유가 뭐가 있냐고 반문할 수 있지만, 전혀 노력하지 않으면 최악의 상황인 Worst가 된다.

Worst의 경우는 공부와 노력을 전혀 하지 않는 경우다. 기의 성공확률 0%, 실패 확률 30%에 운 35%가 더해지면 성공 확률은 35%, 실패 확률은 65%가 된다. 친구 따라 강남 간다고 아무 생각 없이 엉겁결에 내 집 마련을 했다가 오른 분들은 35% 확률에 운 좋게 당첨된 것이다. 이 중 가장 위험한 것이 Worst 경우에서 성공했을 때이다.

낮은 확률을 뚫고 성공한 것인데 마치 자기가 잘 한 것처럼 착각에 빠져 오만함으로 무리한 투자를 하다가 큰 손실을 볼 수도 있기 때문이다. 35% 성공확률이 계속 반복되기는 쉽지 않다. 어쩌다가 한번 했는데 오르네, 별거 아니네 하며 쉽게 생각하고 달려들면 크게 당할 수 있는 것이 부동산이다.

아무리 거주할 수 있고 전세를 끼고 사면 투자 금액을 줄일 수 있는 것이 부동산이라고 하지만 절대 금액 자체가 기본 억 단위이기 때문에 부동산은 한번 잘못되면 손실의 충격이 크고 다시 회복하기가 매우 어렵다.

미래는 아무도 알 수 없다. 강남 새 아파트 3.3㎡당 가격이 8,000만 원이 넘을 줄 누가 알았겠는가? 10년 전 반포 ‘래미안퍼스티지’의 일반 분양 가격이 3.3㎡당 3,000만 원이 넘어 고분양가 논란이 있었고 미분양이 발생하던 시절도 있었다.

당시 강남 아파트 3.3㎡당 가격이 1억 원을 넘는 시대가 올 수도 있다는 말을 했을 때 대부분 사람은 설마 했었다. 물론 필자 역시 말은 그렇게 해도 그 언젠가가 더 오랜 시간이 필요할 줄 알았다. 그런데 지금은 거의 눈앞에 두고 있다. 필자는 아무리 강남 새 아파트라 해도 3.3㎡ 당 1억 원은 시기상조라 생각한다.

하지만, 미래는 어차피 아무도 모르는 것이고 운도 따라주어야 하기에 3.3㎡ 당 1억 원 시대가 필자의 생각보다 더 빨리 올지도 모르는 일이다.

작년 이맘때쯤 실거주 목적으로 강남 아파트 구매를 고민하던 고객이 있었다. 지금도 너무 올라 혹시 막상 아파트를 사고 나서 떨어지지는 않을지가 그 고객의 고민이었다. 어차피 미래는 모르는 것이고 운도 따라주어야 하기에 자금 여력이 되고 실거주로 필요하고 누구나 선호하는 인기 지역인 강남 새 아파트라면 다소 비싸 보이고 불안해도 해봐도 될 것 같다고 조언해 주었다. 그 결과, 지금은 흡족하게 잘살고 있다.

운이 나빴다면 기대에 못 미치는 결과가 나올 수도 있었겠지만, 그분은 65%의 성공확률 안에 들어갔다. 설사 35% 확률로 집값이 단기적으로는 떨어질 수 있다 하더라도, 거주하면서 기다릴 수 있다면 나중에 회복이 될 수도 있다. 때문에, 가격변동, 부동산대책, 공급물량 등 부동산 시장 흐름을 고려해 자신의 자금과 상황에 맞는 필요한 집을 찾는 것이 우리가 당장 할 수 있는 최선이다.

글. 김인만 / 김인만부동산연구소장

'문재인 시대 부동산 가치투자' 저자

네이버 카페 김인만 부동산 연구소

http://cafe.naver.com/atou1

전국 100세대 이상 아파트 단지의

시세정보, 주거정보, 매물정보

이제 직방에서 확인하세요!