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구로구 입지의 운명을 바꾼 '신도림역'

빠숑의 '입지 분석 레시피' 우연히 생긴 신도림역이 구로구 입지를 뒤집어놓으셨다?

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유용한 정보를 드리기 위해,
국내 최고의 부동산 전문가와 함께
‘부동산, 어떻게 살 것인가?’
시리즈를 기획했습니다.

그 두 번째 시리즈로,
‘대한민국 부동산 투자’의 저자로
16년간 대형 건설사들을 대상으로
부동산 컨설팅을 해온 컨설턴트이자,
‘빠숑의 세상 답사기’ 블로그를
운영 중인 파워블로거,
더리서치그룹 부동산조사연구소
김학렬 소장과 함께
‘빠숑의 입지 분석 레시피’를
연재합니다.

논리적인 시각을 바탕으로
부동산 입지를 보는 시야를
넓혀드릴 칼럼과 함께
매주 수요일에 찾아가겠습니다.
(편집자 주)

신도림역은 대한민국 전철역의 대명사같은 위상을 가지고 있습니다. 승하차 승객만 놓고 보면 강남역의 1/2 수준이지만, 유동인구, 즉 환승 이용객까지 포함하면 강남역의 2배가 넘습니다. 하루에 신도림역을 이용하는 승객은 약 50만 명 정도가 되기 때문이죠.


무려 50만 명입니다! ‘헬도림’이라는 신조어가 나올 법하죠? 이렇게 대단한 위상을 가진 신도림역이, 우연히 생긴 역이라고 한다면, 어쩔 수 없이 만들어진 역이라는 사실 혹시 알고 계신가요? 참 부동산의 운명이라는 것이 얼마나 드라마틱한 것인지요. 오늘은 유명하고 사연 많은 신도림역 이야기를 해보겠습니다.

많은 사람이 이용하는 신도림역 ⓒ한겨레

출처한겨레
최초의 환승역, 신도림역

신도림역은 1호선과 2호선 환승역입니다. 최초의 환승역이고, 지상철과 지하철이 만나는 최초의 환승역이기도 합니다.


1호선만 있을 때는 신도림역이 없었습니다. 구로역 다음 역이 영등포역이었으니까요. 2호선을 개통하면서 환승역 위치로 처음엔 영등포역을 계획했다고 합니다. 하지만, 영등포역 주변은 이미 기반시설이 완벽하게 갖춰진 곳이었고, 당시에는 땅속에서 굴착하는 기술이 없어 기술적인 어려움이 있었습니다.


영등포역을 환승역으로 만들기가 어렵게 되자 그다음으로 환승역으로 고려했던 역이 구로역이었습니다. 하지만, 구로역 역시 영등포역만큼은 아니지만 여러 가지 공장 시설이 있었던 곳이었기 때문에 계획 단계에서 바로 포기하게 되고, 당시에는 아무것도 없었던 현재의 신도림역 부지를 선정하여 환승역으로 만든 것이지요.


1호선에도 신도림역이 없었는데 환승을 시키기 위해 새로운 역이 두 개 신설된 것입니다. 결국, 1호선 신도림역과 2호선 신도림역의 생일은 같습니다. 1984년 5월 22일입니다.

신도림역 연장구간 개통식 당시 모습 ⓒ서울역사편찬원

출처서울역사편찬원
부동산 입지의 운명을 좌우하는
지하철역

이처럼 신도림역은 지하철 계획을 짤 때 애초에 고려하지 않았던 입지라는 것을 미리 말씀드리고 싶었습니다. 그래야, 지하철 역사가 생긴다는 것이 그 후의 부동산 입지의 운명을 어떻게 바꾸는지 이해할 수 있을 테니까요.


만약 신도림역이 생기지 않고, 그냥 영등포역이나 구로역을 환승역으로 만들었다고 한다면 지금의 신도림역과 그 주변 지역의 위상은 만들어지지 않았을 겁니다.


지금 구로역과 영등포역을 신도림역과 비교해 보면 그렇다는 것을 알 수 있습니다. 보통 이 세 개 역 중 어떤 역을 가장 많이 이용하고 있을까요? 사람들은 어떤 역 주변에 거주하고 싶어 할까요? 당연히 신도림역을 가장 많이 이용하고 있고, 신도림역 주변 주거시설을 가장 좋아합니다.


아무것도 없던 한 지역의 위상이 이렇게 높아진 것은, 순전히 지하철역이 생겼다는 사실 하나 때문이죠. 수도권 부동산 KBF(Key Buying Factor, 핵심 구매 요인) 중에 으뜸은 전철 역세권이라고 여러 번 강조한 이유가 바로 여기에 있습니다. 부동산 가치는 그 부동산을 자발적으로 찾아오는 사람의 수와 정비례합니다. 주거시설이든 상업시설이든 마찬가지입니다.

신도림역의 압도적인 이용 인구

신도림역은 이용 인구로서는 압도적으로 1위입니다. 물론 신도림역을 통해 승하차하는 숫자는 아닙니다. 환승하는 유동인구가 대부분입니다. 그렇지만 승하차를 하든, 환승을 하든 이 신도림역에 사람이 몰린다는 것은 의미가 있습니다.

신도림역 디큐브시티의 모습 ⓒ 쉐라톤 서울 디큐브시티 호텔

출처쉐라톤 서울 디큐브시티 호텔

신도림역에 몰리는 유동인구 덕분에 현재 신도림역과 주변 지역에는 많은 주거시설과 다양한 상업시설이 개발되어 있습니다. 특히 디큐브시티 복합쇼핑몰과 디큐브시티 내 현대백화점이 대표적인 상업 시설이죠. 이렇게 짧은 역사 속에서도 주거지로써, 상업시설 입지로써 신도림역은 높은 위상을 쌓게 됩니다.


신도림역의 탄생과 지금까지의 히스토리를 알게 되셨으니 이제 신도림역을 헬도림역이라 부르지 마시길 바랍니다. 인생 역전의 꿈을 실현한 신드림(新dream)역이 보다 적합한 명칭이지 않을까 생각해봅니다.

신도림역, 주거 입지는?

직방에서 본 신도림역 주변 동별 평단가

출처직방

신도림역은 4개의 동으로 둘러싸여 있습니다. 구로구 쪽으로는 신도림동과 구로동이 있고, 영등포구 쪽으로는 문래동과 도림동이 있습니다. 하지만, 영등포구 쪽과는 도림천으로 단절되어 있기 때문에 신도림역 주변 메인 주거 지역은 신도림동과 구로동이라고 할 수 있습니다.

직방에서 본 신도림역 주변 평단가 높은 아파트 단지

출처직방

또한, 구로구에서 가장 시세가 높은 지역이 바로 신도림동입니다.


‘디큐브시티’평당 2천만 원이 넘는 시세를 형성하고 있습니다. 일반 아파트 중에서는 ‘신도림푸르지오2차’‘신도림4차 e-편한세상’의 시세가 평당 2천만 원에 육박합니다.


구로구 아파트의 평균이 1,400만 원대니까 거의 두 배 가까이 높은 것이지요. 신도림역 주변 단지의 시세는 신도림역을 이용할 수 있는 주거지역의 위상을 반영한 것이라고 볼 수 있습니다.

신도림역 배후 주거 입지의
인기 비결은?

그렇다면 신도림역 배후 주거 입지는 왜 시세가 상대적으로 높은 것일까요? 인기가 많은 주거지는 네 가지 입지 조건이 잘 갖춰진 곳입니다. 신도림역 인근의 입지 조건은 얼마나 갖춰져 있는지 따져볼까요?

부동산 입지의 핵심 구매 요인

출처직방

먼저 교통입니다. 강남까지 단번에 갈 수 있는 최고 인기 지하철인 2호선이 있습니다. 까치산역과 연결된 지선 2호선도 있습니다. 그리고, 또 다른 일자리 지역인 종로구 및 중구와 연계되는 1호선도 갈아탈 수 있습니다. 강남권과 종로 및 중구권으로 출퇴근이 가능한 신도림역세권은 교통 여건 측면에서 1등급 프리미엄을 갖는 입지입니다.


두 번째 상권입니다. 상권이 주거지역의 프리미엄이 되기 위해서는 개별 상가 상권이 아니라 백화점, 대형마트 등의 대형상권이 있어야 합니다. 신도림역세권에는 현대백화점이 있고, 이마트와 홈플러스가 있습니다. 아울러 인기 복합 쇼핑몰인 디큐브시티와 테크노마트도 있습니다. 서울에서도 다섯 손가락 안에 드는 좋은 상권입니다. 상권 또한 서울 내 상위권 입지입니다.

직방에서 본 신도림역 인근 서울미래초등학교 주변 인기아파트

출처직방

세 번째 교육 환경입니다. 교통과 상권에 비해서는 다소 아쉽습니다. 교육 환경 때문에 신도림역세권으로 이사 오는 사람은 없을 겁니다. 하지만 도보권에 초등학교가 하나씩 있습니다. 중학교, 고등학교 숫자도 조금 적은 편입니다. 학원가가 형성되어 있지 않기 때문에 목동 학원가를 주로 이용합니다. 교육 프리미엄이 발생하는 지역은 아니라는 것이지요.


마지막으로 환경 쾌적성입니다. 과거 대한민국 최고의 공장 단지였던 구로구의 기존 부동산 특징상 환경 쾌적성을 따지기에는 무리가 있는 입지입니다. 하지만, 신도림역세권 주변으로 신규 아파트들이 많이 들어서 환경이 정비되고 있고, 공원이 생기고, 도림천, 안양천 등 하천 부지도 정리되고 있으며, 무엇보다 신도림역 주변 상권이 깔끔하게 정비가 되면서 과거보다는 환경 쾌적성이 매우 높아졌습니다. 기존이 5등급 정도였다면 현재는 3등급 이상의 환경으로 업그레이드되었다고 할 수 있습니다.


이 네 가지 요소를 종합적으로 고려해 보면 신도림 역세권 주거지역은 꽤 괜찮은 입지 조건을 갖추고 있다고 볼 수 있습니다. 무엇보다 출퇴근이 편리하고 주부들이 이용할 만한 시설이 많아 실거주 층에 매우 양호한 입지입니다.

신도림역, 정리하자면

신도림 역세권이 하나의 인기 지역으로 주목받은 건 1990년대였습니다. 이 시기는 1호선 전성시대에서 2호선 전성시대로 넘어가는 과도기였습니다. 아마도 이 시기 신도림역 주변 주거지는 인기가 거의 없는 곳이었을 겁니다. 주거지로써는 듣지도 보지도 못한 곳이었으니까요.


아마도 신도림역이 헬도림으로 바뀌는 시점, 즉 환승의 어려움을 경험한 분들이 신도림 인근으로 이사를 오게 된 것이 아닌가 추정해 볼 수 있죠. 헬도림이라는 의미는 신도림의 환승 공포 때문에 생긴 말입니다. 특히 여성분들에게는 정말 곤욕의 장소이기도 하지요.


‘푸시맨’이라는 직업이 1990년대에 등장한 것이 바로 신도림역이었으니까요. 한 명이라도 더 태우기 위한 노력의 일환이었고, 이 당시는 이것이 당연한 일이었습니다. 20년이 지난 최근에는 ‘커트맨’이 상주하고 있습니다. 너무 무리하게 타려는 사람들을 저지하는 업무를 맡은 사람이죠. 지하철 중심에서 사람 중심으로 서비스가 조금씩 개선이 되고 있는 것입니다.

직방에서 본 신도림역 주변 아파트 단지 평단가

‘푸시맨’에서 ‘커트맨’으로 시대가 바뀌는 동안, 신도림역세권은 구로구에서 가장 선호되는 입지가 되었습니다. 아무것도 없었던 입지에 전철역이 생기고, 아파트 단지가 생기고, 대형 상업 시설이 들어오게 된 것이죠. 이런 신도림의 변화를 모두 지켜본 사람으로서 신도림역의 역사는 어찌 보면 작은 강남 이야기 같기도 합니다.


영등포 동쪽 지역, 즉 영동이라고 불리며 초라하게 시작했던 강남이 영등포와는 경쟁도 안 될 정도로 성장한 것처럼, 영등포구 도림동의 일부 지역에서 시작했던 그래서, 원래 이름도 없어서 그냥 신도림이라고 불렸던 아무것도 없는 신도림동 주변이 지금은 도림동과는 경쟁도 안 될 정도로 놀랍도록 성장했으니까 말입니다.


전철역이 들어섬으로써 다양한 변화들이 발생하는 현장을 지켜보는 것도 부동산 답사를 하는 하나의 재미입니다. 답사를 통해 현장을 보는 안목이 생기면 때로는 좋은 투자 기회가 찾아오기도 하죠.

글. 빠숑(김학렬)

더리서치그룹 부동산조사연구소 소장

'서울 부동산의 미래' 저자

블로그 '빠숑의 세상 답사기'

http://blog.naver.com/ppassong


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