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2017년이 지나가고 2018년 황금 개띠의 해가 밝았다. 희망찬 새해가 밝았지만, 마냥 장밋빛 전망을 할 수만은 없는 부동산 시장이다. 오늘은 2017년 부동산 시장을 돌아보고 새롭게 시작할 2018년 부동산 시장을 예측해보는 시간을 가져보자.

사상 초유의 대통령 탄핵으로 5월 장미 대선이 실시되면서 문재인 시대가 열렸다. 2016년 11·3 대책 발표 후 대통령 탄핵까지 서울 아파트 시장은 숨 고르기를 하는 추세를 보였다. 예상치 못한 미국의 트럼프 대통령 당선, 대통령 탄핵, 금리 인상 등 불확실한 악재 앞에서 아파트 시장은 숨을 죽였다.

많은 분이 문재인 대통령이 되면 강력한 규제를 쏟아부으면서 아파트시장은 더 어려워질 것이라 예상했다. 그렇기에 문재인 대통령 취임 전까지는 비교적 조용한 시간이 지나갔다. 그것이 태풍의 눈인지는 시간이 지나서야 알았다.

문재인 대통령이 당선되자 서울 아파트 시장은 다시 움직이기 시작했다. 움직임을 넘어 과열되었다. 미친 듯이 오르는 아파트 가격에 놀란 정부는 부랴부랴 6·19 대책을 발표하지만, 대책을 비웃기라도 하듯 열기는 더 뜨거워졌다.

참여 정부 시절 부동산과의 전쟁에서 패배한 아픈 경험이 있는 현 정부는 사상 초유의 강력한 부동산 규제인 ‘8·2 부동산 대책’을 발표하게 된다. 참여정부의 대표적인 부동산 대책인 2003년 10·29 대책과 2005년 8·31 대책을 합친 것처럼 강력한 8·2 부동산 대책에는 투기과열지구, 투기지역, 다주택 양도세 중과세, 대출규제, 자금조달 계획 신고, 재건축 초과이익환수 시행 등 보유세 강화를 제외하고 정부에서 동원할 수 있는 대책은 다 내놓았다.

그것으로 모자라 9·5 추가 대책으로 분당, 대구 수성구를 투기과열지구로 추가 지정했고 10·24 가계 부채 대책, 11·29 주거복지로드맵, 12·13 임대주택활성화방안, 12·14 도시재생뉴딜까지 숨 쉴 틈도 주지 않고 부동산 정책을 쏟아붓고 있다.

그런데 시장의 반응은 정부의 기대와 달리 반대로 움직이고 있다. 규제대상인 서울 아파트 가격은 계속 오르고 있고, 규제대상이 아닌 지방 아파트 가격은 오히려 내려가고 있다.

분당과 대구 수성구는 투기과열지구로 지정된 이후 더 가파른 상승세를 보인다. 전형적인 왜곡인지 현상이다. 다주택자 규제와 대출 규제를 강화하자 시장에서는 주택 보유에 부담을 느끼면서 주택 수를 늘리기보다는 제대로 된 ‘똘똘한 한 채’를 갖자는 심리가 형성되었다.

그 결과, 서울보다 입주 물량도 부담되고 보유 가치가 낮은 지방이나 수도권 아파트를 정리한 수요가 서울로 유입되면서 서울 강세, 지방 약세라는 양극화 현상이 일어나고 있다. 분당은 8·2 대책 발표 후 풍선효과로 투자 수요가 유입되면서 움직이기 시작했고 9·5 대책으로 투기과열지구로 지정되었지만 한번 붙은 불을 끄기에는 아직은 역부족인 상황이다.

반면, 같은 수도권이라도 입주 물량이 늘어나는 경기도와 상승 기간이 길었던 지방은 반대 양상이다.

경기도는 화성, 김포, 남양주, 수원 등 입주 물량이 늘어나는 지역은 벌써 매물이 증가하고 가격이 조정되면서 일부 지역에서는 ‘역전세난’ 우려가 커지고 있다.

지방은 상황이 더 심각하다. 전남 일부는 비교적 괜찮지만, 지방의 대표로 5년 이상 미친듯한 상승을 이끌었던 부산 해운대도 거래량이 감소하고 있고, 일부 단지는 가격이 하락하면서 조정장이 형성되었다. 경남 창원은 그야말로 ‘악' 소리가 나고 있으며 지진 피해까지 겹친 포항은 이중고를 겪고 있다.

올해 적용되거나 적용이 예상되는 부동산 정책은 뭐가 있을지 알아보자. 우선 부동산 정책 측면에서 보면 초과이익환수와 양도세 중과 적용이 눈에 띈다.

2017년까지 관리처분계획을 접수하지 못한 재건축 단지들은 2018년 1월 1일부터 재건축 초과이익환수제가 적용되어 얻은 이익이 1인당 3천만 원을 넘을 경우 초과 금액의 최고 50%를 세금으로 내야 한다.

또 1월 1일부터 분양권 거래 시 양도세율이 50%로 중과 적용된다. 다주택자 양도세 중과세가 4월 1일부터 적용이 되어 조정대상지역 2주택자는 10%p, 3주택자는 20%p의 양도세율이 추가 적용된다.

여기에 보유세 인상과 전월세상한제, 계약갱신청구권을 포함한 임대차보호법 강화 등도 검토 중이어서 부동산 시장 상황이 과열될 경우 더 강한 규제가 수요를 누를 것으로 예상된다.

또한, 올해는 역대 최대 수준의 입주 물량 증가가 예상된다. 입주 물량 증가는 매매뿐 아니라 전셋값에 영향을 줄 수 있기 때문에 중요하다.

2015년부터 큰 폭으로 증가했던 분양 물량이 입주 물량 증가로 이어지면서 2017년 입주 물량은 34만2,000여 가구로 2016년 대비 30%가 늘었고, 2018년은 역대 최대인 44만2,000가구의 입주 물량이 쏟아질 예정이다.

지역별로 보면, 2018년 서울시의 입주 물량은 3만4,925가구로 2017년 4만2,182가구보다 오히려 약간 줄어들지만, 경기도는 16만3,868가구로 2017년 11만6,067가구보다 약 40%가 늘어날 것으로 예상된다.

8·2 대책 이후 전체적인 투자 수요가 줄어들면서 거래량도 줄어들었다. 서울 역시 거래량은 줄어들었지만, 서울은 입주 물량 영향이 크지 않을 것으로 예상되면서 공급 물량 영향이 조금이나마 제한적인 서울로 여전히 수요가 몰리고 있다.

지방에서는 대부분 지역에서 2017년보다 입주 물량이 늘어날 것으로 예상된다. 대구 수성구와 세종시를 제외한 대부분 지방 도시들은 2017년부터 분위기는 좋지 않은 상황이었다. 2018년에도 이런 조정장이 이어질 가능성이 높다.

재건축 초과이익환수를 피하지 못한 재건축 단지들은 브레이크가 걸리면서 당분간 상황을 지켜보는 ‘개점휴업’ 상태가 될 가능성이 높다.

이렇게 되면 당장이야 재건축 추진 아파트의 거래량이 줄어들면서 일부 단지 가격은 조정을 받겠지만 재건축, 재개발이 아니면 신규 아파트 공급을 할 수 없는 서울, 특히 재건축 아파트가 집중된 강남은 중장기적으로 입주 물량 감소가 우려된다.

다주택자 규제가 현실화되고 있고 2018년 입주 물량이 서울보다는 경기도와 지방에 집중이 될 것으로 예상되면서 주택 수를 늘리기보다는 서울에 똘똘한 아파트 한 채를 보유하자는 심리가 2017년 하반기부터 퍼지고 있다. 2018년 역시 서울 집중 현상이 심화되어 서울과 인기 지역의 아파트 강세는 이어질 것으로 예상된다.

반면, 같은 서울이라도 연립, 다세대주택은 아파트보다 약세가 예상되며 입주 물량이 부담되는 수도권과 지방 도시의 아파트 역시 약세가 예상된다.

서울과 비서울, 아파트와 비아파트의 양극화가 더 심화될 가능성이 높다는 의미다.

다만, 금리 정책이 인상으로 전환되었고 부동산 수요 억제를 위한 규제가 누적되는 상황에서 서울 아파트 가격이 시장에서 감내할 수 있는 임계치까지 상승하며 과열이 지속된다면 아무리 서울이라 해도 문제 될 수밖에 없다.

현재 서울의 상승장은 더 오를 것으로 기대하는 매도인들이 매물을 회수하고, 불안감을 느낀 일부 매수인들이 추격하면서 가격을 올리는 전형적인 매도인 우위 시장이다.

한번 형성된 심리는 견고한 것 같으면서도 모래성과 같아서 영원할 것 같은 착각이 들다가도 떨어질 것 같다는 불안 심리가 확산되는 순간 빠르게 반전될 수 있다.

매물은 쌓여가는데 거래가 안 되면 아무리 서울이라 해도 가격 조정이 될 수 있기에 감당하기 어려운 무리한 투자는 항상 주의가 필요하다.

글. 김인만 / 김인만부동산연구소장

'문재인 시대 부동산 가치투자' 저자

네이버 카페 김인만 부동산 연구소

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