직방

‘부동산투자’라고 하면 왠지 멀게 느껴지지만 ‘내 집 마련’이라면 대부분 관심을 가질 수밖에 없을 겁니다. 집이란 우리의 의식주 중 하나니까요. 하지만 대한민국에는 ‘전세’라는 독특한 제도가 있기에 많은 사람은 굳이 집을 사야 할 필요성이 있을까에 대한 의문을 갖는 게 현실입니다.

이런 의문을 가진 분들을 위해, 과연 집을 사는 게 좋은 것인지부터 시작해서 현재 시장의 흐름과 위치, 그리고 가장 중요한 싸게 사는 방법에 대해 시리즈로 칼럼을 연재해볼까 합니다. 제 칼럼이 각자의 답을 찾는 데 도움이 되었으면 합니다.

먼저 가장 원론적인 질문을 던져보겠습니다. 지금껏 집값은 올랐을까요, 떨어졌을까요? 조금 더 구체적으로 말한다면 지난 10여 년 간 아파트는 처음 분양가 대비 평균적으로 가격이 올랐을까요, 떨어졌을까요? 아마 많은 분은 가격이 올랐다고 할 겁니다.

왜냐하면, 요 몇 개월 전까지 여기저기서 아파트가 오르는 것을 눈으로 보며 체감했기 때문이죠. 그리고 실제로도 10여년 간 평균적으로 제법 상승한 게 사실입니다.

그렇다면 왜 오른 것일까요? 그리고 지금부터 향후 10년, 아파트 가격은 더 오를까요? 이 물음에 대한 해답을 찾기 위해선 먼저 자본주의 시스템부터 이해해야 합니다.

하지만 자본주의를 논하기엔 너무 거창하고 어려운 이야기일 수 있습니다. 먼저 전 국민의 간식 ‘새우깡’을 예로 이야기하도록 하죠.

새우깡은 1974년 50원에 출시되었습니다. 그리고 지금은 1,200원까지 올랐군요. 무려 24배나 가격이 상승했습니다. 왜 이렇게 올랐을까요? 이에 대한 대답은 간단합니다. 새우깡의 가치는 그대로인데 물가가 오른 것이죠. 경제가 성장하고 임금이 오르는 등 통화량이 예전보다 점점 많아짐에 따라 상대적으로 돈의 가치가 떨어진 것입니다.

이런 현상을 바로 인플레이션이라 하죠. 인플레이션은 경제가 정상적으로 성장하고 있는 대부분 국가에서 자연스럽게 나타나는 현상이며, 적당한 수치의 인플레이션을 유지하는 것이 정부의 목표이자 역할입니다. 기준금리를 올리고 내리는 것도 결국 적당한 인플레이션을 유지하기 위한 정책이라 할 수 있죠.

그렇다면 지난 10여년간 물가는 얼마나 올랐을까요?

위 그래프는 2003년 11월부터 2017년 11월까지 소비자물가지수가 상승한 모습입니다. 2005년을 100이라고 했을 때, 14년 동안 29.2포인트 상승했군요. 바로 이런 이유로 새우깡 가격도 상승한 것입니다.

그렇다면 부동산, 그중에서도 아파트 가격이 예외가 될 이유는 없겠죠? 같은 기간 동안 평균적으로 얼마나 상승했는지 살펴보도록 하겠습니다.

전국 아파트 기준 38.2포인트 상승했네요. 소비자물가보다 조금 더 큰 폭으로 상승했음을 알 수 있습니다.

한편, 새우깡의 가격을 지수로 환산해보았더니 재미있는 결과가 나왔습니다. 2004년에 비해 무려 54.6포인트 올랐습니다.

따라서 아파트는 새우깡보다도 덜 상승한 실물자산이 되겠군요. 보통 아파트는 지하철역 개통과 같은 호재가 있어야 상승한다고 알고 있습니다만, 사실 아무런 호재가 없다 해도 인플레이션으로 인해 계속해서 가격이 상승할 수밖에 없는 구조입니다.

이것이 부동산 투자 또는 내 집 마련을 하기 전 이해해야 할 가장 기본적인 원리라 할 수 있습니다. 단, 아파트 가격은 새우깡이나 물가지수처럼 꾸준히 상승만 하는 것이 아닌, 상승과 하락을 반복하면서 현재의 위치까지 왔습니다.

결과적으론 우상향하지만 반드시 보합 및 하락기가 있다는 것입니다. 따라서 현재의 위치가 어디쯤인지를 파악하고 적당한 시기에 매입하는 것이 무엇보다 중요하다고 할 수 있죠. 현재의 위치를 대략 가늠할 방법은 여러 가지가 있는데 앞으로의 칼럼을 통해 하나씩 소개하도록 하겠습니다.

이쯤에서 혹자는 분명 일본의 부동산 시장을 언급하고 싶을 겁니다. 일본은 집값이 계속 내려가고 있지 않으냐고 말이죠. 이 부분에 대한 설명도 마찬가지입니다.

일본의 경제는 1990년도 후반부터 디플레이션 국면으로 접어들었고 현재까지도 냉탕과 온탕을 왔다 갔다 하는 상황입니다. 아래 그래프에서 아래로 내려간 막대부분은 디플레이션을 의미합니다.

디플레이션이 발생하면 인플레이션과 반대되는 상황이 생길 것이니 당연히 부동산가격도 하락하는 것이죠. 참고로 14, 15년도에는 일본에서 비교적 큰 폭의 인플레이션이 발생했었는데 이 시기에는 부동산 가격 또한 상승했습니다.

그리고 아래는 한국의 인플레이션율입니다. 아래 그래프를 보면 알 수 있듯이 한국은 전형적인 인플레이션 국가입니다. 한국과 일본은 주택환경에 대해서도 여러 차이점이 있지만, 인플레이션 하나만으로도 직접 비교할 대상이 아니라는 설명은 충분할 것입니다.

한국과 같은 인플레이션 시장에서는 자산을 돈으로 가지고 있으면 시간이 지날수록 손해를 볼 수밖에 없는 구조가 됩니다. 화폐의 가치는 상대적으로 계속 떨어지니까요. 은행에 넣어두면 이자가 들어오지 않냐고요? 맞습니다. 하지만 물가상승률이 이자율보다 통상적으로 높기 때문에 시간이 지날수록 나의 자산가치가 계속 떨어지는 것에는 변함이 없습니다.

이런 현상을 극복하려면 자산을 화폐가 아닌 금이나 부동산 같은 실물자산으로 환산하여 보유해야 합니다. 더구나 아파트는 위에서 보시는 바와 같이 물가상승률보다 평균적으로 더 큰 폭으로 상승하기 때문에 매우 유리하죠. 그렇다면 전세로 사는 것은 자산을 화폐로 가지고 있는 걸까요, 아니면 부동산으로 가지고 있는 걸까요?

결국 한국과 같은 인플레이션 환경의 시장에서는 집을 사야 하는 게 맞습니다. 집을 산다는 의미는 자산을 화폐가 아닌 실물자산으로 보유한다는 목적도 있지만 더 중요한 건 보유하면서 사용하고 수익화할 수 있다는 것입니다.

즉, 부동산을 보유하면 의식주 중에 가장 큰 비용이 들어가는 ‘주’를 충당할 수 있고, 이것이야말로 또 다른 실물자산인 금과 차별화된 최대의 장점이라 할 수 있겠습니다.

그렇다면 인플레이션이 아파트 가격에 어떤 영향을 미쳤는지 좀 더 세부적으로 살펴보도록 하겠습니다. 서울 성동구 금호동4가에 있는 금호대우 84.7㎡(33평형)를 예로 들어볼까요?

금호대우의 2006년 1월 실거래가는 4억 2,300만 원 이었으며 이후 상승과 하락을 반복하다 최근 거래된 가격은 6억 9,000만 원입니다. 10여 년 간 2억 6,000만 원 남짓 상승했네요.

그렇다면 지금 시점의 이 가격으로 사도 괜찮은 것일까요? 장기적으로 보았을 경우엔 인플레이션의 영향으로 상승하겠지만 현재 위치가 큰 파도로 봤을 때 어디쯤인지가 중요할 것입니다.

현재 가격이 어디쯤인지 가늠하는 방법은 차차 소개하도록 하겠습니다. 어쨌든 부동산을 살 때 최선은 싸게 사는 것입니다. 어떻게 해야 싸게 살 수 있을까요?

부동산을, 아파트를 싸게 사는 방법은 여러 가지가 있습니다. 우리가 흔히 아는 방법은 급매입니다. 매도자의 이런저런 사정으로 시세보다 저렴하게 내놓는 물건을 매입하는 것이죠.

그리고 또 다른 방법은 바로 경매 입니다. 몇 개월 전 위에서 언급한 금호대우 아파트가 경매로 나온 건이 있었습니다.

시세는 6억 9,000만 원인데 6억 4천만 원이 조금 안 되는 금액에 낙찰되었습니다. 5천만 원 이상 싸게 매입한 것이죠.

이렇게 살 때부터 싸게 산다면 매입 후 어느 정도의 가격하락이 있다 해도 손해 볼 일은 없을 것입니다. 더구나 중장기적으로는 인플레이션으로 인해 가격이 더 상승할 것이니 이와 같은 방법으로 내 집 마련을 했다면 매우 훌륭한 재테크라 할 수 있겠죠.

이처럼 부동산 재테크란 인플레이션의 메커니즘을 이해하고 적정한 시기에 내 집 마련을 하는 것부터 시작입니다. 거기에 싸게 살 수 있는 수단을 동원하여 저렴하게 매입한다면 절대 실패할 수 없는 투자가 될 것입니다.

글. 새벽하늘(김태훈)

<나는 부동산 경매로 슈퍼직장인이 되었다> 저자

/ 다꿈스쿨 멘토

/ 새벽하늘의 경매이야기(블로그)

https://blog.naver.com/hazelnut0320

전국 100세대 이상 아파트 단지의

시세정보, 주거정보, 매물정보

이제 직방에서 확인하세요!