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한강변 재개발의 기대주, 노량진 뉴타운이 뜬다

아임해피의 뉴스 속 아파트 돋보기 #4. 한강변 재개발 기대주, 노량진 뉴타운

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No.1 부동산 앱 직방이
집 구하는 모든 분에게
유용한 정보를 드리기 위해,
국내 최고의 부동산 전문가와 함께
‘부동산, 어떻게 살 것인가?’
시리즈를 기획했습니다.

그 다섯 번째 시리즈로,
<아임해피, 투자의 추월차선>
블로그를 운영 중인 파워블로거이자
<아임해피의 똑똑한 부동산 투자>의 저자인
아임해피와 함께
‘뉴스 속 아파트 돋보기’를
연재합니다.

뉴스 속 이슈가 된 아파트들을
‘팩트 체크’해 보는 시간!
매주 목요일에 찾아가겠습니다.

서울 집값이 오르는 이유를 이야기할 때 재건축・재개발 이야기를 빼 놓을 수 없죠. 실제로 8.2 부동산 대책 직후 내렸던 재개발 지역의 평당 지분가가 다시 치솟고 있습니다. 이 중에서도 노량진 뉴타운의 시세가 오르면서 주목 받고 있는데요, 그 이유는 무엇인지 오늘 뉴스 속 아파트 돋보기에서 함께 살펴보겠습니다.

직방 앱에서 찾아 본 노량진 뉴타운 재개발 구역의 위치

출처직방
먼저, 뉴스를 살펴볼까요?

“서울 강남권과 도심 접근성이 좋아

알짜 입지로 꼽히면서도

사업에 속도를 내지 못했던

노량진 뉴타운이

재정비촉진지구 지정 14년 만에

전 구역에서 조합 설립을 마무리하고

개발 본궤도에 들어선다.

인근 흑석 뉴타운이 인기를 끌고 있는데다

구청 이전에 따른 상업지 개발,

서부선 추진으로 인한

교통망 확충 기대감까지 높아지면서

재개발 지분 가격도 들썩이고 있다. (…)

인근 공인중개업소들에 따르면

노량진 뉴타운 내

단독주택 대지지분 시세는

3.3㎡당 2,500만 원 선을 형성하고 있다.

'올 초만 해도

3.3㎡당 2,000만 원 초반 대이던

다가구 주택과 단독주택 시세가

15% 가량 뛰었다'며

최근에는 사업이 속도를 내면서

집주인들이 호가를 높이거나

매물을 거둬들인 상태'라고 말했다.(…)”


- 기사 내용 中 -

서울의 뉴타운들
뉴타운 사업은 서울 전 지역의 균형적인 발전을 위해 이명박 전 서울시장 때 도입한 서울 도시 개발 사업입니다.

2002년에 1차 뉴타운으로 지정된 은평, 길음, 왕십리 뉴타운은 현재 입주가 완료된 상태이고, 나머지 뉴타운들은 진행 중이거나 사업 자체가 재검토되고 있는 곳도 있습니다. 2차 뉴타운 중 아직 관리 처분 인가가 나지 않았거나 새 아파트가 없는 곳은 중화 뉴타운, 천호 뉴타운, 한남 뉴타운, 노량진 뉴타운, 방화 뉴타운입니다.

뉴타운 사업은 한 때 광풍이라 할 정도로 인기를 끌며 값이 치솟기도 했지만, 부동산 경기 침체와 여러 이해 관계 때문에 사업이 무산되고 재검토 되면서 진행이 더딘 곳이 많았습니다.

서울의 뉴타운들(이 중 2005년 3차 뉴타운으로 지정되었던 창신.숭인 뉴타운은 2013년 지구 전체가 뉴타운 개발이 취소되었다).

뉴타운 사업에 관한 소식은 서울특별시 클린업 시스템(cleanup.seoul.go.kr/)에서 쉽게 확인할 수 있습니다.

노량진 뉴타운의 구역별 사업 진행 상황

모든 부동산이 그렇 듯, 뉴스 내용만 보고 투자나 실거주를 결정하기 보다는 직접 현장에 가보고 눈으로 확인해 보는 것이 좋습니다. 때로는 현장에서 더 정확한 정보를 얻는 경우가 많기 때문이죠.


직접 현장에 가서 얻은 정보를 바탕으로, 노량진 뉴타운의 구역별 현재 상황을 정리해 보겠습니다.

노량진 뉴타운 구역별 사업 진행 상황(2017년 12월 7일 기준)

여기서 잠깐! 현재 4, 5구역이 2018년 1월 24일 전에 사업 시행 인가 신청을 완료 하기 위해 분주하게 준비 중인데요, 왜 그럴까요?

바로 8.2 부동산 대책에 ‘재개발 조합원 지위 변경 금지’ 즉, 전매 제한이라는 조항이 있기 때문입니다. 2017년 10월 24일 도정법(도시 및 주거환경 정비법) 개정을 보면 3개월 뒤부터 이 조항을 시행한다고 되어있으니, 3개월 기한인 2018년 1월 24일 이후에 사업 시행 인가 신청을 하게 되면 관리 처분 인가부터 소유권 이전 등기시까지 전매가 금지됩니다. 이것을 피하기 위해 4, 5구역이 사업 진행을 서두르는 것입니다.

위 구역별 진행 상황을 보면, 구역마다 진행 속도에 차이가 있다는 것을 알 수 있는데요, 왜 어떤 구역은 빨리 진행 되고, 어떤 구역은 진행이 더딜까요?


이는 사업의 속도를 결정하는 요소들 - 구역 주민의 의지(동의율), 조합장의 의지, 비대위 문제, 현금청산자의 수, 구역 내 상가의 수, 사업성 문제, 교회 등 종교 시설이나 대규모 시설의 수 등 – 이 구역마다 다르고, 이들 문제를 해결하는데 소요되는 시간이 다르기 때문입니다.

가령 조합장과 비대위가 힘을 모아 지역 주민들을 빠르게 설득한다 하더라도, 지자체에서 사업성에 대해 확신하지 못해 결정이 늦어진다면 사업 진행이 무기한 늦어질 수도 있는 것이죠.

노량진의 시세 증감률. 직방 앱 빅데이터랩에서는 시/군,구/동별로 시세 증감률을 볼 수 있다.

출처직방
노량진 뉴타운 호재로 오른 근처 아파트들

그럼 노량진 뉴타운과 가장 가까운 신축 아파트인 상도파크자이를 알아볼까요?

직방 앱에서 찾아 본 상도파크자이의 실거래가. 직방 앱 실거래가 이지뷰를 통해 해당 아파트의 매매/전월세 실거래가를 한 눈에 볼 수 있다.

출처직방

상도파크자이는 2016년도에 지어진 신축 아파트로, 417 세대의 아담한 소규모 단지입니다. 단지 앞 도보 1분 거리에 7호선 장승배기역이 있는 초역세권 아파트이지요.

최근 상도파크자이의 실거래가는 81㎡(전용 59㎡)이 7억 4,400만원으로 평당 3,000만 원이 넘어 갑니다. 노량진동의 평균 평당 시세인 1,610만 원보다 약 2배 정도 높은 시세이지요.  

동작구 내 동별 평단가

출처KB부동산시세

3, 4구역 옆에 있는 쌍용예가는 2010년도에 지어진 299세대 아파트입니다. 높은 지대에 지어져 단지 주변의 풍경을 넓게 감상하기 좋아요. 도보 10분 거리에 지하철 1, 9호선 노량진역이 있어 서울 어디로든 이동이 쉽습니다.

실거래가를 살펴보면, 79㎡(전용 59㎡) 10층 동일한 물건이 작년 10월에는 5억에 거래되었는데 올해 7월 5억 7,500만 원에 거래되어, 채 1년이 안 된 상황에서 7,500만 원이 오른 것을 알 수 있습니다.

직방 앱에서 찾아 본 쌍용예가 아파트의 실거래가. 직방 앱 실거래가 이지뷰는 해당 아파트의 매매/전월세 실거래가를 그래프로 쉽게 보여준다.

출처직방

아직까지는 노량진 뉴타운의 조합원 분양가와 일반 분양가를 추정할 단계는 아니지만, 예상 분양가를 한 번 살펴 볼게요.


아직도 노량진 뉴타운은 해결해야 할 것이 많지만, 주변 아파트의 시세 변화만 봐도 노량진 뉴타운이 가진 가치를 예측해 볼 수 있을 것입니다. 노량진 수산시장의 현대화 사업, 수협 노량진 복합리조트 개발, 여의도와 노량진을 연결하는 경전철 서부선 개발 등 더욱 높아질 노량진 뉴타운의 위상을 기대해 봅니다.

글. 아임해피

블로그 '아임해피, 투자의 추월차선'

http://blog.naver.com/iammentor

카페 '똑똑한 부동산 투자'

http://cafe.naver.com/iamhappyschool

<아임해피의 똑똑한 부동산 투자> 저자


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