직방

주택 보급률이 높은데 과연 집값은 계속 오를 수 있을까? 주택 보급률이 높다는 것은 주택이 많이 공급되었다는 것인데 왜 주택 가격은 올라가는 것일까? 주택 공급 물량과 아파트 가격의 미묘한 관계에 대한 답을 찾아보도록 하자.

아파트 공급이 늘어나면 가격 상승폭이 줄어들며 가격이 안정되는 반면, 공급 물량이 줄어들면 상승폭이 커지면서 아파트 가격이 상승하게 된다. 그런데 우리나라의 주택 보급률은 이미 100%가 넘었다. 2015년 우리나라 전국 주택 보급률은 103.9%였고 다가구주택을 1채로 보고 산정한 행정구 기준으로는 113%였다.

참고로 주택 보급률은 주택 재고의 과부족을 비율로 나타내는 지표로, 총 주택 수를 가구 수로 나누어 계산한다. 2008년부터는 1인 가구를 포함하여 다가구주택을 1채로 보지 않고 개별 가구 모두를 주택 수에 포함해 산정하고 있다. 오피스텔, 원룸, 고시원 등 대안 주거 형태까지 주택 수에 포함한 실질 주택 보급률은 107.9%로 더 올라간다.

이제는 주택 공급이 부족한 상황은 아니다. 2020년이 되면 주택보급률은 105.8%(실질 주택 보급률은 110%)까지 상승할 것으로 예상된다.

2006년으로 돌아가 보자. 당시 서울 아파트 가격은 천정부지로 올랐지만, 지방 아파트시장은 잠잠했다. 2006년 서울의 주택 보급률은 91.3%였던 반면, 지방의 주택보급률은 100%가 넘었다.

당연히 지방 부동산시장은 끝났다는 말이 나왔다.

그런데, 그로부터 불과 몇 년 후인 2009년부터 부산을 중심으로 아파트 가격이 오르는 것이 아닌가? 아니, 주택 보급률이 100%가 넘어 주택이 부족하지 않을 것 같은데 왜 지방 아파트 가격은 상승한 것일까?

그 요인에는 지방의 두터운 40~69세 수요, 서울보다 저평가된 아파트 가격, 서울에 집중된 규제의 칼날을 피한 것, 그리고 주택 보급률의 함정까지 복합적인 요인이 있었다.

주택 보급률은 주택 재고와 가구 수로 산정한다. 하지만 한 가구가 여러 채의 주택을 보유하는 경우도 많아, 주택을 소유하지 않은 무주택 가구가 여전히 많이 있다.

이런 주택보급률의 함정을 피하려면 1,000명 당 주택 수와 자가보유율을 다른 국가와 비교해보는 것이 좋다. 아래 그림을 보면 우리나라 주택이 예전보다는 많이 공급된 것이 사실이지만, 그렇다고 일부에서 우려하는 것처럼 많은 수준이 아님을 알 수 있다.

아파트 공급물량을 따질 때는 주택 보급률보다 시장 수요자들이 원하는 새로운 주택의 공급물량인 입주 물량이 더 중요하다.

주택 보급률은 예전에 공급된 오래된 아파트와 빌라부터 지하 단칸방까지 모두 포함된 통계자료다.

현재의 젊은 세대와 그 부모들은 오래된 주택이 아니라, 쾌적한 환경의 새 아파트를 원하는 경향이 많다. 필자가 상담하다 보면, 귀한 우리 아들, 딸을 위해 모 지역 모 아파트를 사지 않으면 결혼을 승낙할 수 없다는 부모님들을 심심찮게 볼 수 있다.

2006년 신규 아파트 공급물량이 서울을 비롯한 수도권에 집중됐지만, 미분양 우려가 높았던 부산, 대구 등 지방은 오히려 신규 공급물량이 줄어들면서 2009년부터 입주 물량 부족이 현실화되었고 부산을 시작으로 지방 새 아파트 전성시대가 열린 것이다.

아래 그림과 같이 입주 물량이 늘어나면 주택가격은 하락하고 입주 물량이 줄어들면 가격은 오르는 경향이 있음을 알 수 있다.

아파트 가격은 입주 물량에 영향을 받는다. 물론 아파트 가격이 입주 물량에만 영향을 받는 것은 아니고 부동산정책, 경제 상황, 형성된 투자심리, 최근 가격 흐름 등이 종합적으로 영향을 주는 것이지만 입주 물량이 공급 측면에서 중요한 요인인 것은 분명하다.

그렇다면 최근 입주 물량은 어느 정도일까? 2016년까지는 입주 물량이 30만 가구를 넘지 않았다. 당연히 입주 물량 영향이 크지 않았고 서울을 비롯해 전국적으로 아파트시장 분위기가 좋았다.

하지만 2017년부터 서서히 입주 물량이 늘어나는 추세다. 2015년부터 큰 폭으로 증가했던 분양물량이 입주 물량 증가로 이어지고 있다. 아래 그림에서 보듯이 올해 전국 아파트 입주 물량은 37만9000여 가구로 지난해 29만3000여 가구 대비 30% 정도 늘었다.

내년인 2018년에는 역대 최대인 44만3000가구 정도가 입주 예정으로 1990년대 이후 입주 물량이 40만 가구를 넘은 것은 처음이다. 최근 5년간(2012~2016년) 연평균 입주 물량인 24만 가구의 2배 가까운 입주 물량이다.

그나마 열기가 있고 희소성이 있는 서울로 줄어든 수요가 몰리면서 서울과 수도권, 지방의 온도 차이가 벌어지고 있다. 하지만 서울보다 지방의 상승이 먼저 시작된 점을 고려하면 최근 서울 아파트의 분양 성적이 좋다고 해서 서울 아파트 시장의 온기가 영원할 것이라는 착각에 빠지지는 말자. 구매 목적과 자금계획이 안정적인지를 반드시 체크해야한다.

신규 입주 물량은 아파트 가격에 많은 영향을 미친다. 그런데 입주 물량이 현실이 될 때는 이미 엎질러진 물이다. 물이 엎질러지기 전 반발 앞선 예측을 하려면 분양물량 흐름을 보는 것이 도움이 된다.

우리나라는 먼저 분양한 후 공사하는 선분양제도를 도입하고 있기 때문에 2~3년 전 분양물량이 현재 입주 물량이 되고 현재 분양물량이 2~3년 후 입주 물량이 된다.

내년에 예정된 규제가 본격적으로 시행되기 전에 쏟아지는 분양물량 역시 부담스럽다. 11월 전국 분양물량은 6만47 가구로 지난해 같은 기간 3만9922 가구보다 50.4%가 늘어났다. 분양물량 증가는 2~3년 후 입주 물량으로 지금 당장 영향을 주지는 않지만 현재의 입주물량 증가는 부담이 된다. 입주물량이 늘어난다는 것은 전세와 매물 공급이 늘어나면서 가격 약세로 이어질 수 있기 때문이다.

하지만 실수요자라면 지나친 걱정을 할 필요는 없다. 변수가 많은 아파트 가격 흐름을 입주 물량 하나만 가지고 판단할 수는 없고, 설사 조정기가 온다고 하여도 실수요자들은 거주할 집에 살면서 기다린다면 다시 흐름이 전환될 수 있기 때문이다.

특히, 인플레이션에 따른 화폐가치 하락을 고려하면 실수요자들은 너무 단기 흐름을 계산하면서 예측하려 하기보다, 필요할 때 자금에 맞춰서 내 집 마련을 하면 된다. 다만, 무리한 투자를 한 다 주택자라면 지역별 입주 물량 흐름을 고려한 리스크 관리가 필요하다.

글. 김인만 / 김인만부동산연구소장

'문재인 시대 부동산 가치투자' 저자

전국 100세대 이상 아파트 단지의

시세정보, 주거정보, 매물정보

이제 직방에서 확인하세요!