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문재인 정부 시대의 부동산, 리모델링이 답이다 - 분당신도시에 리모델링 바람이 부는 이유

아임해피의 뉴스 속 아파트 돋보기 #2. 문재인 정부 시대의 부동산, 리모델링이 답이다

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그 다섯 번째 시리즈로,
<아임해피, 투자의 추월차선>
블로그를 운영 중인 파워블로거이자
재테크 강사로 활동하는
아임해피와 함께
‘뉴스 속 아파트 돋보기’를
연재합니다.

뉴스 속 이슈가 된 아파트들을
차례로 ‘팩트 체크’해 보는 시간!
매주 목요일에 찾아가겠습니다.

최근 <주거복지로드맵> 등 주거 사업 계획이 발표되면서, 문재인 정부의 ‘도시 재생’이 화두입니다. 도시 재생이란 시간의 흐름에 따라 노후화된 기존 시가지의 인프라를 재정비하는 사업으로 공간적, 환경적으로 쇠퇴한 지역을 물리적으로 개선하는 것을 말합니다.


이번 시간에 같이 알아 볼 ‘리모델링 사업’도 도시 재생의 일환이라고 볼 수 있죠. 리모델링 사업은 우리가 흔히 알고 있는 재개발, 재건축과는 성격이 다른데요, 오늘은 리모델링 사업이 급물살을 타고 있는 성남시 분당구 아파트들을 살펴 봅니다.


먼저, 뉴스를 살펴볼까요?

"경기 성남 분당 신도시의

아파트 리모델링 사업이 급물살을 타고 있다.

(…) 리모델링 본격화에 대한 기대감으로

분당 아파트들의 가격도 탄력을 받고 있다.

지난 달 초만 해도 5억 6,000만 원 정도였던

느티마을 3단지 전용 58㎡의 시세가

현재 6억 원까지 뛰었다.

올해 8월 초 전용면적 74㎡형 가격이

4억 9,000만 원이었던 한솔주공 5단지는

현재 5억 4,000만~5억 8,000만 원

수준까지 올랐다.(...)"


– 기사 내용 中 -

도시 재생, 재건축, 리모델링의 차이?

도시 재생은 우리가 흔히 생각하는 재개발, 재건축 사업과는 규모나 진행 방식 측면에서 다릅니다. 재개발, 재건축 사업은 기존의 도시를 전면 철거 후 새롭게 조성하는 사업인 반면 도시 재생은 쇠퇴한 도시를 재정비하고 개선해 나가는 사업이죠.


그러나 재개발, 재건축을 통한 주거 환경 및 인프라의 전면적 개선은 진행된다 하더라도 어려운 점이 많기 때문에 입지가 좋은 지역의 낡은 건축물들을 대상으로 하는 리모델링 사업이 더 부각될 수 밖에 없습니다. 또한 재건축 사업은 30년 연한이 넘은 단지에 한해서 진행되기 때문에 30년이 도래하지 않은 입지 좋은 곳의 아파트는 속도 면에서 더 유리한 리모델링 사업을 추진할 가능성이 높습니다.

리모델링과 재건축의 차이

재건축은 ‘도시 및 주거환경 정비법’(이하 도정법)에 의거하지만 리모델링은 주택법을 기반으로 진행 절차 및 내용이 정해져 있습니다.

리모델링 사업의 프로세스

그럼 리모델링은 어떻게 진행될까요? 아래 리모델링 절차를 한번 살펴보겠습니다.

리모델링 프로세스

리모델링은 가능 연한이 15년, 기존 건물 중 내력벽을 토대로 가구 수를 15% 증가하는 범위 내에서 최대 3개층까지 수직 증축이 가능합니다.

예전에는 앞뒤로 넓게 리모델링 하는 방식이었지만 현재는 수직 증축이 가능해 짐에 따라 안전 진단(예비 평가)이 중요한 이슈가 되었는데요, 리모델링 프로세스에서 가장 중요한 안전 진단을 통과한 후 리모델링 설계안을 최종 점검 받는 건축 심의를 통과하면 일단 리모델링 사업의 큰 산을 하나 넘은 셈입니다.

안전 진단과 건축 심의라는 큰 산을 넘었다면 권리 변동 계획 수립 및 총회에서 감정 평가와 추가 분담금을 정합니다. 이후 주민의 75% 동의를 얻어 사업 승인이 나면 리모델링 사업이 확정되는 것입니다.

그러나 막상 조합이 설립되고 안전 진단을 통과 하더라도 리모델링을 할 수 있는 단지 모양이 정해져 있고, 재건축보다는 일반 분양 분이 적기 때문에 추가 분담금이나 건축 심의를 통과하지 못하면 사업이 무산될 수도 있습니다.

이 때 중요한 것이 바로 지자체의 의지입니다. 모든 도시 개발의 프로세스가 그렇겠지만 리모델링 역시 지자체의 의지에 따라 사업 진행이 빠르게 될 수도, 엎어질 수도 있는 것입니다.

분당에 리모델링 바람이 부는 이유

앞에서 소개해 드린 기사는 성남시 분당 신도시 아파트들의 리모델링 사업이 급물살을 타고 있다는 내용입니다.

1기 신도시인 분당 신도시는 1990년 대 초 중반 준공된 신도시로, 재건축 연한인 30년을 채우지 못해 재건축 구역 지정이 불가능합니다. 그러나 사업 가능 연한이 15년으로 짧은 리모델링의 경우 분당 신도시에 적용될 수 있는 것이죠.

리모델링을 해서 아파트를 새로 짓게 되면 기존보다 상품 가치가 상승하게 되니, 재건축보다 사업 진행도 빠르고 상품 가치도 빠른 시일 내 상승하게 되는 리모델링 사업에 가속도가 붙는 것은 당연한 결과 겠지요.

서울, 수도권 주요 리모델링 아파트 단지 사업 단계 현황

더불어 성남시가 다른 신도시보다 빠르게 리모델링 사업이 진행될 수 있었던 데에는 성남시 지자체의 적극적인 지원 탓도 있었습니다.

성남시는 2013년 ‘공공주택 리모델링 기금 설치 및 운용조례’를 제정한 뒤 리모델링 공공 기금을 약 400억 원 가량 마련했습니다. 또한 무상지원(기본 설계, 조합 설립 지원, 안전 진단ㆍ안전성 검토 비용), 기금융자(조합 운영비, 행정 용역비, 설계비, 총회 개최비) 등 두 가지로 분야로 나눠 공격적인 지원을 하기도 했습니다.

분당구 어떤 아파트들이 리모델링 되나?

현재 분당 신도시 리모델링 사업은 15년이 지난 공동 주택 175개 단지, 11만 336가구(전체의 77%)가 대상입니다.

리모델링 사업 추진 단지 중 분당구 정자동 느티마을 공무원3단지, 느티마을 공무원4단지, 구미동 무지개 4단지주공, 정자동 한솔 5단지주공은 리모델링 건축 심의를 통과했고, 매화마을 공무원1단지는 안전 진단을 통과했지만 추가 분담금의 문제로 사업성에 문제가 제기되고 있습니다.


1. 무지개 4단지주공


무지개 4단지주공은 5개동, 563가구 규모로 지난 1995년도에 준공됐습니다. 리모델링 사업 시공사는 포스코로 선정되었고 리모델링이 완료되면 최대 3개 층이 위로 증축되고, 1개 동이 늘어나 모두 6개 동에 647가구 규모가 됩니다.

건축 심의가 통과된 추석 이후 문의가 많아 지면서 24평 매물이 4억 3,500~5,000만 원으로 작년 대비 5,000만 원 정도 올랐습니다.

직방 앱에서 찾은 무지개4단지 주공

분당구 구미동 무지개 4단지주공 아파트 리모델링 조감도(출처 : 성남시청)

성남시청 사이트에 들어가면 리모델링 사업 건축 심의가 통과된 단지들의 리모델링 조감도를 보실 수 있는데요, 무지개4단지 주공의 조감도는 위와 같습니다.


2. 느티마을 공무원3단지


1994년도에 준공된 느티마을 공무원3단지 역시 3개 층을 수직 증축하는 방식으로 리모델링이 진행되며, 기존 12개 동, 770 세대에서 877 가구로 늘어납니다.

직방 앱에서 찾은 느티마을 공무원3단지

분당구 정자동 느티마을 공무원3단지 리모델링 조감도 (출처 : 성남시청)

3. 느티마을 공무원4단지


위 느티마을 공무원3단지와 같이 지은 지 23년 된 느티마을 공무원4단지는 16개 동, 1,006 세대에서 1,154 세대로 늘어납니다.

직방 앱에서 찾은 느티마을 공무원4단지

정자동 느티마을 공무원4단지 리모델링 조감도 (출처 : 성남시청)

리모델링에 대한 기대감은 어느 정도일까?

느티마을 공무원3,4단지의 특징을 잠깐 살펴 볼게요.

일단 느티마을 공무원 3, 4단지는 작년에 비해 물건이 귀합니다. 부동산 규제 이후 한 때 매매가 멈추었으나 리모델링 건축 심의 통과로 다시 문의가 많아지고 있고, 집 주인들도 기존에 1,000~2,000만 원 씩 내린 금액으로 내놓은 물건들까지 거두어 들이고 있는 상태입니다.

4단지는 올 초부터 꾸준히 올라 26평 기준으로 작년 5억에서 현재 6억 대로 1억 전후로 상승했습니다. 현재(2017년 12월 1일 기준) 26평 10층 매물이 매매가 5억 9,000만 원, 전세가는 3억 1,000만 원 정도에 형성이 되어 있고, 여기에 리모델링 추가 분담금은 2억에서 2억 7,000만 원 정도가 예상되기에 리모델링 후 30평 아파트 가격은 8억 전후가 될 것이라고 예측할 수 있습니다.

건축 심의 통과 후 시세가 급 상승되는 분위기 라기보다는 집 주인들이 매물을 거두고 때를 기다리는 분위기입니다. 바로 옆 상록 우성 아파트의 경우 30평 매물이 현재 8억 5,000만 원 정도에 시세가 형성되어 있습니다.

리모델링 방식에 따른 예상 추가 분담금

옆 동네인 판교 아파트 분양가가 8억 5,000~ 9억 6,000만 원으로 10억 대 전후로 형성되어 있다는 것을 감안할 때, 신분당선 역세권으로 걸어 다니기 좋은 정자동 느티마을 공무원 단지 아파트가 투자 하기 좋다고 보는 의견이 지배적입니다.

느티마을 공무원 4단지 내 24평, 26평, 28평 타입 중 24평은 동향이라 가격이 비교적 저렴하며, 26평과 28평은 시세가 거의 동일하게 형성되어 있습니다.

느티마을 공무원3단지와는 비슷한 조건임에도 불구하고 신분당선 정자역의 위치 때문에 시세에 차이가 있습니다. 같은 28평 매물이라도 3단지의 경우 7억, 4단지는 6억~6억 5,000만 원 정도로 정자역과 가까운 3단지가 조금 더 비싼 편입니다.

위 분당구 리모델링 추진 아파트 단지들의 시세를 살펴보면, 아래와 같습니다.

분당구 리모델링 추진 아파트의 단지별 시세


리모델링 사업은 재건축보다 사업 진행 속도가 빠르며 기부 채납과 재건축 초과이익 환수제에서 자유로워 비용 절감이 가능합니다. 아울러 새 아파트로 태어나면 주거 면적의 증가, 주거 환경 가치 상승 등으로 시세 차익도 얻을 수 있으니 일석이조라고 할 수 있습니다.


분당 다음으로 리모델링이 진행될 곳은 바로 평촌 신도시입니다. 목련, 한가람마을 세경, 샛별마을 한양, 초원7단지부영 등 일자형으로 배치된 소형 아파트들이 차례로 리모델링될 가능성이 높습니다. 리모델링으로 새로 태어날 아파트들의 모습을 기대해 봅니다!

글. 아임해피

블로그 '아임해피.투자의 추월차선'

http://blog.naver.com/iammentor


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