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김인만의 트루 내 집 마련 스토리 #11. 부동산, 서울만이 정답일까?

지방 아파트는 정말 답이 없는 것일까?

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국내 최고의 부동산 전문가와 함께
‘부동산, 어떻게 살 것인가?’
시리즈를 기획했습니다.

그 세 번째 시리즈로
부동산 컨설턴트이자
부동산 칼럼니스트,
김인만 부동산 연구소의
김인만 소장과 함께
‘김인만의 트루 내 집 마련 스토리’를
매주 금요일에 연재합니다.

김인만 소장의
풍부한 경험을 바탕으로,
처음 내 집 마련을 하는 모든 분이
꼭 알아야 할 정보를
알기 쉽게 전하도록 하겠습니다.
(편집자 주)

서울 아파트 시장은 여전히 온기를 느낄 수 있음에 반하여 지방은 다소 열기가 꺾이면서 양극화가 시작된 것이 아닌가 하는 이야기가 많이 나온다.


많은 분이 걱정하는 입주 물량 영향이 그나마 서울은 제한적이라는 것과 그래도 서울은 살아남지 않겠냐는 서울 우선론이 힘을 받으면서 서울 선호도는 더 높아지고 있다.


과연 서울만 정답이고 지방 부동산 시장은 답이 없는 것일까?

차이가 벌어지고 있는 서울과 지방

KB국민은행에서 조사한 주택가격동향에 따르면, 2017년 9월 기준 서울 아파트 중위가격은 6억 5,029만 원으로 8월 대비 111만 원이 오른 반면, 지방 아파트 중위가격은 1억 6,446만 원으로 10만 원이 하락했다.


여기서 중위가격이란, 중간가격이라고도 하는데 최고가와 최저가 주택을 빼고 주택 매매 가격을 순서대로 늘어놓고 한가운데 위치한 가격을 말하는 것이다. 매우 비싸거나 싼 집의 가치가 과도하게 반영이 되는 평균가격보다 현실적인 주택가격 흐름을 보여주는 지표라 할 수 있다.


아래와 같이 한국감정원이 10월 전국주택가격동향 조사를 실시한 결과를 보더라도 전월 대비 매매가격이 서울은 0.23% 상승했는데 지방은 0.07% 상승에 그쳤다.

한국감정원에서 조사한 10월 전국 주택가격 동향

출처직방
서울과 지방, 분양 시장 분위기는?

최근 분양 시장 분위기도 이와 별반 다르지 않다.


국토교통부에 따르면, 미분양이 늘어나면서 9월 기준 전국 미분양 주택전월 대비 2.4% 증가하여 5개월 만에 미분양 증가세로 반전되었고, 준공 후까지 미분양으로 남아있는 악성 미분양도 늘어났다고 한다.


반면, 서울은 4개 단지 청약이 모두 1순위 마감되었고 청약 경쟁률도 두 자릿수가 넘는 등 열기를 이어가고 있다.


땅덩어리도 좁은 우리나라에서 서울과 지방의 격차가 벌어지고 있다. 서울만 보면 부동산 시장 분위기가 좋은 것 같은 착각이 들 정도다.


투기 수요를 억제하기 위하여 내놓은 양도세와 대출규제 등 강력한 부동산 규제가 주택 수요를 위축시키면서 주택 수를 늘리기보다는 ‘똘똘한 한 채’를 보유하자는 움직임이 늘어나고 있다. 마치 10여 년 전 참여정부 시절, 다주택 규제를 강화하면서 ‘똘똘한 한 채’의 선호도가 커진 것과 비슷하다.


그 결과, 상대적으로 가치가 높을 것으로 판단되는 서울 등 인기 지역으로 수요가 몰리면서 지방 등 비인기 지역은 외면을 받는 양극화가 현실화 되고 있는 것이다.

10년 전, 잘못된 판단을 한 기억

2006년, 모 부동산 정보 업체에서 주관한 세미나 강의를 마치고 나오는데 한 참석자가 옷 소매를 잡으면서 부산에 집을 사고 싶은데 어떨 것 같은지 물었다.


참고로, 당시 분위기는 서울 수도권 아파트 시장은 미쳤다 할 정도로 초호황이었지만, 부산 등 지방 아파트 시장은 한겨울 시베리아였다. 지방아파트 시대는 끝났다는 말이 공공연하게 나돌 정도였으니까 무슨 말이 필요하겠는가?


필자는 당연히, 오르지도 않는 부산에 왜 집을 사려고 하는지 모르겠다며 가능하면 서울에 집을 사는 것이 좋다고 답했다. 그로부터 몇 년 후, 서울 아파트 시장은 꺾였지만, 부산 아파트 가격은 무섭게 오르기 시작했다.

직방 빅데이터랩을 통해 본 최근 5년 부산 아파트 시세 증감률

출처직방

아직도 그 참석자 생각이 기억에서 지워지지 않고 죄송한 마음이다. 필자의 잘못된 의견으로 그분은 기회를 놓쳤기 때문이다.

잘못된 판단을 할 수밖에 없었던 이유

물론 그 당시에는 그렇게 판단할 수밖에 없었던 몇 가지 이유가 있었다. 주택 보급률이 서울은 90% 초반이었지만 지방은 100%가 넘었다. 또, 지방은 인구 증가 추세가 줄어들기 시작했고 투자에 관심 있는 분들도 많지 않았다.


주택은 많고, 인구는 줄어들고 그나마 있는 수요도 투자에 관심이 없는데 과연 지방 아파트가 어떻게 오른단 말인가? 하지만, 필자의 판단은 너무 단순했다.


당시, 서울 수도권 아파트 시장에서 특히 중대형의 인기가 높아지자, 건설회사들은 서울 수도권 지역에 중대형아파트 공급 물량을 늘렸지만, 미분양 우려가 있는 지방에는 분양을 꺼렸다. 분양 물량은 2~3년 후 입주 물량으로 이어지기 때문에, 2009년 이후 수도권 지역은 입주 물량이 늘어나는 반면, 부산 등 지방의 입주 물량은 줄어들면서 새 아파트 공급 물량이 줄어들었다.


인구 감소 추세 역시 너무 앞서 나간 판단이었다. 수요와 공급 측면에서 수요가 줄어들면 가격 상승이 어려운 것은 사실이지만, 실질적인 주택 구매 연령인 40~60대 인구는 아직 건재했다. 인구 감소로 인한 가격 하락은 적어도 15~20년 후 이야기였던 것이다.


여기에 정부의 부동산 규제 또한 서울 수도권에 집중되면서 지방은 규제의 칼날도 피할 수 있었다. 부산 등 지방 아파트 시장이 뜨거워질 수밖에 없는 조건이 형성된 것이다.

서울과 지방, 실질적인 가격 차이는?

또한, 서울과 지방의 아파트 가격 차이가 지나치게 벌어진 것도 눈여겨볼 필요가 있었다.


서울은 대한민국 수도라는 의미를 넘어, 더 개발할 땅이 없어 희소성이 높다. 그리고 지나친 인구 밀집으로 공급과 수요가 불균형한 상태이고, 교육, 문화, 편의성 등 주거의 모든 측면에서 부족함이 없는 지역이다. 그렇기 때문에, 서울의 아파트 가격이 비싸다는 사실은 받아들여야 한다.

직방에서 본 서울 강남 지역 아파트 단지별 시세

출처직방

하지만 아무리 그렇다 해도 사람이 사는 공간인 집의 가격이 서울과 지방이라는 이유만으로 지나치게 차이가 날 수는 없다.


2009년 5월, 지방 아파트 3.3㎡당 평균 매매 가격은 446만 원이었고 서울은 1,764만 원이었다. 5년 후인 2014년, 지방 아파트 3.3㎡당 평균 매매 가격은 598만 원으로 152만 원 상승하여 34.1%가 증가했지만, 서울은 1,642만 원으로 122만 원 하락하여 6.9% 감소했다.


2009년, 서울과 지방의 아파트 매매 가격 격차가 3.9배로 서울 아파트 1채를 팔면 지방에서도 아파트 가격이 낮은 지역 중 하나인 전남 지역 아파트 6.4채를 살 수 있었지만, 2014년에는 3.8채 정도 살 수 있는 수준으로 그 격차가 줄어들었다.

지방 아파트 가격에 관한 의외의 사실

최근 10년간 아파트 가격 상승 추세를 보면, 오히려 지방의 강세가 더 두드러졌다는 것을 알 수 있다.

2009~2014년 지역별 아파트 3.3㎡당 매매가 비교

출처직방

한 부동산 정보 업체에서 2006년과 2016년 서울을 비롯한 수도권과 지방의 3.3㎡당 매매 가격이 높은 지역을 조사했는데, 서울은 2006년 당시 20위 안에 들었던 지역 중 2016년에 하락한 지역은 여섯 군데가 있었지만, 지방은 하락한 곳이 단 한 군데도 없었다.


또한, 상승폭 역시 서울 수도권보다 지방 아파트의 가격 상승폭이 훨씬 더 컸다. 최근 분위기만 보고 당연히 서울이 더 투자수익률이 높고 지방 아파트가 오르지 않는다고 생각하는 것은 어떤 면에서 보면 선입견일 수 있는 것이다.


지난 10년을 되돌아보면 서울이 상승할 때 지방은 주춤했고, 지방이 상승할 때 서울이 주춤하기도 했다. 최근 아파트 시장 분위기가 서울이 좋고 지방이 안 좋은 것은 지방 아파트의 상승이 먼저 시작되면서 상승 기간이 길었고, 더 많이 올랐으며 입주 물량도 먼저 늘어났기 때문에 조정이 먼저 시작된 것이라 볼 수도 있다.

직방에서는 전국 아파트 시세 증감률을 기간별로 체크할 수 있다.

서울과 지방 아파트 가격의 차이가 크게 벌어지면 지방이 저평가되고 있다는 것이고 반대로 차이가 줄어들면 서울이 저평가라 할 수 있다. 이러한 서울과 지방 아파트 가격 흐름을 관심 있게 체크하면 타이밍을 잡을 때 도움이 된다.

서울과 지방, 접근방식의 차이

서울과 지방은 접근방식에서 분명 차이가 존재한다.


서울은 재건축과 재개발 외에는 신규 공급이 어려운 공급 희소성이 있고 수요밀도가 높은 지역이어서 고른 지역에서 상승 압력이 높다. 또한, 위기에 강해서 양극화 시대로 가면 당연히 경쟁력이 있는 자타가 인정하는 대한민국의 최고 지역이다. 그 때문에 부동산 시장 흐름을 보면서 기회가 온다면 잡을 만한 가치가 높다.


반면, 지방은 서울보다 절대적인 주택 가격이 낮지만, 높은 물가와 도심이 복잡한 서울에 비교해 비교적 여유로워 삶의 만족도가 높을 수 있다. 다만, 수요가 제한적이고 택지개발로 인한 새 아파트 공급 물량이 언제든지 늘어날 수 있기 때문에 입주 물량 영향이 크다.


그 때문에 기존 구도심의 오래된 아파트와 신도심 새 아파트 간 가격 격차가 더 많이 벌어지는 경향이 있어, 지방에 내 집 마련을 하려는 분들이라면 새롭게 만들어지는 신도심 새 아파트에 관심을 가지는 것이 좋겠다.


다만, 한 번 침체가 오면 서울보다 회복시간이 더 오래 걸릴 수 있다는 점은 염두에 둬야 한다. 또한, 공급물량이 지나치게 많은 것은 아닌지, 고분양가는 아닌지, 그리고 최근 분양 물량미분양 현황, 분양가 추이는 반드시 체크를 해야 한다. 더불어 감당하기 어려운 수준의 무리한 대출을 받는 것은 절대 금물인 점을 명심하자.


마지막으로 집은 투자 수단이기 전에 가족이 안정적이고 행복하게 살 수 있는 공간이라는 점을 잊지 말자. 서울도 지방도 때가 되면 기회가 올 수 있는 것인 만큼, 서울이 무조건 좋고 지방은 아니라는 이분법이 아닌 본인의 상황에 맞는 현명한 내 집 마련 계획을 세우길 바란다.

글. 김인만 / 김인만부동산연구소장

'문재인 시대 부동산 가치투자' 저자


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