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빠숑의 입지 분석 레시피 #10. '은평뉴타운'의 진가, 과연 언제 드러날까?

조회수 2017. 11. 22. 11:44 수정
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은평뉴타운의 진가는 아직 드러나지 않았다..?
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김학렬 소장과 함께
‘빠숑의 입지 분석 레시피’를
연재합니다.

논리적인 시각을 바탕으로
부동산 입지를 보는 시야를
넓혀드릴 칼럼과 함께
매주 수요일에 찾아가겠습니다.
(편집자 주)

입지 선택 시 자연환경을 좋은 곳을 선호하는 분이라면, ‘은평뉴타운’이 우선순위 이사 후보지 중 하나일 것입니다.


북한산이 가까이 있는 곳이라 좋고, 유네스코 지정 문화재인 왕릉(서오릉)이 멀지 않은 곳이기 때문에 개발 전부터 많은 분이 관심을 보이던 입지였거든요.


오늘은 ‘명품 뉴타운’을 지향하는 은평뉴타운에 대한 이야기를 해보겠습니다.

뉴타운인 듯 뉴타운 아닌, 은평뉴타운?

개인적인 평가를 드리자면, 은평뉴타운은 말이 뉴타운이지 뉴타운이 아닙니다. 정부에서 추진하는 뉴타운은 정비사업 개념이어야 하는데, 은평뉴타운은 그냥 택지 개발 사업이라고 하는 편이 일반인들에게는 설득력이 있을 것입니다.


그래서, 길음뉴타운이나 왕십리뉴타운 같은 진짜 도심 내 정비사업이 아니라, 신도시라는 개념으로 이해해야 정확한 분석이 될 수 있습니다.



결론부터 말씀드리면, 은평뉴타운은 미래 지향적 가치에 중점을 둔 참 좋은 상품입니다.

출처: 직방
직방에서 본 은평뉴타운 일대 최근 1년간 아파트 매매가 증감률

우리가 알고 있는 신도시들인 분당, 일산, 평촌, 중동, 산본의 초기를 보셨던 분들은 그때 기억과 매칭해 보시기 바랍니다.


신도시 건설 초기에 어땠나요? 일산을 예를 들어 볼까요? 일산에는 대부분 8차선에서 10차선인 일산중앙로가 있습니다. 그 광활한 대로를 입주 초기에는 대부분 무단횡단해서 건넜다면 믿으시겠습니까?



신도시가 하나의 도시로 정착이 되려면 10년 이상이 걸립니다. 1993년부터 입주한 일산신도시는 2007년에야 그 진가를 드러냈습니다. 10년이 더 걸렸던 것이지요.

은평뉴타운의 진가는 언제?

은평뉴타운은 2008년도부터 입주를 시작했습니다. 본격적으로는 대부분 2010년도 이후에 입주했고요. 그렇다면, 언제 제대로 된 은평뉴타운을 볼 수 있을까요? 2020년은 되어야겠지요? 여유를 가지고 은평뉴타운을 바라보셨으면 합니다.



그렇다면 2020년에는 어떤 변화가 있을까요? 은평뉴타운의 가장 큰 맹점 중 하나가 상권이었습니다. 대형 상권이 없었다는 것이지요.



하지만 최근 대형 쇼핑몰들이 속속 상륙하고 있습니다. 구파발 롯데몰이 2016년 12월 1일 드디어 오픈되었고, 2017년 7월에는 인근 동네인 삼송동에 스타필드 고양이 오픈되었습니다. 10월에는 원흥지구에 이케아가 들어왔고요. 2018년에는 800병상의 대형 카톨릭 병원이 개원할 예정이죠.



상권은 아마도 다른 뉴타운뿐 아니라 기존 신도시들을 통틀어도 이보다 좋을 수는 없을 것입니다. 상권 문제는 완벽하게 해결이 되는 셈이죠.

은평뉴타운, 교통과 학교는?

하지만, 은평뉴타운의 가장 큰 문제는 도로 교통입니다. 서울로 진입하는 도로가 통일로 하나밖에 없습니다. 상습 정체 구간이죠. 이 문제는 여전히 해결책이 없습니다.



한때, 북한산 터널을 만들자는 공약이 나온 적이 있었습니다. 하지만 자연을 훼손할 수 있는 여지가 크기 때문에 의견이 나오자마자 반대 여론에 휩싸였죠. 은평뉴타운은 도로 교통망 하나만 추가되어도 완전히 업그레이드된 입지가 될 것입니다.

출처: 직방
직방에서 본 구파발역 주변 시세 변화와 인근 아파트

대중교통은 현재 3호선 구파발역이 있습니다. 구파발역은 은평뉴타운의 서쪽에 치우쳐 있기 때문에 동쪽은 매우 불편하죠. 하지만 신분당선이 개통되면 동쪽으로 역을 만들 것으로 생각하고 있습니다.



물론 확정은 되었지만, 아직 착공하지 않고 있습니다. 실제 이용을 하시려는 분들은 고려하셔야 합니다. 최소 5년 이상 걸릴 거예요.

출처: 직방
직방에서 본 하나고등학교 정보

은평뉴타운의 학군은 어떨까요? 학교는 딱 필요한 수만큼 있습니다. 초, 중, 고 모두요. 특목고 중에 가장 인기가 많은 하나고등학교도 여기 은평뉴타운 안에 있습니다. 단, 제대로 형성된 대형 학원가가 없습니다.



정리하면, 상권을 제외한 교통, 교육에 대한 평가가 현재 기준 딱 보통 수준입니다. 이것이 현재 은평뉴타운의 위상을 뒷받침하는 조건들입니다.

자연 친화적 입지, ‘은평뉴타운’

은평뉴타운의 아파트 평균 시세는 1,500~1,600만 원 정도입니다. 대형 평형까지 포함한 시세고요. 인기가 많은 소형 평형은 1,800~2,000만 원 정도,중형은 1,700만 원 전후입니다. 대형은 여전히 인기가 많지 않아요. 시세도 낮습니다. 그런데도 은평뉴타운에는 대형 평형의 비중이 높습니다. 왜 그럴까요?

출처: 직방
직방에서 본 은평뉴타운 일대 40평 이상 시세

‘명품 뉴타운’을 추구하고 있기 때문입니다. 명품 뉴타운답게 대형 비중이 클 수 밖에 없었던 것이죠. 은평뉴타운은 미래 지향적인 상품입니다. 은평뉴타운의 가치는 자연으로 들어간 진짜 친환경 입지라는 것에 있습니다.



서울에는 이런 자연 친화적 입지가 아예 없습니다. 차별화된 입지 환경을 가지고 있는 것이죠. 북한산 둘레길을 걸어보셨나요? 좋지요? 이 좋은 둘레길 중에는 은평뉴타운 코스도 있습니다. 무려 둘레길이 있는 뉴타운입니다. 이것이 은평뉴타운의 최대 매력입니다.



그래서, 많은 사람이 은평뉴타운은 인기와 더불어 시세도 많이 올라갈 것으로 예상했습니다. 하지만, 그 예상은 아마도 너무 앞서간 것 같습니다. 현재 시장이 요구하는 것과 비교해, 미래의 니즈를 너무 일찍 구현한 것이 아닌가 하는 생각이 듭니다.

‘은평뉴타운’의 시세가 말해주는 것?

그래서, 현재 기준으로 보면 3개 시범 뉴타운 중에서는 시세가 가장 낮습니다. 길음뉴타운 대비 새 아파트임에도 불구하고 시세가 더 낮습니다. 바로 수요량의 차이입니다. 길음뉴타운은 중심지라는 위치적인 장점을 빼면 특별한 차별화 포인트가 없지만, 주요 업무지구로 출퇴근이 용이하기 때문에 수요가 많습니다.



반면, 은평뉴타운은 천혜의 자연환경 요소와 교통, 상권의 발전 가능성이 매우 높은데도 시세 변동이 생각보다 크지 않았습니다. 현재 은평뉴타운의 절대 수요량이 많지 않다는 것이죠.



하지만, 한동안까지만 그럴 것이고요. 은평뉴타운의 가치는 점점 올라갈 것입니다. 길음뉴타운을 역전할 수도 있습니다. 서울은 자연환경 요소 등 질적인 가치를 중시하는 시장으로 가고 있으니까요. 은평뉴타운은 시장의 니즈에 맞는, 질적인 가치를 갖춘 미래지향적 뉴타운이고요.

출처: 직방
직방에서 본 진관동 주변 최근 1년 시세 증감률

단, 절대적인 시간이 더 필요하다고 말씀드렸습니다. 언제까지요? 일단, 3대 상권과 카톨릭 병원이 자리잡게 되는 2018년에는 어떻게 달라지는지 봐야겠지요.

개별 단지로 보는 은평뉴타운

은평뉴타운 단지를 정리해 보겠습니다. 은평뉴타운은 크게 3개 지구로 구성되어 있습니다.

출처: 직방
은평뉴타운 지구별 단지 구성

현재는 구파발역 생활권인 2지구가 가장 인기가 많습니다. 또한, 최근에는 초등학교 위치를 많이 고려하는 것이 트렌드이기 때문에 대체로 다음의 3개 단지를 먼저 검토할 것입니다.



은빛초가 있는 ‘은평뉴타운 구파발 9단지 래미안’, 은진초가 있는 ‘은평뉴타운 박석고개 힐스테이트 1단지’, 신도초가 있는 ‘은평뉴타운 마고정 3단지’가 후보 단지들이겠지요. 평형대는 당연히 30평형대를 가장 희망할 가능성이 높고요.

출처: 직방
직방에서 본 은평뉴타운 1, 3, 9단지

이 3개 단지는 모두 좋은 단지들입니다. 학교도 가깝고, 일자리가 많은 종로구로 출근하는 3호선 전철역도 가까운 편이고, 상권도 제일 좋은 곳이며, 향후 발전 가능성도 가장 높았던 곳이니까요.



삼송신도시가 더 개발되면 1지구와 3-1지구의 가치가 더 올라갈 것입니다. 3-2지구는 친환경 입지로서 지속해서 차별화된 가치를 쌓아갈 것이고요.

은평뉴타운이 가진 진짜 가치, ‘자연환경’

부동산 입지에 있어 자연환경에 대한 니즈는 2005년 이후로 본격적으로 세상에 나타나기 시작했습니다. 니즈에 대한 수요는 강남권부터 시작되어 그 외 지역으로 서서히 전파되고 있습니다.



하지만, 알아둬야 할 것은 환경 쾌적성은 어디까지나 ‘+@ 프리미엄’이라는 것입니다. 교통, 교육, 상권 등 다른 조건에 대한 수요가 앞서는 시장에서는 잘 드러나지 않습니다. 입지가 안정된 다음에 드러나기 시작하겠죠.



아무리 잘 갖춰졌더라도, 인공적으로 조성된 환경은 여간해서는 천연환경을 이길 수 없습니다. 바로 이 천연환경을 누릴 수 있는 입지는 태생 자체가 최소 '은수저'입니다.



그래서, 은평뉴타운의 미래가 더 주목되는 것이고요. 서울에서 자연환경을 누릴 수 있는 거의 유일한 입지, 그것이 은평뉴타운을 ‘명품 뉴타운’이라 하는 이유일 것입니다.

글. 빠숑(김학렬)

더리서치그룹 부동산조사연구소 소장

'서울 부동산의 미래' 저자

블로그 '빠숑의 세상 답사기'

http://blog.naver.com/ppassong


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