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‘내가 팔고 나면 왜 아파트 가격이 오를까?’

꼭 내 이야기는 아니더라도 주변에서 이런 고민을 하는 분들을 많이 봤을 것이다. 이 궁금증을 해결하기 위해, 아파트 가격이 상승하는 형태와 ‘벌집순환모형 이론’을 통해 아파트 시장이 어떤 흐름을 지니는지 알아보자.

지난 20년간의 평균 물가 상승률은 약 3% 정도다. 이를 고려했을 때, 실질적으로 화폐 가치는 약 25% 정도 하락했다. 가령, 1억 원을 10년간 장롱 속에 보관하면 실질 가치는 7,400만 원 정도로 떨어진다는 얘기다.

5억 원 아파트가 10년 후, 7억 원이 되었다면 명목 주택 가격은 올랐지만, 물가를 반영한 실질 주택 가격은 크게 오르지 않은 것이다.

지역과 개발 호재에 따라 정도의 차이는 있겠지만, 이러한 인플레이션만큼 어느 정도는 오르는 것이 실물 자산인 부동산이다. 물가만큼 오른다는데 무조건 부동산 투자만 하면 돈을 벌겠다고 쉽게 생각할 수 있지만, 현실은 그렇게 간단하지 않다.

내가 사면 떨어지고, 팔면 오르는 경우를 주변에서 많이 봤거나, 실제로 겪기도 했을 것이다.

이는 아파트 가격이 계단식 흐름을 보이며 오르내리기를 반복하기 때문이다.

다시 말해, 아파트 가격은 장기적으로는 인플레이션에 따른 화폐 가치 하락과 지가 상승으로 오르는 것은 맞지만, 물가상승률처럼 매년 꾸준히 오르는 것이 아니라, 수요와 공급, 부동산 대책, 경제 상황 등에 따라 불규칙한 계단식 흐름을 보이면서 오르기도 하고 침체가 되기도 하는 것이다.

경제 성장과 88올림픽 특수로 80년대 중후반 서울 아파트 가격은 미친 듯이 올랐다. 마치 하늘을 뚫어버릴 것 같은 상승 기세는 1기 신도시 건설을 포함해 유례가 없었던 주택 200만호 신규 공급과 강력한 수요 억제 규제로 1993년부터 꺾여 5년 정도 침체기를 보냈다. 심지어 1997년 말 IMF 경제위기까지 발생하면서 2~3년 정도 큰 폭의 하락을 기록하기도 하였다.

하지만 IMF 경제 위기를 극복하기 위한 정부의 전폭적인 규제 완화 등 노력에 힘입어 강남을 중심으로 아파트 가격은 다시 상승했다. 그리고 그 상승세는 노무현 정부 임기 내내 이어졌고, 정부가 ‘부동산 투기와의 전쟁’을 선포할 정도로 강한 규제를 했음에도 잡지 못했을 정도로 상승세가 무서웠다.

하지만 2008년 이후 금융 위기와 규제 누적으로 부동산 시장이 침체하면서 2011~2012년은 극심한 침체를 겪었다. 그러다 2014년부터 다시 상승세를 타면서 지금의 상황이 된 것이다.

최근 상승세만 보면 아파트값은 영원히 상승할 것 같지만, 영원한 상승은 없다. 쉬어가는 시점이 오긴 할 것이다. 아파트 가격이 폭등한다고 보는 것은 장기적인 관점에서 전체적인 그림을 보지 않고 오르는 시기의 상승 폭만 보고 하는 말이다.

아파트 가격은 한 번 오를 때는 그동안의 누적분이 반영되어 큰 폭으로 상승하지만 반대로 끝물에 상투를 잡으면 몇 년간 마음고생을 할 수도 있다.

살 때도 팔 때도 타이밍이 중요한 이유가 이 때문이다.

상승 기간이 지속되면 계속 상승이 이어질 것 같은 착각에 빠지면서 무리한 투자를 하다가 상투를 잡고, 반대로 침체 기간이 길어지면 ‘이제 부동산시대는 끝났구나’ 하며 좌절감에 보유하고 있던 아파트를 팔아 버렸다가 후회를 하는 것이 일반적인 모습이다.

이런 경우가 바로, ‘내가 사면 떨어지고 내가 팔면 오르는’ 경우다.

내가 산 아파트 가격이 계속 상승하면 좋겠지만, 아쉽게도 그럴 수는 없다. 상승과 침체가 반복적인 흐름을 보이면서 장기적으로는 물가 상승률 정도나, 혹은 그 이상 상승한다.

이렇듯 상승과 침체를 반복하며 돌고 도는 부동산 경기 변화의 흐름이 벌집 모양과 비슷하다고 해서 만들어진 이론이 ‘벌집순환모형 이론’이다.

그림에서 보듯, 부동산 시장은 회복기→상승기→침체진입기→침체기→불황기→회복진입기→회복기의 흐름이 반복되며 순환하는 구조다. 각각의 시기에는 어떤 일들이 발생하는지 알아보자.

① 회복기는 거래량이 늘어나면서 가격이 오르는 시기다.

침체기와 불황기에 줄어든 분양 물량의 여파로 입주 물량은 줄어든 반면, 부동산 규제 완화로 투자 심리가 조금씩 살아나면서 수요는 늘어나 수요 증가, 공급 부족, 규제 완화의 영향으로 아파트 거래량 증가와 함께 가격상승이 시작되는 시기다.

② 상승기는 거래량은 다소 줄어들지만, 가격은 더 오르는 시기다.

신규분양 물량은 계속 늘어나지만 입주 물량은 여전히 부족하고 정부의 수요 억제 규제가 나오기 시작하면서 가격 상승에 피로감을 약간 느끼기는 하지만, 여전히 더 오르기 전에 아파트를 사자는 수요가 두터워 가격상승이 더 지속되는 단계다.

③ 침체진입기는 거래량은 줄어들지만, 가격은 보합세를 유지하는 시기다.

정부의 규제는 더 강화되면서 그동안 상승에 대한 피로감과 입주물량에 대한 부담으로 거래량은 점점 더 줄어든다. 다만, 아직 반등에 대해 기대감이 있어서 가격은 하락보다는 보합이 유지되는 단계다.

④ 침체기는 거래량과 가격이 모두 줄어드는 시기다.

실수요자들은 아파트 가격이 내려갈 것으로 예상해 관망하거나 매물을 내놓게 된다. 한편, 분양 물량은 줄어들지만 2~3년 전 분양했던 입주 물량이 나오면서 아파트 가격은 하락하는 단계다.

⑤ 불황기는 거래량이 소폭 늘어나긴 하지만, 가격은 여전히 하락하는 시기다.

공격적인 투자자들이 급매물을 조금씩 사들이면서 거래량은 소폭 증가하지만, 여전히 부동산 시장 분위기는 얼어붙어 있고 급매물과 미분양이 늘어나면서 부동산 시장에 온기를 불어넣기 위하여 정부에서 부동산 규제 완화 카드를 꺼내기 시작하는 단계다.

⑥ 회복진입기는 거래량이 소폭 늘어나고 가격 하락이 멈추면서 보합세가 되는 시기다.

거래 활성화 대책이 계속 나오면서, 상승에 대해 기대감이 커지고 투자심리가 서서히 회복되면서 거래량은 늘어나지만, 이때 팔자는 매물도 같이 늘어나면서 가격은 보합세를 유지하는 단계다.

부동산 시장의 흐름이 이렇게 돌고 돈다는 것을 머리로는 알면서도, 막상 그 상황이 되면 지금이 영원히 갈 것 같은 착각에 빠져서 같은 실수를 반복하곤 한다.

회복진입기와 회복기까지는 혹시 떨어지지 않을까 하는 걱정이 마음 한구석에 자리를 잡고 있다가, 상승기가 되면 서서히 하락에 대한 걱정은 잊게 되고, 지금의 상승이 영원히 이어질 것 같은 착각에 빠지게 되는 것이다.

특히, 안정을 추구하는 성향을 가진 분들은 혹시나 하는 마음에 계속 지켜보다가, 더는 안되겠다 싶어 투자에 뛰어들게 되는데 이때는 상승기가 절정을 지나 침체기 진입을 앞두고 있거나, 이미 침체기에 진입한 경우가 많다. 이런 경우, 사고 나면 가격은 내려가게 된다.

반면, 불황기가 되면 혹시나 하는 마음에 기다리다가 이제 더는 안될 것 같은 불안감에 아파트를 내놓지만, 이 시기에는 잘 팔리지도 않는다. 그러다가 회복진입기가 되어 거래되면, 이때다 싶어 냉큼 팔아버리게 된다. 이러면 조금 더 시간이 지나 회복기에 접어들면서 가격이 오르게 된다.

명심해야 할 것은 집은 돈을 벌기 위한 투자 수단이기 전에 가족이 편안하고 행복하게 살기 위한 거주 수단이라는 것이다.

내 집 마련이 필요한 실수요자라면, 편하게 살 내 집 하나를 장만하는 것이 우선 목표가 되어야 한다. 살기 좋은 내 집을 마련했다면, 오르고 내리는 가격 흐름에 지나치게 일희일비할 필요는 없다.

글. 김인만 / 김인만부동산연구소장

'문재인 시대 부동산 가치투자' 저자

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