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아파트 가격이 오를지, 내릴지는 아파트를 보유하고 있는 사람이든, 아니든 관심이 많은 주제다.

특히, 연이은 부동산 대책 발표로 아파트 가격에 대한 의견들이 분분한데, 오늘은 아파트 가격 폭락이 쉽게 오지 않는 이유와 만약, 일시적으로 폭락상황이 오면 어떻게 대처해야 할지 알아보도록 하자.

서울과 수도권 지방의 도시 지역 아파트 가격은 폭락하지 않고 쉽게 떨어지지도 않는다. 아니, 오를 가능성이 더 높다.

물론 IMF 사태나 금융위기처럼 일시적인 폭락상황이 발생할 수는 있다. 하지만 결국 가치 있는 아파트는 제값을 회복해왔다. 폭락설을 믿고 보유하고 있던 아파트를 팔았거나 구매 기회를 놓친 분들은 아직도 많은 후회를 하고 있다.

심지어 2012년 당시, 불안하다는 이유로 실거주 중인 아파트를 팔고 전세를 살다가 더 불안해서 2014년에 팔았던 금액보다 비싼 가격에 같은 아파트를 다시 산 분을 만난 적이 있다.

애초에 팔지 않았으면 더 좋았겠지만, 그래도 뒤늦게나마 현명한 선택을 한 것이다. 만약 다시 사지 않았다면 지금쯤 놓쳐버린 기회비용에 땅을 치고 후회하고 있을 것이기 때문이다.

이렇게 장기적으로 볼 때, 아파트 가격이 올라가는 이유는 바로 두 가지, 땅값 상승과 인플레이션에 따른 화폐가치 하락이다. 두 가지 이유에 대해 좀 더 구체적으로 알아보자.

인구가 모여 있어 희소가치가 있는 도시 지역 땅의 지가 상승은 현재 진행형이다.

사람이 아닌 짐승들이 사는 산속의 땅값은 오르지 않을 수 있지만, 사람들이 모여 사는 도시지역, 특히 서울의 땅값은 오르면 올랐지 특수한 상황이 아니면 내려가지 않는다.

아래와 같이 2007년~2017년 전국 개별공시지가 가격 변동현황을 보면 금융위기였던 2009년을 제외하고는 항상 상승을 기록했다는 것을 알 수 있다.

아파트를 평가할 때, 시간이 지날수록 감가상각이 되는 콘크리트 덩어리가 아니라, 부동산의 내재가치인 땅의 가치를 봐야 한다.

용적률이 낮고 대지지분이 높은 아파트가 가치가 높은 아파트인 이유도 여기에 있다. 실거주목적으로 구입하는 아파트라 하더라도 같은 값이면 대지지분이 더 넓은 아파트를 선택하는 것이 좋다.

부동산은 장기적으로 물가 상승에 따른 화폐가치 하락만큼, 또는 그 이상 상승한다.

지난 1995~2005년까지 20년간 평균물가상승률은 3% 정도였다. 그 말은 연평균 3%씩 물가가 오른 만큼 화폐가치 또한 그만큼 떨어졌다는 것이다. 화폐가치가 떨어진 만큼 아파트 가격은 올랐다.

물가상승률 3% 기준으로, 시간 흐름에 따른 화폐가치 하락을 나타낸 아래 그림에서 보듯이, 물가상승률 3% 기준으로 현금 1억 원을 보유할 경우, 5년이 지나면 8,600만 원 정도, 10년이 지나면 7,400만 원 정도, 20년이 지나면 5,500만 원 정도로 화폐가치가 떨어지는 것을 알 수 있다.

이렇게 화폐가치가 떨어진 만큼 아파트 가격은 오른다.

예를 들어, 10년 전 10억 원이었던 아파트가 10년이 지나 13억 원이라면 명목 아파트 가격이 오른 것이지만 물가상승을 고려한 실질주택가격은 오른 것이 아니다.

즉, 가격이 올라서 돈을 벌었다기보다는 실질 화폐가치 정도로 본전치기를 했다는 표현이 오히려 맞을지도 모르겠다.

전세 가격이 5억 원인 아파트에 전세로 10년을 산다면, 명목 전세 보증금은 5억 원이지만, 실질가치는 3억 중반대로 떨어져서 손해를 본 것이다.

만약, 5억 원으로 전세가 아닌 내 집 마련을 했다면, 10년 후 적어도 화폐가치 하락 정도는 반영이 된 6억 원 중반대 정도의 가치는 형성하고 있을 것이다.

설사 부동산시장이 안 좋아져서 침체상황이 된다 하더라도 장기적으로 거주하거나 임대를 하면서 기다릴 수 있다면, 걱정하거나 불안해할 필요는 없다. 본인 월급이 오르는 것은 정상이고 아파트 가격은 폭락할 것이라고 말하는 것은 지나친 모순이다.

2008년 당시, 반포 ‘래미안 퍼스티지’ 일반 분양가가 3.3㎡당 3,000만 원을 넘었을 때, 미분양까지 발생하면서 고분양가 논란이 있었지만, 지금은 어떤가? 현재 3.3㎡당 5,000만 원 고분양가 논란이 10년이 지나도 논란이 될까?

아마 일부이긴 하겠지만 강남 한강 변 아파트는 10년 후에는 3.3㎡당 1억 원 논란이 있을 수도 있지 않을까 싶다.

물론 예전 경제가 급격히 성장하던 시절처럼 폭발적인 상승은 힘들 수 있지만, 희소가치가 있는 땅이 있고 인플레이션에 따른 화폐가치가 하락하는 한 주택, 특히 아파트 가격이 오르지 않는다는 말에는 동의할 수가 없다.

만약, IMF 경제 위기처럼 예상치 못한 대외적인 경제위기 상황이 발생해 아파트 가격이 폭락하는 상황이 발생한다면 어떻게 해야 할까?

보유하고 있는 부동산을 급매로 던져야 할 것인가? 내 집 마련의 꿈을 포기하고 계속 전세로 살아야 할 것인가?

모든 투자에는 위험이 존재하며 그 위험은 투자수익과 비례 한다. 높은 위기에 높은 수익은 투자에서 절대 법칙이다. 위험이 적은 은행예금이 안전하지만 위험이 큰 부동산이나 주식보다 수익률이 낮은 것은 당연하다.

투자수익이 아무리 크더라도, 지나치게 높은 위험을 감수해야 하는 방법은 큰 손실이 발생할 수 있으니 주의가 필요하다.

하지만, 지나칠 정도로 위험을 꺼린다면 투자 이익의 기회조차 얻을 수 없기 때문에 위험의 실체를 명확히 파악하고 관리하는 것이 중요하다.

아파트 가격이 폭락하는 상황이 오면, 두려움에 떨면서 내 집 마련을 하지 않고 전세로 살거나 보유하고 있는 아파트를 급매로 던질 것이 아니라 오히려 저가 급매물 매수의 기회로 삼아 적극적인 투자전략을 펼쳐 보는 것도 좋다.

실제로 이런 위기 상황이 오면, 내 집 마련이 필요한 실수요자들은 더 떨어질 것이 무서워 선뜻 기회를 잡지 못하는 것이 현실이다. 

투자자는 이런 저가 매수 기회를 놓쳐도 좀 아쉬울 뿐이지만, 내 집 마련이 필요한 실수요자는 마냥 기다리기만 해서는 오르는 아파트 가격을 따라잡기는 어려운 것이 현실이다.

저가 매수 기회가 온다면 두려워만 할 것이 아니라 냉정한 분석 후 기회를 노려보는 전략도 필요하다.

IMF 경제 위기 당시, 수익률은 마이너스 49.5%였지만, 16개월 후 18.5%의 수익률을 기록한 바가 있다. 위기가 지나가면서 기회가 왔던 것이다.

심지어 경제 위기가 다시 왔으면 좋겠다는 극단적인 투자자들도 있는데, 이는 위기 뒤에 오는 저가 매수 기회를 잡으려는 것이다. 항상 큰 위기 뒤에는 큰 기회가 온다. 그 기회를 잡느냐 못 잡느냐의 차이가 있을 뿐이다.

그런데, 막상 그런 상황이 오면 저가 매수를 하는 것은 매우 어렵다.

뉴스나 주변 사람들이 부동산 시대는 끝났다, 더 떨어진다고 아우성을 치는 마당에 감히 떨어지는 칼날을 과감히 잡을 수 있는 사람이 얼마나 될까? 대부분은 엄두를 내기 어려울 것이다.

그렇다면 어떻게 해야 폭락 위기 속에서 숨은 진주 같은 기회를 잡을 수 있을까? 떨어지는 칼날과 같은 폭락 시기에는 기준을 정하고 투자를 해야 한다.

현재 기준에서 과거 10년 동안의 최저가격을 기준으로 정한 뒤, 관심 지역 아파트의 가격이 기준선까지 떨어지면 그때를 타이밍으로 잡으면 된다.

신이 아닌 이상 언제가 바닥일지 정확히 알 수는 없다. 설사 매수 후 가격이 더 하락할 수도 있다. 하지만 반등을 하게 되면 큰 상승 폭을 그리게 된다. 따라서, 10년 내 최저가격 수준으로 하락한다면 저가매수기회를 살려보는 것이 좋다.

다만, 지나친 욕심은 반드시 화를 부른다. 아무리 저가매수의 기회라 하더라도 위험은 존재하기 때문에, 감당하기 어려울 정도의 무리한 투자는 금물이라는 점도 명심하자.

글. 김인만 / 김인만부동산연구소장

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