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빠숑의 입지 분석 레시피 #8. '서울시 노원구'는 왜 투기지역이 되었을까?

서울 내 아파트 시세 20위 지역인 노원구가 왜 '투기지역'이지?

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김학렬 소장과 함께
‘빠숑의 입지 분석 레시피’를
연재합니다.

논리적인 시각을 바탕으로
부동산 입지를 보는 시야를
넓혀드릴 칼럼과 함께
매주 수요일에 찾아가겠습니다.
(편집자 주)

2017년 8월 2일 발표된 부동산 대책 내용 중 가장 핵심 내용은 ‘투기지역’‘투기과열지구’ 지정이었습니다.


서울은 25개 구 전부 투기과열지구로 지정되었고, 그 중에서 강남구, 서초구, 송파구, 용산구, 양천구, 성동구, 강동구, 마포구, 영등포구, 강서구, 그리고 노원구가 투기지역으로 지정되었습니다.


아파트 평당 가격 기준으로 상위 8개 구까지는 원래 인기가 많아 시세가 높은 지역이었으므로 누구나 수긍할 수 있었고, 영등포구와 강서구의 경우 최근 지역 개발 호재 이슈가 많은 지역이었으므로 지정이 될 만한 지역으로 판단할 수 있었습니다.


그런데, 왜 노원구는 하위 시세 구에 포함된 지역임에도 불구하고 투기지역으로 지정될 수밖에 없었을까요?


이 의문을 갖고, 서울의 ‘초관심 지역’으로 떠오른 노원구 이야기를 시작해보겠습니다.

노원구, 현재 위상은?

서울 행정구별 아파트 평당 가격

출처직방

노원구는 서울시 25개 구 중에서 아파트 시세로 평가하면 20위 지역입니다. 서울 동북권에 포함된 지역 중 노원구, 도봉구, 강북구, 흔히 ‘노·도·강’ 이라고 하는 강북권 3총사 구에서는 가장 높은 시세를 보이지만, 서울시 전체 평균에서 보면 시세가 낮은 지역입니다.


노원구의 평균 아파트 시세는 1,300만 원대입니다. 아마도 노원구 시세를 보고 놀라는 분이 꽤 많으실 겁니다. 그 유명세에 비교해 생각보다 높지 않다고요.


노원구에는 목동 신도시에 버금가는 상계택지개발지구가 있고, 대한민국 3대 학원가라고 할 수 있는 중계동 학원가가 있는 지역이기 때문에 이 지역에 대한 정확한 정보가 없는 분들께는, ‘3대 학원가 중 한 곳인 양천구까지는 몰라도 강서구 정도 시세는 되어야 하는 것이 아닌가?’하고 의아해하실 겁니다.


하지만, 노원구는 도봉구나 강북구 대비 조금 시세가 높은 정도지요.

동별로 보는 노원구

노원구는 총 5개 동으로 구성되어 있습니다. 중계동, 하계동, 상계동, 월계동, 공릉동이 있는데요. 노원구를 지키는 ‘독수리 오형제 지역’이지요.

노원구 행정동별 아파트 평당 가격

출처직방

하계동, 상계동, 중계동은 시세가 유사합니다. 상계동의 경우 재건축 이슈가 있기 때문에 현재 아파트 가격이 아니라 재건축 후 가치 상승분까지 포함된 금액이라고 보시면 됩니다. 따라서 하계동이나 중계동의 아파트가 현재 거주 가치는 더 높은 지역이다. 이렇게 생각하시면 됩니다.


하지만, 이렇게 가장 비싼 중계동, 하계동과 가장 싼 공릉동의 가격 차이가 크게 나지 않습니다. 평당 150만 원 정도 차이니까요. 이 정도 차이라고 한다면 만약, 공릉동에 새 아파트가 등장한다면 중계동이나 하계동의 오래된 아파트 가격을 뛰어넘을 수도 있습니다. 아직 노원구 내에서는 지역별 위상 분화가 되지 않았다는 의미입니다.

재건축으로 주목받는 '상계동'

현재 노원구에서 최근 가장 주목을 받는 지역이 바로 상계동입니다. 재건축 이슈 때문입니다. 얼마 전 ‘상계주공8단지’의 재건축 시공사로 한화건설이 선정되면서 주목받기 시작했습니다. 상계뉴타운 내 ‘상계센트럴푸르지오’가 분양되면서도 관심을 받았습니다.


물론, 곧 분양하게 될 상계동 내 주공 아파트들로 인해 2016년 말부터 올해 초까지 많은 수요층의 관심이 집중되었던 것도 사실입니다. 그래서 가격이 조금씩 상승하고 있었던 것이니까요.

‘상계주공8단지’ 직방 거주민 리뷰 내 재건축 관련 의견

출처직방

상계동에서는 ‘상계주공5단지’가 가장 비쌉니다. 평당 3천만 원에 육박하는 거의 유일한 단지입니다. 당연히 재건축 이슈 때문이고요.


재건축 이슈 뺀 일반 아파트 중에서는 ‘동양엔파트(상계동양메이저)’가 가장 비쌉니다. 1,700만 원 전후입니다. ‘상계한일유앤아이’1,600만 원 전후고요.


나머지 단지들은 재건축 이슈와 관계없이 거래가 좀 된다고 하는 단지들은 1,500만 원 전후입니다.

직방에서 본 ‘동양엔파트’ 실거래가와 학군 정보

출처직방

그런데도 노원구의 아파트 가격은 생각보다 많이 움직이지는 않았습니다. 그렇게 움직인 가격이 1천만 원 초반대니까요. 현재 서울시 내 신규 아파트 중 2천만 원이 되지 않는 지역은 거의 없습니다.


하지만, 상계동은 대규모 재건축 호재가 있는 지역임에도 평당 2천만 원이 되지 않습니다. 새 아파트도, 재건축 이슈가 있는 아파트도 아직 상계동이라는 지역에서는 평당 2천만 원은 여전히 부담스러운 가격이라는 것이지요.

노원구, 나머지 동들은?

재건축 이슈를 제외하면 노원구에서 가장 비싼 아파트는 중계동 ‘청구3차’ 아파트입니다. 평당 2,000만원 정도입니다. 1995년 입주한 아파트고요.


그리고, ‘건영3차’, ‘대림벽산’, ‘한화꿈에그린’ 등이 평당 1,700만 원 전후입니다. 대체로 재건축 이슈가 없는 나머지 단지들은 평당 1,600만 원 이하입니다.


노원구에서 시세가 높은 지역 중 한 곳인 하계동1,700만 원대‘하계1차청구’‘하계현대’ 아파트를 빼면 대부분 1,500만 원 전후입니다.

직방에서 본 ‘미륭,미성,삼호3차’ 실거래가와 거주민 리뷰

출처직방

월계동은 재건축 이슈가 있는 ‘미륭,미성,삼호3차’ 아파트만 2,000만 원 대구요. 1,700만 원 전후‘월계풍림아이원’이나 ‘롯데캐슬루나’를 제외하면 대부분 1,400만 원 전후의 시세를 형성하고 있습니다. 최근에 입주한 ‘꿈의숲SK뷰’1,600만 원대입니다.


가장 시세가 낮은 공릉동‘효성화운트빌’, ‘풍림’, ‘우방’, ‘화랑타운’을 제외하면 1,500만 원을 넘는 단지는 없습니다. 대부분 1,200만 원 전후입니다.

노원구가 '투기지역'이 된 이유는?

노원구는 2000년대에는 완전 소외당하던 지역이었습니다. 하지만, 2008년 금융 위기가 오면서 오히려 부각되었죠. 서울 부동산 경기는 2009년 전후가 가장 고점이었습니다. 하지만, 수도권 부동산 장기 불황이 시작되고 2013년까지 계속 하락하게 됩니다.


노원구는 2013년 하반기부터 다시 오르기 시작해서 2017년 현재까지도 오르고 있는 과정에 있는 것 같습니다. 2~3년 동안 평당 2백만 원~3백만 원 정도가 올랐으니까요. 절대 금액으로 보면 많이 오른 것이 아니지만, 상승 비율로 보면 서울에서는 매우 많이 오른 지역으로 평가됩니다. 그래서 투기지역으로 지정된 것입니다.  


그렇게 올랐음에도 불구하고, 이 지역은 여전히 서울 내에서는 가격 경쟁력이 있는 입지입니다. 가격이 저렴하기 때문에 실거주 목적으로 접근하시는 분들에게는 정말 좋은 지역이 될 수 있습니다.

직방에서 본 중계동 ‘서라벌 고등학교’ 학군 정보

출처직방

또한, 중계동의 교육 환경은 서울의 다른 지역에서도 매우 부러워하는 기반시설이기도 합니다. 교육에 관심 있는 세대라면 다른 지역에서 유입될 만한 매력이 있는 시설이기 때문입니다.


서울에서 교육 환경으로 유명한 강남구나 양천구의 높은 시세를 고려하면, 노원구는 훌륭한 차선책이 될 수 있는 것이죠.

노원구, 앞으로의 관전 포인트는?

노원구는 주거 시설이 많이 낡았습니다. 이제 상계동부터 시작될 재건축이 필요한 시점이 되었습니다. 비록 투기지역으로 지정되었지만, 노원구는 계속해서 많은 사람의 주목을 받을 수밖에 없습니다.


상계동의 재건축이 마무리될 때쯤, 노원구의 대장 주인 중계동도 재건축을 준비해야 합니다. 앞으로도 이 중계동과 상계동이 서로 시너지를 주고받으면서 조금씩 선호도가 높아지겠지요.


이것이 향후 노원구를 바라보는 하나의 관전 포인트가 될 것입니다.


이번 주 주말엔 제가 말씀드린 노원구 지역을 한번 둘러보시는 것도 재미있을 것 같네요. 지금쯤 중랑천에 단풍이 물들어 산책하듯 행복하게 답사할 수 있는 계절이니까요.

글. 빠숑(김학렬)

/ 더리서치그룹 부동산조사연구소 소장

/ 빠숑의 세상 답사기

http://blog.naver.com/ppassong



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