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우리나라에서 주택, 특히 아파트라 하면 부동산 투자라는 말이 연상될 정도로 아파트를 구매하는 것은 주택 본연의 주거 목적보다는 투자 수단에 가깝다. 오직 투자 목적으로 거주를 하지 않고 전세를 끼고 집을 매입 할 수도 있고 실제로 거주하면서 투자수익을 기대할 수도 있다.

하지만 확실한 것은 어떤 경우이든 집값이 오르는 것을 싫어하는 집 주인은 없다는 것이다. 필자가 상담하다 보면 “저는 실수요자인데요. 이 아파트 어떨까요?” 라고 물어보는 분들이 많다. 하지만 주택을 구입할 때 실수요자냐, 투자자냐는 본인이 직접 거주를 하느냐, 하지 않느냐가 다를 뿐이지, 그에 따르는 투자 가치를 논하는 기준이 될 수는 없다. 아파트 가격은 누구에게나 중요하다.

수많은 아파트 중에서 가격이 높은 아파트와 낮은 아파트의 차이는 왜 생기는 것일까? 어떤 아파트의 가치가 더 높이 올라갈 수 있는 것일까? 지금부터 아파트의 네 가지 핵심가치에 대하여 알아보도록 하자.

아파트의 가치는 ‘시장가치’, ‘현재가치’, ‘미래가치’, ‘내재가치’, 이 네 가지로 판단할 수 있다.

시장가치는 부동산정책, 금리, 입주 물량 등 부동산 시장의 변화로 투자심리가 영향을 받으면서 형성되는 부동산 시장의 분위기와 흐름에 따른 아파트의 가치를 의미한다. 아파트 가격은 항상 상승하는 것이 아니라 오를 때도 있고, 내릴 때도 있기 때문에 시장가치를 알아야 주택을 매입하는 타이밍을 제대로 잡을 수 있다.

시장가치에 따라서 흔히 상투를 잡는다고 표현하는, 가장 높은 시세에 아파트를 매입해 고생하는 경우가 될지, 투자이익을 얻는 경우가 될지가 결정된다.

현재가치는 아파트의 현재 가격을 형성하는 요소로 교통, 학군, 편의시설 등 주변 환경과 입주 연도, 세대 수, 브랜드, 동, 층, 라인, 타입 등 내부 환경으로 구분할 수 있다. 아파트의 현재 가격이 높다는 것은 주변과 내부 환경이 그만큼 좋다는 의미다.

돈이 많다면 당연히 가격이 높은 아파트를 선택하는 것이 좋다. 하지만 현실적으로는 제한적인 자금 계획 안에서 현재가치의 요소 중 내가 필요로 하는 가치의 우선순위를 정한 후, 선택과 집중을 하는 것이 현명한 현재가치 투자가 될 것이다.

미래가치는 아파트의 현재가치에서 향후 개선될 수 있는 가치를 말하는 것으로, 흔히들 말하는 개발 호재가 미래가치라고 할 수 있다.

개발 호재는 교통 개발 호재와 지역 개발 호재로 구분하는데, 교통 개발 호재는 교통여건이 개선되는 것으로 지하철역 개통과 도로 개통 등이 해당된다. 가장 효과가 큰 개발 호재인 지하철 개통은 개통으로 인해 골드라인이나, 더블 역세권이 되느냐에 따라 그 파급력이 달라진다. 도로개통은 현재의 불편함이 얼마나 개선이 되느냐가 중요하다. 예를 들어 정보사령부 부지를 관통하는 장재터널은 강남에서 다소 소외되었던 방배와 사당지역에 호재가 되는 것이다.

지역 개발 호재는 신도시 개발이나 제2롯데월드 등 굵직한 프로젝트를 말하는 것으로, 개발로 인해 해당 지역의 상권이 발전하고 인구가 유입되어 인근 아파트 가치 상승의 원동력이 되는 것이다.

내재가치는 아파트를 비롯한 주택이 품은 본연의 가치인 땅의 가치를 말한다. 부동산은 토지와 건물로 구성이 되는데, 우리는 눈에 보이는 콘크리트 건물만 보면서 해당 주택의 가치를 판단하는 경우가 많다. 하지만 30~40년의 감가상각 기간이 지나면 가치가 없어지는 건물보다는 변하지 않고 꾸준히 상승하는 토지 가치가 더 중요하다.

아파트 등 주택이 보유한 토지를 대지지분이라고 하는데, 이 대지지분이 큰 아파트일수록 시간이 지나 가치가 더 높아지는 좋은 아파트가 될 가능성이 높다. 다시 말해, 비슷한 가격이라면 용적률이 낮고, 대지지분이 높은 아파트가 내재가치가 높은 아파트다. 한때 부의 상징이었던 타워팰리스보다 반포, 압구정 아파트의 가격상승이 높은 이유가 바로 내재가치 때문이다.

이렇듯, 아파트의 가치는 네 가지로 구분할 수 있다. 아파트 구매라는 일생일대의 결정을 앞두고 있다면, 이 네 가지 가치를 꼼꼼하게 따져봐야 후회 없는 결정을 할 수 있을 것이다. 앞으로 이런 아파트의 가치에 대해 좀 더 쉽고 재미있는 설명으로 매주 여러분을 찾아가고자 한다.

글. 김인만 / 김인만 부동산 연구소장

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