지식하우스

2010년부터 2021년까지 서울 아파트의 연평균 입주 물량은 약 2만 9,800호입니다. 입주 물량이 가장 적을 때는 2012년 1만 9,200호, 가장 많을 때는 2019년 4만 4,800호였습니다. 그런데 이렇게 볼 때 다소 이상 한 점이 느껴지지 않나요? 

2012년은 서울 아파트 가격이 2010년대 들어 가장 저렴할 때였습니다. 2019년은 서울 아파트 가격이 역사상 가장 비 쌀 때였습니다. 상식대로라면, 가격과 입주 물량은 반대로 움직여야 하지 않을까요?

서울 아파트만 놓고  본다면 공급이 늘면 가격이 상승하고, 공급이 줄면 가격이 하락하는 것이 맞습니다. 문제는 서울 아파트 가격이 그렇게 단순하게 움직이지는 않는다는 거죠.

2010년대 후반기만 놓고 본다면 아파트 가격 상승을 주도한 것은 신 축이거나 신축이 예정된 아파트였습니다. 지금도 많은 사람들이 신축 아파트라면 묻지도 따지지도 않고 ‘로또 아파트’라고 부르면서 청약을 합니다. 신축은 입주가 시작된 후에도 근방의 가격 상승을 주도하고요. 서울에 있는 아파트 중 현재 랜드마크가 되는 단지는 대다수가 2010년대에 입주한 단지입니다.

여기서 재미있는 점이 하나 있습니다. 지금은 많은 사람들이 선망하 는 반포동의 래미안퍼스티지도 초기에는 미분양되었다는 사실입니다. 이 단지는 2009년 7월부터 입주를 시작했는데, 전체의 5%가 미분양 상태였습니다. 당시 서울의 아파트 입주 물량은 3만 911호로, 2000년대 들어 물량이 가장 적은 해였습니다. 미분양이 난 이유 중 하나가 평당 3,200만~3,400만 원으로 분양가가 비싸다는 점 때문이었죠. 이제는 강북의 대장 아파트로 떠오른 마포래미안푸르지오도 초기에는 미분양이었습니다. 이처럼 놀라운 반전을 이뤄낸 아파트가 서울에는 무척 많습니다.

다시 공급 이야기로 돌아가면, 결과적으로 아파트 공급은 어느 한 해 만 보면 안 되고, 공급이 지속되는 ‘추세’를 살펴보는 것이 중요합니다. 1년 단위로 볼 때는 공급이 적은지 많은지가 다소 불분명하지만, 몇 년간 공급이 많다면 그에 따른 여파가 반드시 시차를 두고 찾아옵니다. 아파트 분양 후 실제 입주까지는 2~3년이 걸립니다. 

그러니 공급량에 일희일비하지 마세요. 서울에서 미분양이 속출할  때가 용기를 갖고 매수할 때입니다. 반대로 서울에서 청약 열풍이 불 때 가 잠시 쉬면서 추이를 살펴볼 때이기도 합니다

서울 아파트에 대한 수요는 정확하게 공급이 많 고 적음에 따라 움직이지는 않습니다. 그보다는 서울 아파트 가격이 상승 추세인가, 혹은 하락 추세인가에 따라 움직입니다. 아무리 공급이 적어도 가격이 하락한다면 수요는 사라집니다. 공급을 무한정 늘려도 가격이 상승한다면, 수요는 전국적으로 생겨납니다. 단순히 공급만 놓고 가격을 논하는 것은 너무 단편적인 결론인 거죠.

'수요'는 사람들이 이야기하는, 숫자로 표현할 수 있는 범위를 훨씬  뛰어넘습니다. 그것은 공급이나 수요와 전혀 상관없는 인간의 심리 때문입니다. 공급이 부족한데도 수요가 적을 수 있는 것은, 매수해도 돈이 되지 않는다는 인간의 공포가 작용하기 때문입니다. 반대로 공급이 많아도 그 이상의 엄청난 수요가 생기는 것은, 일단 매수하면 무조건 돈을 벌 수 있다는 심리가 작용한 결과입니다.

 ‘수요’라는 이름을 가진 인간의 심리를 무시해서는 안됩니다. 다시 한번 강조합니다. 서울 아파트 공급과 수요는 서로 상관관계가 높을 뿐, 인과관계는 아니라는 점을 반드시 기억하시기 바랍니다. 

이 수요와 공급, 뜨거운 열풍을 냉철히 바라보면 서울 아파트는 여전히 기회가 있습니다.