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주택 지분 40%만 매입해서 집 사는 제도가 있다고? 지분적립형 분양제도 알아보기

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3040 세대의 내집마련을 위한 주택 공급제도가 새롭게 도입되었어요. 


지분적립형 주택은 공공참여형 고밀도 재건축과 신규 공공택지 조성을 통해 공급하는 주택의 경우 집을 아주 저렴한 값에 사고 30년 이상 장기 거주할 수 있는 제도예요. 경기도형 기본주택도 중산층 주거안정을 위한 새로운 방안인데요.


이에 대한 자세한 내용을 함께 살펴볼까요.


자료 : 서울시

공공 주도의 대규모 주택 공급은 ‘공공성’ 확보가 반드시 전제돼야 해요. 단순한 물량 확대 위주의 주택 공급은 구입 능력 없는 계층을 소외시켜 자칫 자산 양극화가 깊어질 수 있어요. 


‘모든 국민이 쾌적한 주거생활을 안정적으로 누릴 권리’를 보장하는 게 주택정책의 기본 원칙이에요. 정부의 수도권 주택 공급 확대 방안은 이런 원칙이 바탕에 깔려 있어요. 


특히 수도권 주택정책의 주체인 서울시와 경기도가 이런 원칙에 맞는 새로운 공급 방식과 주택 유형을 내놓아 관심을 끄는데요. 초기 입주 때 내야 하는 금액이 적고(서울시) 무주택자라면 30년 이상 장기 거주할 수 있다(경기도)는 점에서 자금력과 청약가점이 낮은 무주택 30·40의 내집마련 돌파구가 될 것으로 기대돼요. 


정부는 8월 4일 ‘서울권역 등 수도권 주택공급 확대방안’에서 공공참여형 고밀도 재건축과 신규 공공택지 조성을 통해 공급하는 주택의 경우 ‘지분적립형 분양제’를 도입하겠다고 밝혔어요. 


지분적립형 분양이란, 주택 구입 초기에는 해당 소유 지분의 일정 부분만 매입하고 나머지는 임대료를 내면서 살다가 점차 지분을 늘려 소유권을 확보할 수 있게 하는 분양제도를 말하는데요. 


예컨대 분양가 5억 원짜리 지분적립형 아파트라면 초기에는 2억 원만 내고 40%의 지분율로 입주할 수 있게 돼요. 나머지 60%의 지분은 공공기관이 운영하는 위탁관리투자회사(REITs)에 맡겨둔 가운데 매달 내는 임대료에 반영하거나 정해진 기간에 따라 순차적으로 매입 절차를 밟으면 돼요.

서울시, 공공분양에 ‘지분적립형 주택’ 선보여

지분적립형 분양제는 서울시의 적극적인 제안을 정부가 8·4대책에 반영한 것으로, ‘서울형 주택’으로 불리기도 해요. 


서울시는 30~40대 무주택 실수요자의 초기 주택 구입 부담을 줄이는 방안으로 지분적립형 공공분양을 오래전부터 검토했어요. 지분적립형 분양에는 장기간 전매제한과 실거주 의무 등의 요건이 부여돼요. 따라서 ‘로또 광풍’까지 일으키는 청약 과열과 주택 단기투자를 억제해 실수요자 위주의 장기 거주를 유도하는 효과를 기대할 수 있어요. 정부와 서울시는 지분적립형 분양주택의 구체적인 지분 매입 기간, 입주자 선정 방식, 실거주 요건 등은 2020년 안에 확정해 발표할 예정이에요. 


8·4대책으로 추진하는 주택 공공분양 물량 가운데 지분적립형 주택이 얼마나 포함될지는 서울시가 공공사업 시행 주체인 한국토지주택공사(LH)나 서울주택도시공사(SH)와 협의해 결정하게 되요. 서울시 관계자는 “서울시 소유 부지에서 조성하는 공공분양 사업 물량의 절반 정도를 지분적립형 주택으로 짓는다면 2028년까지 1만 7000호 정도를 공급할 수 있다”며 “30~40대 실수요자의 입주 기회 확대를 위해 무주택 기간, 청약저축 납입액 등과 관계없이 추첨으로 공급할 계획”이라고 말했어요. 


서울시와 SH는 60세 이상 고령자 밀집지역의 주거환경 개선과 노후 생계 지원 목적을 결합한 ‘연금형 자율주택정비사업’도 2020년부터 시작해요. 자율주택정비사업은 단독, 다세대 등 주로 저층 주거단지 지역에 사는 주민들이 스스로 신청해 추진하는 소규모 주택정비사업을 말해요.


이 사업에 참여하는 60세 이상 집주인이 기존 주택을 SH에 매각하면, 해당 부지에 신축한 집에 공공임대로 재정착하면서 매각 대금에 이자를 더해 10~30년 동안 연금처럼 매달 받을 수 있어요. 


노후 주택에 거주하는 고령 은퇴자가 집을 팔고도 기존에 살던 곳에 재정착하면서 노후 생활자금을 안정적으로 마련할 수 있도록 설계한 제도인데요. 이 제도가 활성화되면 도심 저층 주거지의 주택 공급이 늘어나는 효과도 있어요. 서울시 저층 주거지에서는 도심 노후화와 집주인의 고령화가 동시에 진행 중인 곳이 많아요.

중산층도 30년 장기 거주 ‘경기도형 기본주택’

경기도가 최근 발표한 ‘경기도형 기본주택’ 정책도 수도권 무주택 중산층의 주거 안정을 위한 효과적인 지원 방안으로 떠오르고 있어요. 경기도와 경기주택도시공사(GH)는 수도권 3기 신도시의 역세권 중심으로, ‘무주택자라면 누구나 30년 이상 거주할 수 있는 공공임대주택’을 집중 공급하겠다는 계획을 밝혔어요.


경기도 기본주택은 기존 장기공공임대주택과 달리 무주택자면 누구나 입주할 수 있도록 한다는 게 큰 차이에요. 기존 공공임대주택은 소득, 자산, 나이 제한 등 엄격하게 자격과 입주 요건을 두는 바람에 ‘저소득층 거주시설’이라는 낙인 효과를 불러일으키고 있어요. 이와 달리 중산층도 사실상 평생 거주할 수 있는 공공임대주택을 역세권 등 입지 여건이 좋은 곳에 대규모로 공급하면, 공공임대에 대한 부정적 이미지를 개선하고 입주민의 주거 만족도도 높일 수 있을 것으로 경기도는 보고 있어요.


경기도 기본주택 공급 후보지는 수도권 3기 신도시 가운데 GH가 지분을 갖고 사업시행자로 참여하는 하남 교산지구를 비롯해 안산 장상, 과천, 용인 플랫폼시티 등이에요. 역세권을 중심으로 GH 지분의 50% 이상을 기본주택으로 공급할 예정인데, 각 지구별 SH 지분율을 적용하면 경기도 기본주택은 약 1만 3000호로 추정돼요. 월 임대료는 단지 관리와 운영비를 충당하는 수준으로 책정하되 기준 중위소득의 20%를 상한으로 검토 중이에요.


초기 임대보증금은 월 임대료의 50배(가구원 수 1~2명)에서 100배(3명 이상) 사이로, 사업 운영에 필요한 최소한의 범위에서 책정할 방침이에요. 경기도의 기본주택 공급을 위해서는 중앙부처와 협의 과정이 남아 있어요. 경기도는 공공주택 특별법 시행령에 ‘경기도형 기본주택’이라는 임대주택 유형 신설, 역세권 등 핵심 지역에 임대주택 용지 공급 및 용적률 500% 상향, 주택도시기금의 저리 융자 등을 요구하며 국토교통부와 협의 중이에요.


경기도는 이 밖에 임대주택 공급 확대와 사회적경제 육성을 함께 꾀하는 ‘토지임대부 협동조합형 사회주택’ 사업도 2020년부터 추진해요. 토지임대부 사회주택이란, 토지는 공공이 소유하고 주거시설은 협동조합·사회적기업·마을기업·비영리 공익법인 등 사회적경제 주체가 지어 장기 임대로 운영하는 주택을 말해요.


이 사업은 사회적경제 주체가 희망 토지를 제안하면 이를 도가 매입해 30년 이상 저렴하게 재임대 공급하는 데서 출발해요. 임대 부지에는 사회적경제 주체가 집을 지어 임대사업을 진행하고, 주택 운영과 관리는 다시 입주민들까지 조합원으로 참여하는 협동조합을 통해 맡기는 방식이에요. 경기도는 토지임대부 사회주택의 60% 이하는 무주택자를 대상으로 일반 공급하고, 나머지 40%는 저소득층, 장애인, 1인 가구, 고령자 등에게 특별 공급이 이뤄지도록 할 방침이에요.


공공이 제공하는 토지를 저렴하게 이용하는 만큼 사회주택 임대료는 주변 시세의 80% 수준으로 제한돼요. 사회주택 입주 희망자는 해당 주택단지의 사회적 협동조합에 가입하는 조건으로 신청이 가능하고요. 경기도는 토지임대부 사회주택의 최소 단위를 50가구로 정하고, 10월 중 민간 제안사업 추진 방식의 공모를 낼 계획이에요.


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