정책주간지 공감

세상에서 가장 집값이 비싸다는 뉴욕 맨해튼. 하지만 영화를 보면 가난한 예술가도, 공부하는 대학생도 뉴욕에서 큰 어려움 없이 살아가고 있어요. 대체 그 이유가 뭘까요?

세계의 주요 도시들은 임차인들을 보호하는 임대차 제도들은 갖고 있다고 해요. 5개 선진국의 임대차 제도들, 함께 알아볼까요?

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국내 주택시장에서 전월세 관련법 개편에 따른 논란이 이어지고 있어요. 이에 따라 해외 주요 선진국 통신원들을 통해 이들 국가의 임대차 법제도를 확인한 결과, 주요 선진국의 임대차 제도는 한국과 달랐어요.

이들 나라는 임대인(집주인)보다 임차인(세입자) 보호에 좀 더 무게를 둔 정책을 펴고 있는 것으로 나타났어요. 집주인의 사유재산권을 인정하면서도 세입자가 계약상 동등한 지위를 갖도록 보호해주는 측면이 강해요.

자유주의 경제를 지향하는 영미권도 임차인 권리 보호에 적극적인 모습이에요. 특히 미국 뉴욕의 임대차 정책 중엔 사회주의적 느낌이 드는 조항이 있을 정도로 임차인 보호에 적극적이었어요. 영국은 주택 임대차 기간을 최장 14년까지 인정하고 있어요.

독일, 프랑스 등 유럽은 영미권보다 훨씬 임차인 보호에 적극적이에요. 독일은 임차인의 거주 기간을 10년 보장하며, 프랑스는 헌법에 거주권을 보장하는 내용을 담는 등 다양한 방식으로 임차인 보호에 힘쓰고 있었어요.

반면 호주는 임차인 보호에 소홀한 태도를 보이고 있어요. 호주는 지난 20년간 집값 폭등으로 부동산에 지나치게 자산이 편중되며 경제의 활력마저 떨어졌어요. 호주 내부에서는 임차인 보호장치를 강화하는 법에 대한 요구의 목소리도 커지고 있어요. 

일본은 높은 집값에 대한 부담이 컸어요. 특히 빈집 증가 같은 사회문제로 주택문제가 비화되는 모습이었어요.

자본주의의 대표 격으로 불리는 뉴욕. 그중에서도 맨해튼은 집값이 세계 최고 수준으로 높은 것으로 유명한데, 이런 뉴욕시의 임대차 정책이 한국보다 임차인의 권리를 강하게 보호하는 점은 가장 큰 특징이자 차이점이라고 할 수 있어요.

또 뉴욕 주택시장을 한국과 비교하면 뉴욕이 월 기준 주택 임차료는 월등히 비싸지만, 매매가격은 비슷하거나 약간 저렴해요.

뉴욕 맨해튼에서 방이 한 개인 아파트 가격은 평균 92만 5000달러(약 10억 원)이고, 평균 월세는 3710달러(약 420만 원)예요. 상대적으로 저렴한 퀸즈(맨해튼에서 자동차로 30분 안에 닿는 지역)의 경우 평균 월세는 2250달러(약 240만 원)이고 매매가는 65만 달러(약 7억 원) 수준이에요.

매년 2%씩 오르는 비싼 월세에 더해 이사 시 부동산 중개비에 대한 부담도 상당해요. 임차인은 온라인 부동산 업체에서 물건을 찾고 가격 비교를 한다 해도 월세의 1.5배를, 임대인은 집값의 3~6%를 중개비로 지급해야 해요. 기타 부대비용(거래세·보험·변호사비 등)까지 더하면 주택을 사고파는 것이 녹록지 않아요.

이렇게 높은 뉴욕시의 집값을 시민들의 평균임금(월급 약 300만 원)과 견줘보면 뉴욕시 주택 월세는 일반 서민이 쉽게 감당할 수 있는 정도 밖이에요. 따라서 부자이고 소득수준이 높은 사람만 뉴욕시에 거주할 수 있을 것이라고 생각할 수 있어요. 그러나 사실은 그렇지 않아요.

뉴욕을 비롯한 미국은 전세 문화가 없고, 집을 소유하는 사람들보다 월세로 거주하는 사람이 더 많아요. 또 뉴욕은 도시 거주자의 다양성을 유지하기 위해 저소득자와 다인종, 노인과 임차인의 권리를 강력하게 보호하는 부동산 정책을 시행하고 있어요.

임차인 보호법 중 가장 대표적인 것은 ‘렌트 컨트롤(rent control)’과 ‘렌트 스테이벌라이즈(rent stabilized)’ 아파트 정책이에요.

렌트 컨트롤은 뉴욕에서 1947년 이전에 지어진 건물 중 1971년 이전에 입주한 거주민의 경우 본인이 원할 때까지 입주 당시 가격으로 임차해서 살 수 있도록 한 제도예요.

이런 뉴욕의 대표적인 임차인 보호 규정 때문에 방 3개(거실 포함)짜리 아파트의 평균 월세가 5000달러가 넘는 건물에서 1971년 이전에 들어온 70대 노인은 400달러만 내고 살고 있어요. 1990년대에 들어온 가족은 2500달러를 내는 모순적인 상황이 있기도 해요. 이렇게 시장가격보다 훨씬 저렴한 아파트는 뉴욕시 전체 임대주택의 1%를 차지해요.

또 다른 임차인 보호법인 ‘렌트 스테이벌라이즈’는 1974년 이전에 지어진 건물에 대해 임대료를 시 정부가 정한 상한선 이상으로 올리지 못하도록 해요. ‘렌트 스테이벌라이즈’는 뉴욕시 전체 아파트의 50%인 100만 채 정도에 적용돼요.

‘렌트 스테이벌라이즈’에 적용되는 아파트의 월세 상한선은 2700달러이고 이런 아파트들의 월세는 시 정부가 정한 이상으로 올릴 수 없어요. 또한 임차인이 월세를 밀리지 않았다면 집주인이 거주민을 내보내는 것이 매우 어렵게 되어 있어요. 심지어 임차인이 월세를 내지 못하는 경우에도 인권법과 차별법이 적용될 때는 임차인이 보호받을 수도 있어요.

호주 역시 한국과 같은 전세제도가 없어요. 주택 임대료를 2주 간격 또는 월세로 내야 하기 때문에 소득(직장)이 분명하면 어렵지 않게 임대를 할 수 있어요. 보증금 명목의 임대계약금은 2~4주 임대료 정도로 한국에 비하면 부담이 매우 낮아요.

매매든 임대든 대부분의 부동산 거래는 중개대행사를 통해 성사돼요. 중개수수료는 거래가격의 1.5~2%인데 가격이 높을수록 중개수수료 비율이 낮아져요. 임대 계약기간은 대체로 1년이 기본이에요. 세입자가 퇴거를 할 때는 4주 전에 집주인이 부동산 임대관리를 맡긴 임대관리 회사에 통지하면 돼요.

집주인의 임대료 인상 상한선은 법적으로 명시되어 있지 않아요. 시세에 비해 지나친 인상이라고 판단되면 임차인은 법원에 이의를 신청해 깎을 수도 있어요. 종합하면 기본 계약기간이 짧은 만큼 세입자는 이사를 자주 가야 한다는 부담이 있고, 연간 임대료 상한선이 제한돼 있지 않아 집값이 폭등해도 세입자가 행사할 수 있는 권한은 이의 제기에 그쳐요.

호주는 과거에 임대주택을 주택 매입 전 단계에 일시적으로 거치는 공간으로 생각하는 경향이 강했어요. 최근에는 20년 동안 집값이 3~5배 폭등하며 장기임대 현상이 확산되고 있고, ‘임차인 보호가 소홀하다’는 비판의 목소리가 커져 호주 내에서도 임차인 보호장치를 강화하는 것을 주 내용으로 임대차 법을 보완해야 한다는 요구가 커지고 있어요.

특히 산업에 투입되어야 할 민간 자금이 주택 투기에 집중되면서, 산업 경쟁력을 높이는 데 실패했다는 평가가 나올 정도에요. 원자재 수출에만 의존, 한때 호황을 누렸던 호주 경제는 2008년 글로벌 금융위기 이후 원자재 가격이 하락하면서 불황이 시작됐어요.

그 와중에도 주택 투기는 여전했어요. 에너지 외에 제대로 된 산업기반을 갖출 기회를 주택 투기로 날려버렸어요. 집값 급등을 방치할 경우 국가 경제가 어떻게 활력을 잃는지 극명히 보여주는 사례가 바로 호주에요. 

호주에 반해 독일은 임차인 권리 보호가 강한 것이 특징이에요. 유럽 전체적으로는 임차인의 권리를 보장하는 것에 익숙해요. 임차인이 원하면 10년 거주기간이 보장되고, 퇴거를 강제할 수 없어요. 

독일에서는 임대 계약기간이 설정되어 있지 않은 경우가 많아요. 이럴 때 대부분 10년을 기본으로 봐요. 때문에 임차인이 자주 바뀌는 경우도 흔치 않아요. 집주인이 바뀌어도 그 계약은 그대로 유지돼요. 

임차인 퇴거는 임대인이나 직계가족이 다른 거주지가 없다는 것을 증명한다면 법적으로 가능해요. 다만 이 경우에도 임차인이 다양한 이유를 대고 버티면 내보내지 못해요. 예컨대 임차인이 취학연령의 아동을 키우는 가정의 부모인 경우, 추가 비용을 내 이사 할 여력이 없다고 주장하면 집주인은 내보내지 못해요.

주로 독립된 아파트를 임차하려면 월 임대료와 함께 보증금은 월 임대료의 3배 정도 필요해요. 이 보증금은 임대기간 만료 후 퇴거 시 이 주택에 대한 손해보상 목적으로 설정된 것이에요. 중개비는 월 임대료의 2배 수준이에요.

독일 정부는 2014년부터 주택 임대료가 급등하는 지역에 한해 ‘주택 임대료 브레이크 정책’을 실시하고 있어요. 새로운 임대계약 체결 시 해당 지역의 임대료 수준을 10% 초과하지 못하도록 하는 정책이에요. 다만 ▲새로 건축된 주택 ▲새 단장(리모델링)한 주택 ▲주인이 임대사업을 처음 시작한 주택 등에 한해 예외를 둬요.

한편 독일은 주택 거래비용(거래세)을 높게 설정해 잦은 주택 거래를 못하도록 묶고 있어요. 독일인들은 대체적으로 주택을 한번 사면 평생 실거주하는 것을 당연하게 여겨요. 그리고 주택을 임대한다 해도 임대차계약 또한 빈번하게 작성하지 않아요. 부동산 거래비용이 높기 때문이에요. 임대인들은 임차인이 오랫동안 자기 집에서 사는 것을 원해요.

프랑스는 임대료 지급 능력을 꼼꼼하게 살피는 대신, 임대보증금의 부담은 크지 않아요. 프랑스에서 세입자로 들어가려는 경우, 같은 입주 희망자들과 면접을 봐야 한다. 면접 경쟁은 대부분 세입자가 안정적으로 월세를 낼 수 있는지 여부로 판가름 나요. 이에 보통 주택 월세의 세 배 이상에 해당하는 월급명세서를 제출해야 해요.

프랑스에서 가장 보편적으로 인기가 많은 임대아파트 규모인 90㎡(약 27평)형 집의 기준을 예로 들면, 파리 중심(6~8구, 14~17구)이나 고급 수도권 지역(뇌이·Neuilly)의 임대료는 월 3600유로(500만 원) 수준이에요. 이런 집을 임대하려면 앞서 설명한 대로 임대료의 3개월 치(1500만 원)를 웃도는 월급명세서나 1년 치(6000만 원) 보증금이 필요해요.

임대보증금은 세입자가 월세 지불능력 증빙서류가 있을 경우 월세 한 달 치에 해당하는 금액을 내야 해요. 증빙서류를 제출하지 못할 경우에는 임대인은 1년 치 월세를 은행에 맡겨놓게 하는 은행 보증을 요구할 수 있어요.

프랑스에서 임차인의 최단 임대기간은 3년이며, 임차인이 계약 갱신을 원하는 경우 3개월, 임대인이 계약 해지를 원하는 경우 6개월 이전에 상대방에게 등기우편으로 고지해야 해요. 중개비는 월세 한 달 치 금액에 준해요.

또한 임대료의 경우, 매년 해당 지역의 평균 주택가격 상승률을 산정해서 이에 비례하는 임대료 인상률 상한 제도를 두고 있어요.

프랑스는 헌법상에 국민의 ‘주거권’이 보장되어 있는 나라에요. 이에 따라 모든 국민의 주거권을 적극적으로 보장하기 위해 ▲사회적 임대아파트 공급 ▲사회보장법상 주택임대료 보조금 지급 등의 방식을 취하고 있어요.

한국에서 임대 및 월세 계약을 하면 보증금과 중개비가 필요하듯, 일본도 각각 이에 해당하는 시키킹(敷金)과 레이킹(禮金)이 들어요. 일본 역시 전세제도가 없어요. 일본의 주택 임대보증금은 독일, 프랑스 같은 유럽보다 약간 낮아요. 독일과 프랑스는 3개월 치의 보증금을 요구하지만 일본은 보증금으로 월세 1~2개월분에 준하는 금액을 내면 돼요.

일본은 임차인이 ‘시키킹’이라는 보증금을 내야 하며, 금액은 한국에 비해 저렴한 편이에요. 다만 한국처럼 보증금이 다 돌아오는 것은 아니에요. 일본은 집을 사용한 사람이 나갈 때 집 상태를 원상 복구해주는 것이 일반적이에요. 그래서 계약이 만료될 때 청소비와 수리비 등이 제외된 소정의 금액만 돌려받아요. 나갈 때, 집 상태가 안 좋으면 청소비와 수리비를 추가로 요구하는 경우도 있어요.

특이한 점은 레이킹인데, 한국말로는 사례금이고 중개비에 대응하는 개념이에요. 집을 빌려줘서 고맙다는 뜻으로 임대인에게 주는 돈이에요. 부동산 중개업자에게 수수료를 주는 한국과는 달리, 임대인에게 사례비를 준다는 점이 가장 큰 차이에요. 여기에 월세의 1~2개월분에 준하는 금액을 지불해요. 즉 집을 구할 때 부동산 중개업자에게 내는 ‘복비’ 대신 집주인에게 ‘사례비’를 지불하는 것이에요.

이들 모두의 사례를 확인한 결과, 임차인 보호에 나서는 나라들은 공통적으로 ▲전세제도가 없다. ▲‘임차인 보호’는 당연하다. ▲임대기간은 장기간이다. ▲(매매) 중개수수료는 임대인이 낸다는 점 등이에요. 사유재산권 제한에 반발 심리가 큰 한국과 달리, 이들 선진국은 오래전부터 임대차 정책의 공개념을 인정하고 있었어요.