요즘 전세물량 뚝! 세입자가 꼭 알아야 할 전월세 관련 Q&A 12
세입자 보호를 위해 주택임대차보호법이 개정되었어요. 세입자 거주기간을 2년 더 연장하는 계약갱신청구권과 전월세 급등을 막아 줄 전월세상한제가 그 핵심인데요. 법안 개정 후 달라진 점에 대해 국민들이 가장 많이 문의한 내용을 사례를 들어 설명해 드릴게요.
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7월 31일 주택임대차보호법 개정 시행 이후 서울시·경기도·대한법률구조공단·한국감정원 등 기관별로 여러 민원 사례가 접수됐어요.
정부는 이 가운데 자주 문의된 사례를 묶어 <주택임대차보호법 해설서>를 작성했어요. 해설서는 지방자치단체를 통해 전국에 배포되며 국토교통부와 법무부, 유관기관 누리집에서 내려받을 수 있어요. 해설서의 핵심 내용을 정리해봤습니다.
Q.
임차인은 계약갱신청구권을 언제까지 행사해야 하나요?
A.
임차인은 임대차계약의 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신청구권을 행사해야 해요. ‘1개월 전까지’의 기간을 계산할 때는 계약 만료일 1개월 전까지 임대인에게 계약갱신 의사가 도달해야 해요.
예를 들어 계약 만료일이 9월 30일이면 8월 30일 0시 전까지 임대인에게 계약갱신 의사를 전달해야 해요.
다만, 12월 10일 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차계약은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 기간에 계약갱신청구권을 행사해야 해요(계약갱신청구권 행사 기간 관련 개정 사항(1개월 전→2개월 전)은 12월 10일 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약부터 적용).
Q.
개정법 시행 당시 계약 만료일까지 1개월이 안 남은 경우 계약갱신청구권을 행사할 수 있나요?
A.
행사할 수 없어요. 계약갱신청구권의 행사 기간은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지이므로, 법 시행일인 7월 31일부터 8월 31일 사이에 계약 기간이 끝나는 임차인들은 계약갱신청구권을 행사할 수 없어요.
Q.
계약갱신청구권 행사의 효과는 무엇인가요?
A.
계약갱신청구권을 행사하면 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보고, 갱신하는 임대차 기간은 2년이 보장됩니다. 다만 차임(셋돈)과 보증금은 종전 금액의 5% 범위 안에서 증감할 수 있어요.
Q.
묵시적 갱신도 갱신청구권 행사로 보나요?
A.
계약이 묵시적으로 갱신된 경우에는 갱신청구권 행사로 보지 않아요. 계약갱신청구권 행사는 해당 권리를 행사한다는 명확한 의사표시를 한 경우에 인정됩니다.
묵시적 갱신은 임대인(집주인), 임차인(세입자)이 기존 계약을 종료하거나 조건을 변경한다는 등의 통지를 하지 않은 경우 기존 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차가 이뤄진 것으로 보는 제도예요.
Q.
계약이 묵시적으로 갱신된 경우에도 앞으로 계약갱신청구권을 행사할 수 있나요?
A.
가능해요. 묵시적 갱신은 계약갱신청구권 행사에 따른 계약갱신과 구별되기 때문이에요. 계약이 묵시적으로 갱신되었다면 그 갱신한 계약의 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신청구권을 행사할 수 있어요.
Q.
이미 4년 넘게 거주한 임차인도 계약갱신청구권을 행사할 수 있나요?
A.
4년 넘게 거주한 경우에도 갱신청구권을 행사할 수 있어요.
개정 법률은 최대 4년의 주거를 보장하는 내용이 아니라, 1회에 한해 기존 계약을 2년 연장할 수 있도록 갱신청구권을 주는 것이므로 연장 계약, 묵시적 갱신 등의 사유로 이미 4년 넘게 거주한 경우라도 현재의 임대차계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신을 청구할 수 있어요.
Q.
계약갱신청구권 행사에 별도의 방식이 있나요?
A.
계약갱신청구권 행사 방식에는 특별한 제한이 없어요.
구두, 문자메시지, 전자우편 등의 방법이 모두 가능하지만 장래 발생할 수 있는 분쟁 예방을 위해서는 내용증명 우편 등 증거를 남길 수 있는 방법을 활용하는 것이 안전해요.
Q.
임차인이 계약갱신청구권을 행사한 후 다시 임대차계약서를 작성해야 하나요?
A.
임대차계약서를 반드시 작성해야 하는 것은 아니예요. 임대차계약서를 쓰지 않아도 묵시적 갱신과 마찬가지로 종전 임대차와 동일한 조건으로 임대차가 이뤄진 것으로 보고, 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있어요.
다만 임대료 등 당사자 사이에 새롭게 합의한 내용이 있으면 이를 명시해 증거서류를 작성해두는 것이 분쟁 예방을 위해 좋아요.
Q.
임대인은 임대차 기간에 1년마다 임대료를 5%씩 올릴 수 있나요?
A.
그렇지 않아요. 임대인이 임대료 증액을 청구할 수 있다는 것뿐이지 임차인이 이 증액 청구에 반드시 응해야 하는 것은 아니고, 꼭 5%를 증액해줘야 하는 것도 아니예요.
계약갱신 시 증액의 경우라면 임대인과 임차인은 협의를 통해 기존 임대료 기준 5% 범위 안에서 임대료를 증액할 수 있어요.
계약 기간 중 임대료 증액은 현재 임대료가 임차주택에 대한 조세, 공과금, 그 밖의 부담 증감이나 경제 사정 변동으로 적절하지 못하게 된 때 증액을 청구할 수 있다는 것일 뿐 무조건 5%를 증액할 수 있는 건 아니예요. 증액을 청구하는 측에서 위와 같은 사유를 증명해야 해요.
Q.
주택임대차보호법상 법정 전월세(월차임) 전환율은 언제 적용되며 의무 사항인가요?
A.
임대차계약에서 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환하는 경우에 의무적으로 적용되며, 법에서 정한 전환율을 초과하면 그 부분은 효력이 없어요.
Q.
법정 전월세 전환율이 10월부터 4%→2.5%로 개정돼요. 현재 존속 중인 계약에도 소급 적용되나요?
A.
개정되는 시행령 시행 당시 존속 중인 임대차에 대해서도 적용하되, 시행 후 최초로 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환하는 경우부터 적용됩니다.
Q.
법정 전월세 전환율 적용 방법은 무엇이며 보증부 월세에서 보증금을 높이려면 어떻게 해야 하나요?
A.
법정 전월세 전환율은 임차인 보호를 위해 보증금의 전부나 일부를 월 단위 차임으로 전환하는 경우에만 적용되고, 월 단위 차임을 보증금으로 전환할 때는 적용되지 않아요.
월 단위 차임을 보증금으로 전환하는 경우에는 한국감정원에서 발표하는 지역별·규모별 전월세 전환율, 주변 시세 등을 참고해 임대인과 임차인 협의 아래 보증금 전환 비율을 결정할 수 있어요.
