정책주간지 공감

계약갱신청구권과 전월세상한제 도입을 담은 주택임대차보호법 개정안이 시행중이에요. 실수요자를 보호하기 위헤 제정되었는데요. 새로운 제도의 도입인 만큼 혼선이 생기거나 투기를 일으킨다는 우려의 목소리가 있어요. 세입자 보호 제도의 주요 핵심과 이를 둘러싼 오해와 진실을 알려들릴게요!

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계약갱신청구권과 전월세상한제 도입을 담은 주택임대차보호법 개정안이 국무회의를 거쳐 7월 31일부터 시행됐어요. 이와 함께 전월세신고제 도입을 담은 부동산 거래신고 등에 관한 법률개정안이 8월 4일 국회 본회의를 통과해 2021년 6월 1일부터 시행돼요. 이로써 세입자 보호를 위한 제도마련이 마무리됐어요.

정부는 출범 이후 계약갱신청구권과 전월세상한제, 전월세신고제 도입을 국정과제로 정하고 제도 도입을 위해 국회, 학계, 시민단체 등과 협업을 추진했어요. 특히 계약갱신청구권과 전월세상한제는 이미 10여 년 전부터 논의된 과제로, 이번 제도 도입은 그간의 연구 및 논의를 반영한 것입니다.

정부는 앞으로 이들 제도가 시장에 안착할 수 있도록 이른 시일 안에 관련 해설서를 제작·배포하고, 한국토지주택공사(LH)와 한국감정원 지역사무소 방문상담소 개설 및 분쟁조정위원회 확대설치 등을 이어갈 계획이에요. 새 제도 도입에 따른 일부 혼선을 피하기 위해 정부의 입장과 준비 상황을 정리해봤어요.

개정 주택임대차보호법의 계약갱신청구권 도입으로 임차인에게는 희망하는 경우 1회의 계약 갱신(최대 2년)을 할 수 있는 권리가 생겼습니다. 개정 전에도 실제 현장에서는 집주인과 임차인 간 협의로 계약기간을 연장했으나, 갱신의 결정은 오로지 집주인의 의사에 따랐던 것이 사실입니다. 이제 계약갱신청구권과 전월세상한제(갱신 시 임대료 증액제한 5% 제한)가 도입되었기 때문에 임차인은 거주기

간 연장을 위한 권리를 주장할 수 있게 되었습니다.

결국, 집주인과 임차인은 더욱 균형 잡힌 권리관계 아래서 각자의 권리 주장을 통해 임대차 계약기간의 연장을 협의할 수 있게 되었으며, 이런 상황에서 양자 간 의견 교환은 자연스러운 것입니다. 이를 두고 ‘전쟁의 시작’ ‘평화관계 종식’ 등 과장되게 표현하는 것은 바람직하지 않습니다.

다만 제도 시행 초기로 집주인과 임차인이 자신의 정확한 권리와 의무를 알아야 하므로 정부는 신속하게 개정 주택임대차보호법 해설서를 배포하고, 지방자치단체 및 유관기관과 협조해 다양한 방법으로 정확한 정보를 전달할 계획입니다.

계약갱신청구권 제도가 시행되어 집주인이 자신의 주택을 매도할 수 없게 되었다는 것은 사실과 다릅니다. 집주인이 임대를 놓은 상황에서 주택을 제3자(매수인)에게 매도하는 것에 아무런 문제가 없으며, 기존 집주인과 임차인의 임대차 계약이 제3자(매수인)에게 승계된다는 것은 이미 다 아는 사실입니다. 개정 전 주택임대차보호법 아래서도 임차인의 거주기간이 남아 있으면 주택 매도를 이유로 임차인을 내보낼 수 없었으며, 새로운 집주인이 매입한 주택에 입주를 원하는 경우 임차인의 잔여 거주기간을 모두 보장 후 매수한 주택에 입주할 수 있었던 만큼 계약갱신청구권 도입으로 달라지는 것은 없습니다.

한편 토지거래허가구역 내에서 주택을 처분하려면 실거주자에게만 매도해야 하기 때문에 계약갱신청구권 도입으로 주택 처분이 어려워졌다는 주장도 있으나, 계약갱신청구권이 시행돼도 집주인이 해당 주택에 실제 거주하려는 경우 등에 한해 계약 갱신의 거절이 가능하므로 달라지는 것은 없습니다.

이번 계약갱신청구권 도입 시 집주인과 임차인의 균형 잡힌 관계를 만들기 위해 집주인이 직접 거주를 희망할 경우 갱신을 거절할 수 있도록 했습니다. 다만 일부 이를 악용해 임차인을 내보내는 것을 방지하기 위해, 임차인이 요구한 갱신기간 동안 집주인이 제3자에게 임대한 사실이 발견되면 집주인에게 손해배상을 청구할 수 있도록 했습니다.

정부는 임차인들이 허위의 갱신 거절로 피해를 보지 않도록 집주인의 직접 거주를 이유로 계약의 갱신을 거절당한 임차인이 계약 갱신을 요구한 기간 동안 기존 임차거주 주택에 제3자가 임대 거주했는지 여부 등 임대차 정보를 열람할 수 있게 해 손해배상제도의 실효성을 높일 것입니다. 집주인이 제3자에게 임대하는 것이 어려워진다면, 손실을 감수하고 해당 주택을 2년여 동안 비어 있는 상태로 두는 경우를 제외하고는 허위로 갱신을 거절하는 사례는 일어나지 않을 것입니다.

계약갱신청구권 제도 시행과 최근 추진 중인 부동산 정책의 실거주 요건 확대로 전세주택공급이 줄 것이라는 주장이 있으나, 집주인이 실거주를 목적으로 해당 주택에 입주하려는 경우 기존에 거주하던 주택은 다른 임차인에게 임대되므로 전세주택 총량에는 변함이 없습니다.

또한 수도권 하반기 아파트 입주 예정 물량은 약 11만 호로, 예년(2015~2019년 9만 4000호)보다 17% 많습니다. 서울도 하반기 2만 3000호 입주 예정으로 예년(2015~2019년 2만 1000호) 대비 많은 반면 이주 수요는 예년보다 적어 안정적인 수급 상황을 보일 전망입니다.

특히 주거복지 로드맵 이행을 통해 2022년 장기공공임대  200만 호, 2025년 240만 호를 확보해 장기적으로 우리나라 전체 임차가구의 25%가량을 공공임대주택으로 수용할 수 있습니다. 2024년 이후부터는 3기 신도시 입주시작, 서울 용산정비창·공공재개발 등 수도권 25만 호+α 등 공급이 활발하게 이뤄져 수급 상황은 더욱 안정될 것으로 기대합니다.

이번 주택임대차보호법 개정안에서 일률적으로 전국 5%를 우선 시행하고, 추후 필요시 지자체가 5% 이내 범위에서 정하도록 한 것은 전월세 시장의 신속한 안정을 위해서입니다. 지자체는 관할 구역별 주택수급 상황, 전월세 시장의 여건을 고려해 필요한 경우 전국 기준보다 낮은 상한율을 적용할 수 있으며, 이를 위해 면밀한 검토가 필요한 것이 사실입니다.

다만 모든 지역별 기준을 세세히 정해 입법하기에는 지나치게 오랜 기간이 걸리므로 전국 기준을 우선 세우고, 지역별 기준을 추후 설정해 시장의 안정을 꾀한 것입니다. 정부와 지자체는 지역별 상한 적용방안을 구체적으로 논의할 것이며, 시장의 혼란을 막기 위해 조례상 시행 시기와 적용례를 통일하는 방안을 검토중입니다.

정부는 이번 주택임대차보호법 개정을 계기로 임차인이 폭넓게 보호받고, 임대인의 권리가 존중되는 균형 잡힌 임대차 시장이 되도록 최선을 다한다는 방침이에요. 아울러 제도 도입 초기의 혼선을 막기 위해 다양한 사례를 상정해 국민의 궁금증 해소를 위해 노력하고 있어요. 다음은 법시행 직후 제기된 일부 사안에 대한 일문일답이에요.

Q.

갱신 시 임대료 상한 5%의 의미는 1년에 5% 제한인가요? 무조건 5%를 올려야 한다는 것인가요?

A.

갱신 시 임대료 상한은 갱신 시점 기준 임대료의 5%가 상한이며, 5% 이내에서 협의해 정해지는 것이므로 무조건 5% 를 올리도록 한 것은 아니에요.

Q.

집주인이 매도하려는 목적으로 갱신 거절이 가능한가요?

A.

불가능합니다. 임차인의 갱신 요구에 대한 거절은 주택임대차보호법상 갱신 거절 사유에 포함된 경우에만 가능해요.

Q.

세입자가 나가기로 하고 보증금 일부를 돌려받은 후 갱신청구를 하는 경우는요?

A.

보증금의 일부를 돌려받았다 해도 임차인의 지위를 유지하고 있다면 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 청구가 가능해요. 주택임대차보호법 제4조 2항에 따르면 ‘임대차 기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차 관계가 존속되는 것으로 본다’고 명시돼 있어요.

Q.

집주인이 직접 거주를 이유로 갱신 거절한 후 해당  주택을 공실로 남길 경우 손해배상책임 여부는요?

A.

개정 주택임대차보호법에서 집주인의 실거주 의무는 없어요. 다만 집주인이 직접 거주를 이유로 임차인의 갱신을 거절했으나 임차인이 요청한 갱신기간 동안 제3자에게 임대하는 경우 기존 임차인은 집주인에 대해 손해배상을 청구할 수 있어요.