본문 바로가기

댓글0
번역beta

Translated by kakao i

번역할 언어 선택

뷰 본문

빈티지하우스

건물주의 꿈, 꼬마빌딩의 미래

부동산 공화국에서 투자자로 살아남기

5,539 읽음
댓글0
번역beta

Translated by kakao i

번역할 언어 선택
이창우 소장의 신간 <부동산 공화국에서 투자자로 살아남기>의 내용을 소개하는 연재입니다. '부동산 전문가는 절대로 알려주지 않는 18가지 이야기'를 통해 부동산투자를 시작하기 전 소중한 내 돈을 지키는 투자기준을 세우기를 바랍니다.

최근 몇 년 새 ‘꼬마빌딩’이라고 불리는 50억 원 이하의 작은 상가건물이 부동산시장에서 주목받고 있다. ‘조물주 위에 건물주’라는 말의 유행은 작은 빌딩이라도 구입해 건물주가 되고 싶은 욕망이 시장에 반영된 것이다. 최근 경제 상황을 봐도 세계적인 장기불황과 베이비붐세대의 은퇴 시기가 맞물리면서 안 정적인 수익률을 기대할 수 있는 꼬마빌딩에 대한 관심은 당연하다.

베이비붐세대는 노후를 대비하는 동시에 자식들을 지속적으로 지원하기 위해 안정적인 임대수익이 발생하는 부동산을 매입하고 싶어 한다. 도심의 중소형 빌딩들은 투자수익률이 금융상품의 수익률보다는 높다는 점에서 안전한 투자처로 관심을 받고 있는 것이다.

꼬마빌딩은 보통 지상 3~5층 규모의 중소형 빌딩을 통칭한다. 이미 가격이 오를 대로 오른 상태지만 4~5%대의 안정적인 임대수익을 올릴 수 있고, 노후 빌딩의 경우 약간의 리모델링으로 더 높은 임대수익과 시세차익을 기대할 수 있다는 점이 꼬마빌딩의 특징이다. 이를 반영하듯이 30억~50억 원대의 꼬마빌딩은 이미 품귀 현상이 일어나 구하기가 힘들 정도다.

출처@Foundry

한 부동산업체의 조사에 따르면 서울의 50억 원 이하의 빌딩 거래량은 2012년 486건, 2013년 326건, 2014년 510건, 2015년 717건으로 급증세를 보였고, 최근 2년간 700건 내외로 안정적으로 거래되고 있다. 이렇게 부동산 투자자들이 50억 원대 이하의 꼬마빌딩에 투자하는 것은 꼬마빌딩이 ‘안전자산’이라고 판단했기 때문이다. 최근 수익형 부동산의 평균적인 투자수익률은 4%대인데, 꼬마빌딩의 경우 주변 상권을 잘 파악해 매입한 후 리모델링이나 건물 용도변경을 통해 임대료 및 부동산 가치 상승이 가능하다는 측면에서 투자자들의 관심을 끌고 있다.

50억원 이하 빌딩 거래량

하지만 꼬마빌딩도 리스크가 있기는 마찬가지다. 가장 큰 리스크는 ‘공실’이다. 공실이 발생하면 꼬마빌딩 인기의 가장 큰 요인인 안정적인 임대수입이 불가능해지고, 대출이자를 상환할 수 없게 된다.

최근 젠트리피케이션의 문제점에 대한 이야기가 많은데, 공실의 가장 큰 원인이 바로 이 젠트리피케이션이다. 젠트리피케이션이 발생하는 과정을 살펴보자. 임대료가 저렴한 구도심에 독특한 분위기의 개성 넘치는 상점들이 들어서면서 유명해지고, 유동인구가 조금씩 늘어난다. 이후 상권이 자리 잡게 되면 높은 임대료를 미끼로 대형 프랜차이즈가 입점을 시작한다. 기존의 작은 가게와 주민들은 치솟는 임대료와 집값을 감당할 수 없게 되고, 다른 곳으로 밀려난다. 결국 아무런 개성도 없는 대규모 상업지구로 변화한다.

이러한 현상이 발생한 대표적인 곳이 종각역과 신촌, 이대 상권이다. 서울 강북을 대표하던 종각역과 신촌, 이대 상권은 몇 년간 가파르게 오른 임대료와 유동인구 감소로 인해 상권이 침체됐다. 평일 오후인데도 테이블 전체가 비어 있는 음식점이 한 집 건너 한 집 수준이었다. 상권이 침체되면서 떠나는 상인

들도 늘어났고, 거리 자체가 한산해졌다. 한때 활황의 상징이던 높은 임대료가 독이 돼 돌아온 것이다.

종각역도 상황은 마찬가지다. 종각역 골목 곳곳에는 임대료 인하를 요청하는 플랜카드가 걸려 있다. ‘건물주와 세입자는 가족입니다. 임대료 인하하여 골목상권 활성화합시다. 갑이 도와야 을이 삽니다. 을이 죽으면 갑도 죽습니다’라는 내용이다.

손님이 크게 줄어드는 바람에 매출로는 임대료도 내기 어려워 영업을 포기하는 점포들이 늘고 있는 것이다. 건물주 입장에서는 임대료가 올라 좋았겠지만 공실이 생기면서 오히려 손해를 보고 있는 것이다.

작성자 정보

빈티지하우스

    실시간 인기

      번역중 Now in translation
      잠시 후 다시 시도해 주세요 Please try again in a moment