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청약률이 높으면 수익률이 좋을까?

부동산 공화국에서 투자자로 살아남기

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이창우 소장의 신간 <부동산 공화국에서 투자자로 살아남기>의 내용을 소개하는 연재입니다. '부동산 전문가는 절대로 알려주지 않는 18가지 이야기'를 통해 부동산투자를 시작하기 전 소중한 내 돈을 지키는 투자기준을 세우기를 바랍니다.

분양의 인기를 측정하는 척도로 청약경쟁률을 많이 활용한다. 청약경쟁률이 높게 나타난 곳은 수요가 많은 곳이고, 분양권 프리미엄이 붙는 것이 당연하다.

하지만 분양 초기 수요자들이 몰려 프리미엄이 형성됐더라도 준공 시점까지 수요가 유지되지 못하는 경우도 발생한다. 분양 당시에는 수익이 높을 것으로 기대됐지만 정부 정책 변화나 대외적인 경제여건 변화 등으로 입주 시점에는 수익을 기대하기 어려워지는 경우가 그렇다.

분양 당시의 시장여건보다 입주 시점의 시장여건이 판단의 기준이 돼야 한다. 인천 청라지구와 송도지구의 경우 국제고등학교를 비롯한 다양한 국제업무 인프라와 녹지공간이 계획돼있었다. 교육이나 거주여건이 좋아 285대1이라는 기록적인 청약경쟁률을 보였고, 분양권에 수천만 원의 웃돈이 붙었다. 모델하우스 주변에 ‘떴다방’들이 성행하면서 집중 조사지역으로 지목되기도 했다.

하지만 20여만 가구가 한꺼번에 입주하면서 도로, 학교 등 기반 시설이 부족하다는 사실이 적나라하게 드러났다. 이로 인해 시세가 분양가보다 최고 1억 원까지 떨어졌고, 4,000~5,000만 원에 이르는 계약금 손해를 감수하고서라도 입주를 포기하는 사람들이 늘어났다. 청라지구의 경우 초기 입주율은 겨우 10% 정도에 머물렀다.

지금까지 중요시돼왔던 청약경쟁률의 한계는 명확하다. 청약경쟁률이 아무리 높아도 계약으로 이어지지 않는 허수 청약자가 발생하기 때문이다. 이러한 상황에서 입주율이 새로 주목 받기 시작했다. 하지만 입주율은 건설사에서 공개를 꺼려한다. 건설사의 재무 상태가 고스란히 드러나기 때문이다.

출처아파트투유

수익률을 예측하는 데 입주율과 비슷한 계약률을 활용하기도 한다. 계약률 또한 아파트 분양 경기를 어느 정도 정확하게 보여주는 지표다. 인터넷 청약이 제도화되면서 금융결제원이 운영하는 아파트투유를 통해 분양 면적별로 청약 상황을 언제든지 확인할 수 있다. 참고로 주택도시보증공사에서 공개하는 계약률은 분기마다 지역별로 30가구 이상의 아파트 단지를 전수조사한 분양률인데, 초기 3개월을 기준으로 하기 때문에 수익률을 판단하기에는 조금 부족하다는 단점이 있다.

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