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상가 투자의 판단 기준은?

부동산 공화국에서 투자자로 살아남기

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이창우 소장의 신간 <부동산 공화국에서 투자자로 살아남기>의 내용을 소개하는 연재입니다. '부동산 전문가는 절대로 알려주지 않는 18가지 이야기'를 통해 부동산투자를 시작하기 전 소중한 내 돈을 지키는 투자기준을 세우기를 바랍니다.

부동산의 입지를 판단할 때 가장 중요한 기준은 역세권 여부다. 그런데 상가투자에서는 이 역세권을 액면 그대로 받아들여서는 안 된다. 강남권 주상복합이나 재건축 상가처럼 상가의 활성도가 낮은 곳도 있기 때문이다. 이러한 상가들은 공급량 과다, 상품성 저하, 폐쇄적 공간 구조 등의 문제를 가지고 있다.

역세권 상가라는 요인만으로 상가 가치를 분석하는 것은 한계가 분명하다. 상가투자를 결정할 때는 외형적 모습이 아니라 상권과 입지 등 본질을 따지는 것이 중요하다. 무엇보다 임차인과 소비자 입장에서 투자를 판단해야 안정적이고 지속적인 임대수익을 달성할 수 있다. 같은 역세권이라도 길 하나를 두고 상권이 형성된 지역과 상권이 없는 지역으로 나뉘는 경우가 비일비재하기 때문이다.

상가투자의 최종목표는 안정적인 임대수익이다. 그리고 안정적인 임대수익을 올리기 위해서는 좋은 임차인을 확보해야 한다. 하지만 투자자 개인이 임차인을 구하기란 하늘의 별 따기다. 그래서 최근에는 시행사에서 직접 임차인을 구해 확정수익률을 확보한 후 투자자 모집에 나서기도 한다.

문제는 시행사가 확보한 임차인이 임대차계약을 연장하지 않는 경우가 많다는 점이다. 시행사에서 임차인을 먼저 구한 뒤 분양하는 선임대 상가들은 대부분 보증금과 임대료가 정해져 있다. 시행사가 분양 수익을 임차인과 나눠 부담함으로써 처음에는 높은 가격으로 임대차계약을 체결하거나, 심하면 시행사가 1~2년 동안 임대료를 부담하는 경우도 있다.

연장계약은 시행사에서 관여하지 않기 때문에 투자자 개인이 임차인과 직접 재계약을 진행해야 한다. 이때 임대료를 현실화하면 아쉬울 것이 없는 임차인으로써는 재계약을 망설이게 된다. 이는 곧 실질수익률 감소로 이어진다.

확정수익률이란 투자자를 현혹하기 위한 핑크빛 유혹에 불과하다. 개인투자자는 확정수익률 보장 기간과 조건 등을 꼼꼼히 고려해야 한다. 즉, 상권이 형성되지 않은 초기 단계에서 시행사가 보장해주는 확정수익률이 아니라 1~2년 후의 상권 발전 가능성을 따져봐야 하는 것이다.

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