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재건축 투자는 언제나 유망할까?

부동산 공화국에서 투자자로 살아남기

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이창우 소장의 신간 <부동산 공화국에서 투자자로 살아남기>의 내용을 소개하는 연재입니다. '부동산 전문가는 절대로 알려주지 않는 18가지 이야기'를 통해 부동산투자를 시작하기 전 소중한 내 돈을 지키는 투자기준을 세우기를 바랍니다.

부동산 투자처 중 가장 수익률이 높은 상품은 무엇일까? 여러 의견이 있을 수 있지만, 재건축 아파트를 빼놓을 수는 없을 것이다. 예를 들어 대표적인 재개발 단지인 개포 주공 아파트는 분양가가 발표될 때마다 매번 최고가를 갱신하고 있다.

출처개포 주공 1단지 조감도

재건축투자는 대지지분 확인이 핵심이다. 재건축에 들어가면 현재 아파트는 철거하기 때문에 가치가 없어진다. 결국 땅만 남는 것이다. 재건축 단지 부지에 대한 권리를 해당 주택이 얼마나 갖고 있는지 알려주는 것이 대지지분이다.

예를 들어보자. 같은 면적의 재건축 단지에 기존 아파트가 A단지는 5층, B단지는 15층이라 치자. 같은 면적에 같은 용적률로 재건축이 되면 세대수가 적은, 즉 대지지분이 많은 A단지는 B단지보다 더 넓은 평형을 제공받고, 더 적은 추가 부담금을 내게 되는 것이다. 결국 투자의 수익률이 여기서 정해진다.

이러한 메리트가 집약된 대표적인 재건축 단지가 개포 주공과 반포 주공 1단지다. 하지만 개발계획이 지속적으로 바뀌기도 하고, 개발에 따른 변수들이 여전히 산적해 있기 때문에 뛰어난 입지여건에도 불구하고 다른 지역과 마찬가지로 여전히 리스크가 높다.

출처반포 주공 1단지 조감도

재건축을 추진하는 노후 아파트 대부분은 주차장이 지상에만 있고, 그마저도 태부족이다. 게다가 섀시도 구형이라 단열이 잘되지 않고 방도 좁다. 놀이터도 예전 그대로 방치돼 있어 흉물로 전락한 지 오래다. 환경이 이렇다보니 세입자 비율이 높아 재건축사업 추진도 지지부진하다.

이러한 상황에서 주목받고 있는 것이 리모델링사업이다. 공사기간도 짧고, 재건축에 비해 상대적으로 개발부담금이 적기 때문이다. 게다가 재건축 안전진단은 준공 시점으로부터 40년 이상 지나야 신청이 가능한데, 공동주택 리모델링은 기준 기간이 짧다. 또한 안전진단 요건도 완화되면서 주거 전용면적의 10분의 3 이내에서 증축도 가능하기 때문에 용적률이 높아 재건축사업이 어려운 아파트 단지의 현실적인 대안으로 떠오르고 있다.

하지만 리모델링은 본질적인 문제를 해결해주지는 못한다. 동 간 거리가 좁아 지하주차장을 만들기도 어렵고, 새 아파트와 노후 아파트의 시세 차이가 크지 않기 때문에 가격 상승 전망 또한 불투명하다.

특히 69제곱미터 이하의 소형 평형은 매매 가격 자체가 낮기 때문에 리모델링 투자비용 이상의 이익을 얻기 힘들다. 게다가 사업을 통해 늘어나는 세대수가 적기 때문에 소형 평형 단지에서는 거의 추진되지 않고, 토지 가격이 높아 리모델링 이후 시세 차이가 크게 발생할 수 있는 강남과 송파, 서초 등의 대형 평형 단지에서 주로 이뤄지고 있다.

재건축 역시 강남 일부의 5층 이하 저층 단지에서만 수익을 기대할 수 있다. 뉴스에 나오는 재건축 대상 아파트는 을씨년스러운 단지 풍광에도 불구하고 4,000~5,000만 원의 평당 분양 가격과 10~15억 원의 아파트 가격을 자랑한다. 이러한 상황인데도 과연 투자수익이 발생할 수 있을까?

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