본문 바로가기

댓글0
번역beta

Translated by kakao i

번역할 언어 선택

뷰 본문

빈티지하우스

부동산경매의 가성비는 어느 정도일까?

부동산 공화국에서 투자자로 살아남기

2,540 읽음
댓글0
번역beta

Translated by kakao i

번역할 언어 선택
이창우 소장의 신간 <부동산 공화국에서 투자자로 살아남기>의 내용을 소개하는 연재입니다. '부동산 전문가는 절대로 알려주지 않는 18가지 이야기'를 통해 부동산투자를 시작하기 전 소중한 내 돈을 지키는 투자기준을 세우기를 바랍니다.

서점 재테크 코너에 가보면 널린 게 부동산경매 관련 서적이다. 어쩌면 이 책을 읽고 있는 독자의 책꽂이에도 몇 권의 부동산경매 서적이 자리 잡고 있을지도 모르겠다. 지금 이 시점에 부동산투자의 꽃은 단연코 부동산경매다.

출처@Pexels

부동산경매는 연평균 1~3만 건 정도가 진행되고, 누구나 참여할 수 있으며, 투자수익률이 높아 부동산경매 법원은 실수요자뿐만 아니라 투자자들로 넘쳐난다. 하지만 인기만큼의 위험성도 분명히 존재한다는 사실을 간과해서는 안 된다.

경매를 통해 낮은 금액으로 낙찰 받은 줄 알고 기뻐했는데, 생각지도 못한 비용이 많이 발생해 입찰대금조차 돌려받지 못한 채 낙찰 자체를 포기하는 경우가 대표적이다. 실제 사례를 살펴보자. 실거래가액이 최고 5억 9,200만 원인 창천동의 현대홈타운 84.98제곱미터 물건이 약 5억 7,000만 원에 낙찰된 적이 있다. 2,000만 원 이상의 수익을 봤다고 기뻐한 것도 잠깐, 명도비용과 원주인의 밀린 관리비, 인도명령 강제집행 등 추가적인 비용이 발생하면서 오히려 일반 거래보다 손해를 보게 되었다. 거기다 경매에 들인 시간과 노력을 고려한다면 금전적인 손해 이상의 손해를 보게 된다.

이처럼 부동산경매는 주변 시세뿐만 아니라 명도비용, 전세권, 저당권, 취득세 같은 부대비용 등이 모두 고려돼야 하는데, 얕은 지식으로는 해결할 수 없는 문제들이다.

출처@12019

그럼에도 부동산경매에 사람들이 주목한 것은 높은 수익률 때문이었다. 물론 경매를 처음 시도할 때는 모든 사람들이 보수적으로 판단한다. 하지만 몇 번의 입찰 실패를 경험하게 되면 조급증이 생기고, 낙찰에만 집중해 주변 시세와 비슷하거나 더 높은 금액을 써내기도 한다. 결국 경매의 목적이 유명무실해지는 것이다.

경매가의 기준은 시세가 아니라 감정평가액이다. 감정평가액을 기준으로 입찰금액과 유찰에 따른 기준금액이 결정된다. 그렇다면 감정평가액과 시세의 차이는 무엇일까? 가장 큰 차이는 감정평가액은 시세를 6개월 정도 늦게 반영한다는 점이다. 부동산 상승기라면 감정평가액은 시세보다 낮게 책정될 테고,하락기라면 시세보다 높게 책정된다.

이 감정평가액에 대한 이해가 부족해 경매가 실패하는 경우가 많다. 법원의 경매는 감정평가액을 기준으로 하기 때문에 시세의 80%에 낙찰을 받더라도 감정평가액이 시세보다 낮았다면 20%나 싸게 산 것이 아니게 된다. 특히 감정평가액의 80% 이상으로 낙찰을 받았다면 소유권 이전비용 등과 같은 부대비용을 고려했을 때 결코 저렴하게 산 것이 아니다.

그렇다면 감정평가서만 믿고 투자하면 될까? 합리적인 투자금액은 감정평가액과 현장조사를 통해 확인한 시세를 비교함으로써 비로소 산출될 수 있기 때문에 감정평가서만 맹신하는 것은 금물이다.

향후 해당 지역 부동산 전망, 예상 임대수익, 명도비용, 추가 이전비용 등을 계산할 수 있는 부동산 전문가가 아니라면 경매도 보수적으로 접근하는 것이 옳다. 수익을 추구하기보다 손해 를 최소화하는 것이 투자의 제1원칙이기 때문이다. 

부동산경매의 기본원칙은 감정평가액과 시세 중 낮은 금액의 80% 이하로 낙찰 받는 것으로 삼자. 이 원칙만 기억한다면 투자의 실패를 대부분 피할 수 있을 것이다. 경매라는 단어 때문에 간혹 실수하는 사람이 있기에 언급하면, 부동산경매의 목적은 승리가 아니라 수익이다. 낙찰이 끝이 아니라 수익을 내는 것이 목적임을 잊지 말자.

경매의 수익률을 결정하는 것은 낙찰가가 아니다. 무슨 해괴한 논리인가 하고 의아해 하는 사람이 있을 것이다. 잘 생각해보자. 낙찰가와 시세의 차익은 경매에 입찰할 때 이미 결정된 사항이다. 입찰 당시 정해진 기대수익이란 뜻이다.

문제는 수익이 기대와 같이 발생하지 않는다는 점이다. 명도비용과 이사비용 등 경매 물건의 인수를 위해 발생하는 부대비용이 있기 때문이다. 실제 수익률은 입찰 당시 기대했던 시세와 낙찰가의 차익에서 각종 부대비용을 뺀 금액이 된다. 시세보다 싼 가격에 낙찰 받는 것도 중요하지만, 경매 물건의 인수를 위한 각종 부대비용을 어떻게 계산하고 어떻게 절감하느냐 에 따라 수익률은 크게 차이가 난다.

초보 투자자들은 낙찰 받는 데 집중하느라 부대비용을 고려하지 못한다. 경매에서는 적절한 경매가로 낙찰 받는 것도 중요하지만, 무엇보다 명도 문제를 해결하는 것이 최우선이다. 경매로 소유권을 취득해도 전 소유자에게 인도받지 못하면 온전히 내 집이 됐다고 할 수도 없고, 수익 발생 시점도 늦어진다.

이를 해결하기 위한 법적 절차가 마련되어있지만, 이 절차를 따른다고 문제가 빠르게 해결되는 것도 아니다. 게다가 모든 비용을 낙찰자가 부담해야 하기 때문에 셈이 빠른 낙찰자들은 이사비용 등을 지급해 수익 발생 시점을 조금이라도 앞당기려고 한다.

작성자 정보

빈티지하우스

    실시간 인기

      번역중 Now in translation
      잠시 후 다시 시도해 주세요 Please try again in a moment