소형주택으로 제2의 월급은 가능할까?
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이창우 소장의 신간 <부동산 공화국에서 투자자로 살아남기>의 내용을 소개하는 연재입니다. '부동산 전문가는 절대로 알려주지 않는 18가지 이야기'를 통해 부동산투자를 시작하기 전 소중한 내 돈을 지키는 투자기준을 세우기를 바랍니다.
소형주택투자가 대세라는 말은 사자들이 먹잇감을 다 먹어치우고 하이에나가 뼈까지 싹 훑고 간 자리에 독수리가 몰려들고 있다는 말이나 다름없다. 그런데도 30~40대 직장인은 물론이고 은퇴를 앞둔 중장년층도 대출까지 받아가며 소형주택으로 제2의 월급을 꿈꾸고 있다.
소형주택의 높은 수익률은 이미 옛말이다. 공급과잉으로 임대료는 계속 떨어지고, 기대했던 임대수익은 나오지 않는다. 그렇다고 처분하기에는 매매가가 너무 하락해 투자자들은 진퇴양난에 빠졌다. 전문가들의 잘못된 수요예측과 전세시장에 대한 잘못된 이해 때문에 피해를 보는 것은 결국 저금리 기조에서 임대수익을 기대했던 애꿎은 은퇴자들과 영세 투자자들이다.
전국의 오피스텔 임대수익률을 보자. 임대수익률은 평균 5.04%로 8년째 하락하고 있다. 매매가가 높은 서울은 4.72%까지 떨어진 상태다. 도시형 생활주택은 이보다 더 심각하다. 서울 전체 도시형 생활주택 6만 8,620가구를 조사한 결과 임대수익률은 연평균 4.29%를 기록했다. 새로 입주하는 소형주택 가격 또한 분양가보다 2,000~3,000만 원 싼 매물이 수두룩하고, 경매시장에서도 이미 찬밥 신세를 면치 못하고 있다.
월세 수입을 목적으로 하는 수익형 임대사업은 철저하게 수요와 공급에 따라 임대료가 결정된다. 그런데 임대료는 이미 하향 추세를 보이고 있다. 소형주택 임대시장의 수급불균형이 지속된다면 결론은 이미 정해진 것과 마찬가지다.
주택시장의 특성상 수요는 급변할 수 있어도, 공급을 조절하는 데는 시간이 걸린다. 건물을 지으려면 시간이 걸린다는 사실을 생각해보라. 새로운 주택을 공급하기 위해서 시간이 걸리
듯, 이미 건설을 시작한 주택은 공급을 멈추기 어렵다.
이를 잘 활용한 사람들이 바로 초기 소형주택 투자자들이다. 분명 초기에는 소형주택의 수요와 공급에 괴리가 발생했고, 이때 소형주택에 투자를 한 투자자들은 높은 임대수익과 매매수익을 얻었다.
하지만 지금은 공급이 넘치는 상황으로 급변했다. 이러한 데이터를 검증하는 것은 투자자 자신의 몫이어야 한다. 수익형 부동산이라고 사두면 누군가 월세를 꼬박꼬박 낼 것이라는 믿음을 당장 접어야 할 것이다. 지금 당장 발품을 팔아 부동산 몇 군데만 돌아봐도 오피스텔, 상가 등 수많은 수익형 부동산의 공실률을 실감할 수 있을 것이다.
