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소형주택은 정말 투자 가치가 높을까?

부동산 공화국에서 투자자로 살아남기

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이창우 소장의 신간 <부동산 공화국에서 투자자로 살아남기>의 내용을 소개하는 연재입니다. '부동산 전문가는 절대로 알려주지 않는 18가지 이야기'를 통해 부동산투자를 시작하기 전 소중한 내 돈을 지키는 투자기준을 세우기를 바랍니다.

“1~2인 가구의 증가로 소형주택의 수요가 계속 늘어나고 있습 니다. 특히, 임대 수요가 많기 때문에 안정적인 임대수익을 원 하는 투자자에게 소형주택이 딱 입니다.”

출처@Pexels

부동산투자에 관심이 있는 사람이라면 한 번쯤 들어본 이야 기다. 사실 수년간 소형주택은 소액으로 안정적인 수익을 올릴 수 있는 ‘황금’ 투자처로 투자자들의 주목을 받아왔다. 2000년대 후반 중대형 위주의 주택 공급과 1~2인 가구의 증가로 수요와 공급의 괴리가 발생하면서 소형주택의 가격은 가파르게 상승했다. 덕분에 발 빠른 투자자들은 소형주택으로 높은 수익을 올릴 수 있었다.

직장인, 은퇴자 등 초보 투자자의 투자자금이 소형주택으로  몰리자 건설사들은 늘어난 수요를 맞추기 위해 소형주택의 공급을 급격히 늘리기 시작했다. 정부 또한 소형주택의 공급 부족을 해결하겠다며 도시형 생활주택을 보급하겠다고 나섰다. 

하지만 2009년부터 본격적으로 공급되기 시작한 도시형 생활주택을 비롯한 소형주택은 수요예측에 완전히 실패하면서  공급 2년 만에 과잉 상태에 이르렀다. 순식간에 애물단지로 전락한 것이다.

왜 이렇게 되었을까? 뉴스를 봐도 1~2인 가구의 증가는 사실인 것 같은데 말이다. 우선 소형주택의 공급과잉은 통계를  잘못 분석한 전문가와 언론에게 1차적 책임이 있다. 1~2인 가구의 증가는 ‘팩트’다. 통계청의 발표를 봐도 2010년부터 2035년까지 1인 가구는 84%, 2인 가구는 80% 늘어나는 반면, 4인 가구는 44%, 5인 이상 가구는 61% 줄어든다고 한다. 

하지만 통계수치를 조금만 들여다보면 새로운 정보를 얻을 수 있다. 소형주택의 주된 수요계층은 40세 미만 청장년층인 데, 우리나라 1~2인 가구 증가의 주원인은 소형주택 수요와 상관없는 노인 가구 증가에 있다는 점이다. 우리나라 노령화 속도가 세계 최고 수준인 것은 누구나 아는 사실이다. 15세 미만 유소년 인구 대비 65세 이상 노령 인구 비율인 노령화지수는 2010년 69.7%에서 2016년 100.1%로 급격히 상승했다.

이러한 요인을 간과한 채 정부와 전문가들은 소형주택 수요 가 증가할 것이라고 예측했고, 여기에 규제 완화가 더해지면서 오피스텔과 원룸형 다가구, 도시형 생활주택이 과도하게 공급된 것이다.

고령 인구 비중 추이

게다가 금융위기 이후 주택 거래 부진과 가격 하락 추세로 전세시장이 불안정해지자 전월세난 해소를 위한다는 당위성이  더해졌다. 정부는 도시형 생활주택의 공급을 늘리기 위해 주차장 설치 기준을 완화하고, 건설비 대출이자를 연 2.0%의 저금리로 제공하며 사업자의 수익을 보장했다. 덕분에 도시형 생활주택 건설은 80% 이상 증가했고, 오피스텔 공급과 겹치면서 공급과잉 상태에 직면한 것이다.

2008년부터 지속된 저금리 정책으로 실질금리가 1%대를 유지하자 투자자들은 안정적인 수익이 보장되는 수익형 부동 산을 찾기 시작했다. 각종 통계치와 정부 정책으로 포장된 소형주택은 그들의 구미에 딱 맞는 투자처였고, 소형주택에 대 한 투자자들의 관심은 폭발적으로 늘어났다.

출처@pasja1000

앞서 확인했듯이 1~2인 가구 증가의 상당 부분은 50세 이상의  장노년층 증가로 인한 현상이다. 특히 도시 지역보다 농어촌 지역에서의 1~2인 가구 증가율이 더 높기 때문에 소형주택으로의 수요 전환에는 한계가 분명하다. 

이러한 상황에도 불구하고, 소위 업자들은 “실투자금 1억 원으 로 오피스텔 4채 구입”, “연 10% 이상 임대수익 보장” 등과 같은 광고문구로 주택시장 상황에 대한 이해가 부족한 투자자들을 현혹하고 있다. 이미 소형주택이 공급과잉된 상태에서 제대로 된 분석 없이 소형주택에 투자하는 것은 건설사의 미분양 물량을 떠안는 것과 마찬가지라는 사실을 지금이라도 알아야한다.

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